当期业绩承压，投销稳健、聚焦核心

核心观点与关键数据

业绩表现
2024年上半年，保利发展实现营业收入1392.5亿元，同比增长1.7%；归母净利润74.2亿元，同比下滑39.3%。单二季度营业收入895.0亿元，同比-7.8%；归母净利润52.0亿元，同比-45.3%。净利润下滑主要由于项目结转毛利率（16.02%）同比下降5.24个百分点至2023年全年水平，且结转项目权益比例下降。

销售规模与市场地位
公司1H24签约销售金额1733亿元，同比-26.8%（百强房企平均-41.8%），但规模稳居行业第一；全国市占率3.68%，较2023年全年提升0.06个百分点。核心城市销售贡献占比89%，市占率7.1%，在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额均超百亿。

投资布局与库存管理
公司1H24拓展项目12个，总地价126亿元，同比-61.1%，权益地价109亿元，同比-61.5%，拿地权益比86%，新拓项目均位于38个核心城市。加大去库存力度，截至1H24，土储建面7140万方，较年初下降8%，已开工未售的存量住宅建面较年初下降16%。

财务结构与融资优势
公司三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为65.7%、净负债率为66.2%、现金短债比为1.22。短期有息负债占比降至19.82%，较年初下降0.99个百分点；融资成本持续下降至3.31%，较年初下降25个基点。

研究结论与投资建议

未来展望
公司当期业绩下滑，但受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，2025年后业绩有望企稳。维持盈利预测不变，2024/2025/2026年归母净利润分别为90.9、98.1和105.8亿元，同比增速分别为-24.6%、7.9%和7.8%。对应PE估值为10.8/10.0/9.3倍，维持“买入”评级。

风险提示
政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。