敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2024年4月22日保利发展发布2023年年报，全年实现营业收入3468.3亿元，同比+23.4%；归母净利润120.7亿元，同比-34.1%。拟每10股分红4.10元，分红比例42.4%，股息率约5.1%。 点评 公司当期业绩下滑，主因毛利率承压&资产减值：公司2023年竣工和结转规模带动收入增长。而归母净利润全年累计同比下滑，主要由于：①房地产市场整体下滑，2023年结转毛利率16.01%，同比下降5.98pct；②结合当前市场情况，对存货项目和长期股权投资进行减值计提，合计50.45亿元，同比多计提38.89亿元。 销售规模领先市场，加快回笼、盘活资金：公司2023年全年签约销售金额4222亿元，同比-7.7%（百强房企平均-17.7%），规模稳居行业第一，市占率提升至3.6%，同比提升0.2pct。深耕效果凸显，核心38城销售贡献近9成，同比提升2pct，珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元。抢销售、去库存，2023年全年回笼资金4304亿元，销售回笼率102%，当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2pct。 投资聚焦核心城市，土储结构持续优化：公司2023年拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比+26%，拿地权益比83%，同比提升16pct；拓展金额99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%。截至2023年末，公司土储建面7790万方，其中存量项目6608万方，占比85%，同比下降8pct；核心38城土储建面占比7成，同比提升2.4pct。 资产负债结构持续优化，融资成本不断降低：公司2023年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为67.1%、净负债率为 61.2%、现金短债比为1.28；短期有息负债737亿元，占比20.82%，同比下降0.46pct；融资成本持续下降至3.56%，同比下降36bp。 投资建议 公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，随着2024年优质项目逐步结转，业绩有望回升。考虑当前房地产市场承压，我们小幅下调公司2024/2025年归母净利润至127.5和138.7亿元（原为144.3/173.0亿元），新增2026年归母净利润预测151.7亿元，同比增速分别为5.6%、8.8%和9.3%。公司股票现价对应PE估值为7.6/7.0/6.4倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。 公司基本情况（人民币） 项目 2 0 22 2 0 23 2 0 2 4E 2 0 25E 2 0 26E 营业收入(百万元) 281,108 346,894 352,040 367,439 389,330 营业收入增长率 -1.37% 23.40% 1.48% 4.37% 5.96% 归母净利润(百万元) 18,347 12,067 12,748 13,872 15,167 归母净利润增长率 -33.01% -34.23% 5.64% 8.82% 9.34% 摊薄每股收益(元) 1.533 1.008 1.065 1.159 1.267 每股经营性现金流净额 0.62 1.16 0.58 1.27 1.47 ROE(归属母公司)(摊薄) 9.35% 6.08% 6.18% 6.47% 6.78% P/E 9.87 9.82 7.60 6.98 6.38 P/B 0.92 0.60 0.47 0.45 0.43 来源：公司年报、国金证券研究所 05001,00 01,5002,0002,5003,0 003,5007.009.0011.0013.0015.0017.00230424230824231224人民币(元)成交金额(百万元)成交金额保利发展沪深300 公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 附录：三张报表预测摘要 损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 2 85,024 2 81,108 3 46,894 3 52,040 3 67,439 3 89,330 货币资金 171,384 176,537 147,982 162,926 169,851 180,059 增长率 -1.4% 23.4% 1.5% 4.4% 6.0% 应收款项 161,042 161,480 154,210 158,279 165,199 175,045 主营业务成本 -208,631 -219,228 -291,308 -294,239 -305,923 -323,237 存货 809,656 877,893 869,508 882,314 905,357 944,949 %销售收入 73.2% 78.0% 84.0% 83.6% 83.3% 83.0% 其他流动资产 105,957 85,675 96,838 93,863 95,470 98,233 毛利 76,393 61,880 55,586 57,801 61,516 66,093 流动资产 1,248,040 1,301,586 1,268,539 1,297,382 1,335,877 1,398,285 %销售收入 26.8% 22.0% 16.0% 16.4% 16.7% 17.0% %总资产 89.1% 88.5% 88.3% 88.7% 88.6% 89.7% 营业税金及附加 -15,685 -13,121 -10,259 -10,561 -11,023 -11,680 长期投资 125,562 139,135 138,366 135,692 142,405 149,453 %销售收入 5.5% 4.7% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 固定资产 11,846 10,718 8,953 8,326 7,634 6,870 销售费用 -7,384 -7,530 -8,876 -9,320 -10,019 -11,020 %总资产 0.8% 0.7% 0.6% 0.6% 0.5% 0.4% %销售收入 2.6% 2.7% 2.6% 2.6% 2.7% 2.8% 无形资产 969 807 724 863 995 1,122 管理费用 -5,434 -4,744 -5,159 -5,417 -5,921 -6,769 非流动资产 151,893 168,879 168,373 165,324 171,617 160,914 %销售收入 1.9% 1.7% 1.5% 1.5% 1.6% 1.7% %总资产 10.9% 11.5% 11.7% 11.3% 11.4% 10.3% 研发费用 -1,436 -1,238 -86 -810 -845 -895 资产总计 1 ,399,933 1 ,470,464 1 ,436,912 1 ,462,707 1 ,507,494 1 ,559,199 %销售收入 0.5% 0.4% 0.0% 0.2% 0.2% 0.2% 短期借款 64,668 81,145 73,740 95,792 92,354 89,853 息税前利润（EBIT） 46,455 35,246 31,206 31,693 33,708 35,729 应付款项 287,011 297,939 304,228 291,765 299,338 312,048 %销售收入 16.3% 12.5% 9.0% 9.0% 9.2% 9.2% 其他流动负债 467,138 463,197 435,763 444,975 457,864 469,261 财务费用 -3,386 -3,686 -4,391 -3,980 -4,024 -4,075 流动负债 818,817 842,280 813,731 832,532 849,556 871,162 %销售收入 1.2% 1.3% 1.3% 1.1% 1.1% 1.0% 长期贷款 231,904 242,482 235,251 230,546 242,074 254,177 资产减值损失 -58 -1,277 -5,088 -4,434 -3,788 -3,255 其他长期负债 46,298 63,510 50,902 48,954 50,340 52,097 公允价值变动收益 246 -142 16 0 0 0 负债 1,097,019 1,148,273 1,099,885 1,112,032 1,141,969 1,177,436 投资收益 6,211 4,201 2,212 1,804 1,429 1,508 普通股股东权益 195,561 196,264 198,543 206,192 214,515 223,615 %税前利润 12.4% 11.9% 9.0% 7.0% 5.1% 4.9% 其中：股本 11,970 11,970 11,970 11,970 11,970 11,970 营业利润 49,670 34,693 24,318 25,447 27,687 30,270 未分配利润 141,052 151,544 157,919 165,568 173,891 182,991 营业利润率 17.4% 12.3% 7.0% 7.2% 7.5% 7.8% 少数股东权益 107,354 125,927 138,484 144,482 151,010 158,148 营业外收支 365 607 308 339 373 410 负债股东权益合计 1 ,399,933 1 ,470,464 1 ,436,912 1 ,462,707 1 ,507,494 1 ,559,199 税前利润 50,035 35,301 24,626 25,786 28,060 30,680 利润率 17.6% 12.6% 7.1% 7.3% 7.6% 7.9% 比率分析 所得税 -12,845 -8,290 -6,727 -7,040 -7,660 -8,376 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 所得税率 25.7% 23.5% 27.3% 27.3% 27.3% 27.3% 每股指标 净利润 37,189 27,011 17,899 18,747 20,400 22,305 每股收益 2.288 1.533 1.008 1.065 1.159 1.267 少数股东损益 9,802 8,664 5,832 5,999 6,528 7,137 每股净资产 16.337 16.396 16.586 17.225 17.920 18.681 归属于母公司的净利润 2 7,388 1 8,347 1 2,067 1 2,748 1 3,872 1 5,167 每股经营现金净流 0.881 0.620 1.164 0.581 1.267 1.467 净利率 9.6% 6.5% 3.5% 3.6% 3.8% 3.9% 每股股利 0.580 0.450 0.410 0.426 0.464 0.507 回报率 现金流量表（人民币百万元） 净资产收益率 14.00% 9.35% 6.08% 6.18% 6.47% 6.78% 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 1.96% 1.25% 0.84% 0.87% 0.92% 0.97% 净利润 37,189 27,011 17,899 18,747 20,400 22,305 投入资本收益率 5.38% 3.83% 3.27% 3.19% 3