版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7克而瑞研究中心首开股份新增投资审慎，聚焦核心城市、总土储保持充裕中国房地产中报点评2023年中报 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/7克而瑞研究中心文：沈晓玲、贡显扬导读：结转利润率承压、盈利水平有修复空间，负债指标仍需进一步优化【上半年销售金额349亿元，完成全年目标的39.7%】2023年上半年，首开股份实现全口径销售金额349亿元，同比降低19.8%，完成全年880亿元销售目标的39.7%。全口径销售面积131万平方米，同比降低9%；销售均价26641元/平方米，较去年末降低2.6%。下半年，首开股份仍需积极提高货量供应、加强营销力度以提振成交去化。【新增投资审慎，聚焦核心城市、总土储保持充裕】2023年上半年，首开股份的投资态度延续谨慎，新增投资规模保持在低位。上半年，首开股份以底价获取北京市昌平区南邵镇一宗纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82万平方米。从未来可售资源来看，截至上半年末，首开股份总土储未售建面近1500万平方米，总土储规模保持相对充裕。【结转利润率承压、净利润亏损，盈利水平有修复空间】2023年上半年，首开股份实现营业收入194亿元，同比增长173.1%；毛利润22.2亿元，同比增长67%。净利润亏损15.3亿元、归母净利润亏损19.1亿元。从盈利指标来看，2023年上半年首开股份的毛利率较去年末降低5.2个百分点至11.4%，净利率和归母净利率分别为-7.9%和-9.8%。【部分负债指标仍需进一步优化以达到监管要求】截至2023年上半年末，首开股份持有现金229.1亿元，较2022末增加23.7亿元。非受限现金短债比1.21倍、长短期债务比5.64倍，保持在安全范围。净负债率156.7%、永续债作负债的净负债率169.8%、剔除预收账款后的资产负债率72.2%，较2022年末有所提升，仍需进一步优化以达到监管要求。【物业经营有序推进，城市更新领域积极探索】截至2023年上半年末，首开股份酒店经营收入快速增长，酒店物业经营等结算收入4.42亿元，福州首开君澜温泉酒店“茉莉泉”、昌平回龙观首开Long街、苏州胥江天街成功开业。同时，首开股份近年来在城市更新领域积极探索，推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/7克而瑞研究中心正文:01销售：上半年销售金额349亿元，完成全年目标的39.7%2023年上半年，首开股份实现全口径销售金额349亿元，同比降低19.8%，完成全年880亿元销售目标的39.7%。全口径销售面积131万平方米，同比降低9%；销售均价26641元/平方米，较去年末降低2.6%。在房地产市场整体下行调整的行业背景下，2023年首开股份虽然已经调低了年度销售目标，但截至6月末的目标完成情况仍略低于往年水平。下半年，首开股份仍需积极提高货量供应、加强营销力度以提振成交去化。图：首开股份2019至2023年上半年销售金额及同比变动（亿元、万平方米）数据来源：CRIC、企业公告02投资：新增投资审慎，聚焦核心城市、总土储保持充裕2023年上半年，行业流动性压力持续，规模房企整体投资意愿延续低迷、投资态度谨慎。首开股份的投资力度也收缩明显，新增投资规模保持在低位。上半年，首开股份以底价获取北京市昌平区南邵镇一宗纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82万平方米。从未来可售资源来看，截至上半年末，首开股份总土储未售建面近1500万平方米，总土储规模保持相对充裕。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/7克而瑞研究中心图：首开股份2017至2023年上半年新增投资及总土储未售建面（万平方米）数据来源：CRIC、企业公告从总土地储备的结构来看，截至2023年上半年末首开股份的土地储备主要集中在一线和二线城市，按建面分别占到41%和35%。区域来看，环渤海区域占比最高达58%，其中北京占到近7成；长三角区域占比18%，中西部和珠三角则分别占到12%。总体来说，首开股份的总土储整体城市能级较高、且大本营相对集中，在目前的行业形势下整体风险相对可控。图：首开股份截至2023年上半年末总土地储备结构数据来源：CRIC、企业公告 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/7克而瑞研究中心03盈利：结转利润率承压、净利润亏损，盈利水平有修复空间2023年上半年，首开股份实现营业收入194亿元，同比增长173.1%；毛利润22.2亿元，同比增长67%。净利润亏损15.3亿元、归母净利润亏损19.1亿元，亏损规模较去年进一步放大。从盈利指标来看，2023年上半年首开股份的毛利率较去年末降低5.2个百分点至11.4%，净利率和归母净利率分别为-7.9%和-9.8%。综合来看，一方面，近年来行业整体利润空间收窄、利润率走低，首开股份历史高价地块、低利润项目的结转出清拉低了利润率水平。另一方面，2023年上半年（其他非流动金融资产）公允价值变动损失5亿元、（其他应收款坏账）信用减值损失2.57亿元，都对首开股份的利润实现有较大的负面影响。图：首开股份2018至2023年上半年利润及盈利指标（亿元）数据来源：CRIC、企业公告04负债：部分负债指标仍需进一步优化以达到监管要求截至2023年上半年末，首开股份持有现金229.1亿元，较2022末增加23.7亿元，其中受限及预售监管资金58亿元、非受限现金171.1亿元。非受限现金短债比1.21倍、长短期债务比5.64倍，保持在安全范围。净负债率156.7%、永续债作负债的净负债率169.8%、剔除预收账款后的资产负债率72.2%，较2022年末有所提升，仍需进一步优化以达到监管要求。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/7克而瑞研究中心图：首开股份2020至2023年上半年负债指标及偿债能力数据来源：CRIC、企业公告05多元化：物业经营有序推进，城市更新领域积极探索除了地产开发主业外，首开股份也有序推进物业经营板块的发展和优化。截至2023年上半年末，首开股份酒店经营收入快速增长，酒店物业经营等结算收入4.42亿元，福州首开君澜温泉酒店“茉莉泉”、昌平回龙观首开Long街、苏州胥江天街成功开业。同时，首开股份近年来在城市更新领域积极探索，推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。上半年，继续深度参与北京“回天计划”、方庄地区提升改造，推进长租公寓产品标准化体系建设，养老项目持续增加，文投文创项目稳步运营，棚改项目高质量推进。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/7克而瑞研究中心附表：2021-2023年上半年企业财务指标分类财务指标2021年2022年1H20221H2023同比/百分点变动规模指标营业收入（亿元）678.0479.271.0194.0173.1%物业销售营业收入（亿元）668.5467.870.5192.9173.7%归母净利润（亿元）2.6-4.6-14.2-19.1/核心净利润（亿元）24.64.2-13.6-10.5/总资产（亿元）3138.62783.03113.22732.4-12.2%净资产（亿元）665.7670.3673.8627.8-6.8%盈利及运营毛利率19.8%16.6%18.7%11.4%-7.3pts净利率2.5%1.9%-18.3%-7.9%10.4pts归母净利率0.4%-1.0%-20.1%-9.8%10.2pts核心净利率3.6%0.9%-19.1%-5.4%13.7pts每股基本收益（元/股）0.02-0.26-0.59-0.76/营销及管理费用率4.2%4.7%3.4%4.5%1.1pts现金及偿债能力指标现金（亿元）314.0205.3257.3229.1-11.0%短期负债（亿元）214.2178.8143.5186.930.3%现金短债比1.471.151.791.23-0.57非受限现金短债比1.221.031.431.21-0.22长短期债务比4.935.637.485.64-1.84净负债率147.5%147.3%145.2%156.7%11.4pts净负债率（永续债作为负债）163.5%157.8%161.7%169.8%8.1pts平均融资成本5.79%5.28%5.78%4.88%-0.9pts扣除预收后的资产负债率73.6%70.5%72.2%72.2%0pts运营及资本效率股东权益回报率0.8%-1.6%-4.7%-7.3%-2.6pts净资产收益率（ROE）2.6%1.4%-1.9%-2.4%-0.4pts资产收益率（ROA）0.5%0.3%-0.4%-0.6%-0.1pts资产杠杆率471.5%415.2%462.0%435.2%-26.8pts注：核心净利率为企业财报公告的扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润；现金包含受限制现金；股东权益回报率=归母净利润/按报告期平均的归属于母公司股东权益销管费用率=销售及管理费用/报告期内操盘销售金额；资产杠杆率=总资产/所有者权益合计数据来源：企业公告、CRIC研究中心整理