当期营收利润下滑，投销稳健财务安全

核心观点与关键数据

招商蛇口2024年半年报显示，公司营收和利润承压，主要受毛利率下滑和合作项目投资收益减少影响。1H24实现营业收入512.7亿元，同比-0.3%；归母净利润14.2亿元，同比-34.2%。2Q24营业收入275.3亿元，同比-24.5%；归母净利润10.8亿元，同比-42.3%。结算毛利率从11.98%下降4.28pct，投资收益减少3.53亿元。

销售结构持续优化，核心城市地位巩固。1H24销售金额1010亿元，同比-39%，但稳居行业前五。销售权益比升至65%，"强心30城"销售贡献占比91%，"核心10城"占比66%。公司在全国12个城市进入当地销售榜TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通居TOP1。

公司强化投资管控，以销定投、聚焦核心。1H24获取7宗地块，总建面80万方，总地价146亿元，权益地价100亿元，权益比0.68。在"核心10城"的投资金额占比为86%。同时获取代建项目26个，新增管理面积178万方；轻资产管理输出项目4个，新增管理面积16.3万方。

财务结构持续优化，"三道红线"始终居绿档。剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63。银行融资占比64.6%，一年内到期有息负债占比16.7%，较2023年末下降3.34pct。平均融资成本3.25%，较2023年末降低22BP。

研究结论

随着优质项目逐步结转，公司业绩有望持续回升。考虑当前房地产市场承压，下调公司2024-26年归母净利润至63.4亿元、76.9亿元和92.5亿元（原为91.1亿元、118.1亿元和143.5亿元），同比增速分别为0.3%、21.4%和20.2%。公司股票现价对应PE估值为13.2/10.9/9.0倍，维持"买入"评级。

风险提示

政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。