2025年年报点评投销聚焦核心城市，减值充分财务稳健

招商蛇口（001979）2025年年报点评：投销聚焦核心城市，减值充分财务稳健

事件与业绩表现

招商蛇口发布2025年年度报告，实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%；扣非净利润1.69亿元，同比下降93.10%。利润下滑主要由于项目结转规模收缩、计提44.11亿元减值准备、投资收益减少以及毛利率下降（13.76%，同比-0.62pct）。

销售与城市布局

公司2025年签约销售金额1960.09亿元，同比下降10.6%，但行业排名提升至第4位。销售均价为2.74万元/平方米，同比+16.8%。公司聚焦核心城市，在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。

土地获取与投资策略

2025年公司获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，拿地强度47.9%，同比+25.7pct。公司坚持聚焦核心城市以销定投策略，核心10城投资占比近90%，其中一线城市投资占比63%。

财务结构与融资

截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线稳居绿档。公司融资渠道畅通，完成120亿永续债清零，新增公开市场融资179.4亿元，落地经营性物业贷141亿元；2025年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP。

盈利预测与投资评级

在政策支持与行业企稳背景下，公司业绩有望逐步修复。预测2026~2027年归母净利润分别为11.33/13.79亿元，新增2028年预测值19.53亿元，对应PE为75.4/62.0/43.8倍，维持“买入”评级。

风险提示

市场修复不及预期、政策效果不及预期、行业流动性风险加剧。