2025年年报点评：减值充分业绩减亏，深耕北京去化稳健

核心观点与关键数据

事件与业绩表现：城建发展发布2025年年报，实现营业收入302.81亿元，同比增长19.0%；归母净利润-4.13亿元，同比减亏56.6%。收入增长主要来自项目结转放量，利润端改善主要得益于结转结构改善带动毛利率回升至20.0%，投资净收益提升至9.50亿元。减值、公允价值变动及所得税费用影响利润修复。

销售与拿地：公司坚持“去库存、防风险”主线，2025年实现销售金额140.39亿元，同比-30.7%，销售均价29374元/平方米，同比-32.3%。待结转面积282.44万平方米，为后续收入确认提供支撑。拿地方面，公司以低价或低溢价获取北四村、岳各庄等4宗地块，继续夯实北京核心货值储备。

财务结构：公司资产负债率75.89%，同比下降4.13pct；有息负债379.12亿元，同比减少22.21亿元；货币资金85.08亿元，现金短债比1.87，偿债安全边际稳定。平均融资成本降至2.99%，融资优势凸显。受销售回款减少影响，经营活动现金流净额6.23亿元，同比下降88.8%。

盈利预测与评级：预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为2.99/4.31/5.45亿元，对应PE分别为34.3/23.8/18.8倍。维持“买入”评级，理由为公司深耕北京、待结转资源有支撑、融资成本保持低位。

风险提示：市场复苏不及预期；销售去化速度慢于预期；行业流动性风险加剧。