2023年报点评：销售稳健增长，精准投拓核心城市

证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 华发股份（600325） 2023年报点评：销售稳健增长，精准投拓核心城市 2024年04月29日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(元) 6.26 一年最低/最高价 5.84/11.66 市净率(倍) 0.78 流通A股市值(百万元) 13,253.37 总市值(百万元) 17,228.47 基础数据 每股净资产(元,LF) 8.06 资产负债率(%,LF) 70.84 总股本(百万股) 2,752.15 流通A股(百万股) 2,117.15 相关研究 《华发股份(600325)：2023年三季报点评：销售排名持续提升，定增完成优化资本结构》 2023-10-31 《华发股份(600325)：2023中报点评：投资聚焦融资改善，业绩维持稳健增长》 2023-08-30 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元） 60,447 72,145 78,133 84,305 90,291 同比（%） 17.97 19.35 8.30 7.90 7.10 归母净利润（百万元） 2,610 1,838 1,972 2,108 2,237 同比（%） (18.31) (29.58) 7.29 6.88 6.17 EPS-最新摊薄（元/股） 0.95 0.67 0.72 0.77 0.81 P/E（现价&最新摊薄） 6.60 9.37 8.74 8.17 7.70 [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：公司发布2023年度报告。2023年公司营收721.5亿元，同比增长19.4%；归母净利润18.4亿元，同比下降29.6%。业绩符合预期。 ◼ 营收增速稳健，业绩受多因素影响承压。2023年公司营收增长19.4%而归母净利润同比下降29.6%的原因主要有：（1）房地产开发销售业务毛利率同比下降2.3pct至18.0%；（2）营销力度加大，销售费用同比增加26.6%，销售费用率同比提升0.2pct至3.3%；（3）少数股东损益占比同比提升0.5pct至47.0%。 ◼ 连续4年进入千亿阵营，稳居珠海龙头地位。公司“立足珠海、面向全国”，坚持推进以销售去化和资产盘活为工作重心。2023年全年实现销售金额1259.9亿元，同比增加4.8%；连续4年稳居千亿阵营，位列克而瑞全口径销售金额榜第14位，同比提升2位。分区域看，华东大区销售692.7亿元，销售占比55.0%，为公司销售奠定基石；华南大区销售310.2亿元，销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售191.27亿元，销售占比15.2%，稳居珠海龙头地位。 ◼ 多元方式获取优质土储，精准投拓核心城市。公司2023年投资金额682.4亿元，拿地强度54.2%，较2022年明显提升（2022年投资金额465亿元，拿地强度38.7%）；公司聚焦“9+2”核心城市，2022年以来拿地均位于一二线城市。2023年通过公开竞拍、战略并购、股权合作等方式，聚焦获取一线、强二线城市的优质项目共23个，包括上海虹桥中央商务区、松江洞泾轨交两宗“明星地块”。新项目均位于上海、广州、深圳、成都等核心城市，极具发展后劲。根据克而瑞数据，2023年全年华发股份新增货值682.4亿元，排名第12位与去年持平，位居行业前列。 ◼ 融资成本呈下降态势，控股股东大力支持。2021-2023年公司短期有息负债占比持续低位，2023年为16.8%（低于20%），同比下降1.3pct。公司通过以低息经营性贷款置换高息借款等方式，降低融资成本，融资成本2019年以来持续下降。2023年公司平均融资成本5.5%，同比下降28BP。公司控股股东华发集团承诺自2023年9月27日起6个月内增持公司股票，增持计划期内已通过上交所系统累计增持3167.7万股，体现了华发集团对于公司发展的大力支持。 ◼ 盈利预测与投资评级：根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为19.7/21.1亿元（前值为32.2/35.3亿元），预计2026年归母净利润为22.4亿元。对应的EPS为0.72/0.77/0.81元，对应的PE为8.7X/8.2X/7.7X，中长期看，公司具备国资股东优势，立足珠海、面向全国，销售业绩稳步高增，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；房价下跌超预期。 -41%-36%-31%-26%-21%-16%-11%-6%-1%4%9%2023/5/42023/8/312023/12/282024/4/25华发股份沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 公司点评报告 东吴证券研究所 2 / 3 华发股份三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 387,106 401,771 416,317 443,915 营业总收入 72,145 78,133 84,305 90,291 货币资金及交易性金融资产 46,342 15,101 3,480 2,414 营业成本(含金融类) 59,061 63,835 68,456 72,775 经营性应收款项 2,876 4,027 4,263 4,579 税金及附加 2,746 2,974 3,209 3,437 存货 275,032 309,682 325,443 343,658 销售费用 2,383 2,581 2,785 2,982 合同资产 1 7 5 7 管理费用 1,485 1,609 1,736 1,859 其他流动资产 62,856 72,953 83,127 93,257 研发费用 89 96 103 111 非流动资产 64,593 68,093 71,545 74,948 财务费用 274 2,108 2,912 3,226 长期股权投资 25,246 25,246 25,246 25,246 加:其他收益 73 79 85 91 固定资产及使用权资产 6,087 6,611 7,086 7,512 投资净收益 281 305 329 352 在建工程 37 33 30 27 公允价值变动 992 0 0 0 无形资产 475 455 435 415 减值损失 (1,643) 0 0 0 商誉 0 0 0 0 资产处置收益 (4) 0 0 0 长期待摊费用 171 171 171 171 营业利润 5,807 5,315 5,519 6,345 其他非流动资产 32,576 35,576 38,576 41,576 营业外净收支 66 0 0 0 资产总计 451,699 469,865 487,862 518,863 利润总额 5,873 5,315 5,519 6,345 流动负债 198,764 212,688 226,288 252,484 减:所得税 2,408 1,762 1,821 2,240 短期借款及一年内到期的非流动负债 25,268 25,318 25,368 25,418 净利润 3,465 3,553 3,697 4,105 经营性应付款项 41,741 45,472 48,577 51,748 减:少数股东损益 1,627 1,581 1,590 1,868 合同负债 93,018 102,328 109,554 121,893 归属母公司净利润 1,838 1,972 2,108 2,237 其他流动负债 38,737 39,570 42,789 53,425 非流动负债 121,236 121,936 122,636 123,336 每股收益-最新股本摊薄(元) 0.67 0.72 0.77 0.81 长期借款 82,013 82,513 83,013 83,513 应付债券 21,464 21,664 21,864 22,064 EBIT 4,812 7,423 8,431 9,571 租赁负债 842 842 842 842 EBITDA 5,325 7,933 8,989 10,178 其他非流动负债 16,916 16,916 16,916 16,916 负债合计 320,000 334,624 348,924 375,820 毛利率(%) 18.14 18.30 18.80 19.40 归属母公司股东权益 22,177 24,136 26,244 28,481 归母净利率(%) 2.55 2.52 2.50 2.48 少数股东权益 109,523 111,104 112,694 114,562 所有者权益合计 131,700 135,240 138,938 143,043 收入增长率(%) 19.35 8.30 7.90 7.10 负债和股东权益 451,699 469,865 487,862 518,863 归母净利润增长率(%) (29.58) 7.29 6.88 6.17 现金流量表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 重要财务与估值指标 2023A 2024E 2025E 2026E 经营活动现金流 50,544 (25,007) (5,401) 5,154 每股净资产(元) 8.06 8.77 9.54 10.35 投资活动现金流 (69,492) (3,705) (3,681) (3,658) 最新发行在外股份（百万股） 2,752 2,752 2,752 2,752 筹资活动现金流 11,439 (2,516) (2,539) (2,562) ROIC(%) 1.13 1.88 2.11 2.27 现金净增加额 (7,521) (31,241) (11,621) (1,066) ROE-摊薄(%) 8.29 8.17 8.03 7.86 折旧和摊销 514 510 559 607 资产负债率(%) 70.84 71.22 71.52 72.43 资本开支 (52,384) (1,010) (1,010) (1,010) P/E（现价&最新股本摊薄） 9.37 8.74 8.17 7.70 营运资本变动 45,233 (32,031) (12,617) (2,519) P/B（现价） 0.78 0.71 0.66 0.60 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，预测均为东吴证券研究所预测。 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银