2023年报点评：销售稳健投拓聚焦，分红比例提升回馈股东

证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 保利发展（600048） 2023年报点评：销售稳健投拓聚焦，分红比例提升回馈股东 2024年04月24日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(元) 8.00 一年最低/最高价 7.74/15.20 市净率(倍) 0.50 流通A股市值(百万元) 95,763.55 总市值(百万元) 95,763.55 基础数据 每股净资产(元,LF) 16.16 资产负债率(%,LF) 76.55 总股本(百万股) 11,970.44 流通A股(百万股) 11,970.44 相关研究 《保利发展(600048)：2023年业绩快报点评：减值导致业绩承压，提高分红比例回馈股东》 2024-01-21 《保利发展(600048)：2023年三季报点评：销售稳健投拓聚焦，财务优势显著》 2023-10-29 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元） 281,108 346,894 359,323 376,022 395,771 同比（%） (1.37) 23.40 3.58 4.65 5.25 归母净利润（百万元） 18,320 12,067 12,687 13,722 14,779 同比（%） (33.11) (34.13) 5.14 8.16 7.70 EPS-最新摊薄（元/股） 1.53 1.01 1.06 1.15 1.23 P/E（现价&最新摊薄） 5.25 7.98 7.59 7.01 6.51 [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：公司发布2023年年报。2023年实现营收3468.9亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。业绩符合预期。 ◼ 收入稳步增长，多因素导致业绩承压。2023年公司营收增长而归母净利润同比下降34.1%的原因主要有：（1）受低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率同比下降6.0pct至16.0%；（2）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失50.5亿元；（3）合联营公司盈利下降，公司投资净收益同比减少19.9亿元至22.1亿元。但另一方面，公司加强费用管控，销售费用/管理费用/财务费用/研发费用合计占营收比例同比下降0.8pct。 ◼ 销售市占率稳步提升，聚焦核心城市实现高质量投拓。公司2023年实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，销售金额行业排名来到第一。公司城市深耕效果显著，核心38城市销售贡献接近9成，同比提升2pct；珠三角和长三角销售贡献分别超过1100亿元和1400亿元。公司市占率不断提升，2023年同比提升0.2pct至3.6%，核心38城市占率达6.8%。拿地方面：公司把握窗口期高质量拓储，2023年拿地金额1632亿元，逆势同比增长1.2%；投销比38.7%，同比增长3.4pct。2023年拿地金额中99%位于核心38城，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，为后续业绩释放奠定基础。 ◼ 财务优势显著，融资渠道畅通。截至2023年末，公司有息负债3543亿元，较2022年末减少271亿元。公司三道红线始终维持绿档：2023年净负债率61.2%，剔预负债率67.1%，现金短债比1.28。公司融资渠道畅通，融资成本优势愈发显著。2023年新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%；截至2023年末，公司综合融资成本为3.56%，同比下降36bp。 ◼ 提高分红比例，大股东增持彰显信心。公司积极开展市值管理，增强资本市场信心。2023年公司推动大股东增持，并实施回购方案。截至2024年3月6日，公司实控人保利集团已累计增持2.5亿元（2678万股，占总股本0.22%）；截至2024年3月7日，公司累计回购10.0亿元（10503万股，占总股本0.88%）。另外，公司修订2023-2025年股东回报规划，将分红比例从20%提升至40%，彰显公司稳健发展信心。 ◼ 盈利预测与投资评级：保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为126.9/137.2亿元（前值为145.1/170.7亿元），预计2026年归母净利润为147.8亿元。对应的EPS为1.06/1.15/1.23元，对应的PE为7.6X/7.0X/6.5X，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期。 -42%-37%-32%-27%-22%-17%-12%-7%-2%3%8%2023/4/242023/8/242023/12/242024/4/24保利发展沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 公司点评报告 东吴证券研究所 2 / 3 保利发展三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 1,268,539 1,274,448 1,284,439 1,285,336 营业总收入 346,894 359,323 376,022 395,771 货币资金及交易性金融资产 148,391 158,474 181,071 213,199 营业成本(含金融类) 291,308 304,337 317,906 334,204 经营性应收款项 25,457 26,440 27,600 28,785 税金及附加 10,259 10,780 12,033 12,665 存货 869,508 869,463 857,320 829,705 销售费用 8,876 9,342 10,153 10,686 合同资产 230 252 256 273 管理费用 5,159 5,390 6,016 6,728 其他流动资产 224,952 219,819 218,192 213,373 研发费用 86 108 113 119 非流动资产 168,373 172,235 174,068 176,830 财务费用 4,391 4,262 4,022 3,889 长期股权投资 104,296 105,678 105,392 105,939 加:其他收益 132 144 150 158 固定资产及使用权资产 12,409 12,355 12,326 12,178 投资净收益 2,212 2,156 2,068 1,979 在建工程 590 540 499 460 公允价值变动 16 0 0 0 无形资产 373 358 352 341 减值损失 (5,088) (2,669) (1,531) (1,039) 商誉 66 76 80 88 资产处置收益 232 180 150 119 长期待摊费用 284 204 134 74 营业利润 24,318 24,914 26,617 28,698 其他非流动资产 50,354 53,024 55,284 57,750 营业外净收支 308 298 289 280 资产总计 1,436,912 1,446,683 1,458,506 1,462,166 利润总额 24,626 25,213 26,906 28,978 流动负债 813,731 814,077 814,385 805,277 减:所得税 6,727 6,555 6,727 7,244 短期借款及一年内到期的非流动负债 73,740 82,593 91,931 100,893 净利润 17,899 18,657 20,180 21,733 经营性应付款项 174,551 174,293 174,140 173,525 减:少数股东损益 5,832 5,970 6,458 6,955 合同负债 377,215 365,205 349,697 324,178 归属母公司净利润 12,067 12,687 13,722 14,779 其他流动负债 188,226 191,987 198,617 206,680 非流动负债 286,154 282,822 279,658 276,792 每股收益-最新股本摊薄(元) 1.01 1.06 1.15 1.23 长期借款 235,251 233,251 231,451 229,831 应付债券 45,265 44,265 43,165 42,120 EBIT 26,931 29,660 29,951 31,528 租赁负债 3,868 3,368 2,918 2,513 EBITDA 29,306 36,283 36,720 38,224 其他非流动负债 1,770 1,938 2,124 2,328 负债合计 1,099,885 1,096,899 1,094,043 1,082,069 毛利率(%) 16.01 15.30 15.46 15.56 归属母公司股东权益 198,543 205,330 213,552 222,231 归母净利率(%) 3.48 3.53 3.65 3.73 少数股东权益 138,484 144,454 150,911 157,866 所有者权益合计 337,027 349,784 364,464 380,097 收入增长率(%) 23.40 3.58 4.65 5.25 负债和股东权益 1,436,912 1,446,683 1,458,506 1,462,166 归母净利润增长率(%) (34.13) 5.14 8.16 7.70 现金流量表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 重要财务与估值指标 2023A 2024E 2025E 2026E 经营活动现金流 13,930 25,708 35,390 46,560 每股净资产(元) 16.16 16.73 17.41 18.14 投资活动现金流 7,266 (7,906) (6,148) (7,136) 最新发行在外股份（百万股） 11,970 11,970 11,970 11,970 筹资活动现金流 (49,962) (7,769) (6,694) (7,347) ROIC(%) 2.79 3.12 3.10 3.18 现金净增加额 (28,826) 10,032 22,547 32,078 ROE-摊薄(%) 6.08 6.18 6.43 6.65 折旧和摊销 2,375 6,623 6,769 6,696 资产负债率(%) 76.55 75.82 75.01 74.00 资本开支 (161) 179 233 246 P/E（现价&最新股本摊薄） 7.98 7.59 7.01 6.51 营运资本变动 (13,076) (6,998) 2,050 12,126 P/B（现价） 0.50 0.48 0.46 0.44 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，预测均为东吴证券研究所预测。 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（