电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年8月20日 远洋集团（03377.HK） “南移西拓”成效初显，新增土储继续聚焦南移西拓区域 核心观点： 2021年上半年远洋集团企业协议销售金额合计523.7亿元，同比增长25.2%。从远洋集团2021年上半年各区域的销售额及增速来看，北京区域和环渤海区域表现平稳，华东、华南和华中增长明显，华西业绩有待释放。销售业绩稳定增长，说明南移西拓战略成效初步显现。进一步从土地储备方面来看，企业南移西拓战略在不断深化。上半年企业新增土储中，南移西拓区域占比达70%。此外，7月与红星达成战略协议，而红星持有的土地储备中也有近70%分布在远洋集团划定的南移西拓区域。根据我们跟踪的数据，远洋集团较早开始进行全国化扩张，但是在布局的城市里投资的项目较少，在当下南移西拓战略下，企业一方面是更关注华东、华南、华中和华西的核心城市，另一方面则是加强已进入城市的深耕力度。这一投资动作的改变，既有助于企业实现规模增长，也有助于强化企业在其他城市的品牌优势，甚至形成规模效应，提高管理效率等。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 一、销售金额同比增长25.2%，南移西拓成效初显 2021年上半年远洋集团销售业绩稳定增长，南移西拓战略成效初步显现。 首先，企业前六个月协议销售金额合计523.7亿元，同比增长25.2%。从量价两方面看，上半年远洋集团的销售面积同比增长较快，而销售均价与2020年同期基本持平。 其次，从远洋集团2021年上半年各区域的销售额及增速来看，北京区域和环渤海区域表现平稳，华东、华南和华中增长明显，华西业绩有待释放。具体来看，北京和环渤海两个地区的销售金额同比增长较慢，北京仅增长1.8%，环渤海区域同比增长5.7%。对比之下，企业南移西拓战略中重点关注的华东、华南和华中表现较好，华东上半年销售金额达到了106.9亿元，华南和华中同比增速较高，华南同比增长34.2%，华中同比增长306.8%，达到了87.83亿元。根据亿翰智库监测的信息，企业近两年多次在华西区域的成都和西安补仓，但是2021年上半年华西区域销售金额为17.3亿元，同比负增长，总体来看，华西地区业绩仍然有待释放。 如果进一步从土地储备方面来看，企业南移西拓战略在不断深化。上半年企业新增土储中，南移西拓区域占比达70%。此外，7月与红星达成战略协议，而红星持有的土地储备中也有近70%分布在远洋集团划定的南移西拓区域。根据我们跟踪的数据，远洋集团较早开始进行全国化扩张，但是在布局的城市里投资的项目较少，在当下南移西拓战略下，企业一方面是更关注华东、华南、华中和华西的核心城市，另一方面则是加强已进入城市的深耕力度。这一投资动作的改变，既有助于企业实现规模增长，也有助于强化企业在其他城市的品牌优势，甚至形成规模效应，提高管理效率等。 图表：远洋集团销售金额的区域分布（亿元） 2020H1 2021H1 同比 北京区域 119.85 121.97 1.8% 环渤海区域 85.13 90.01 5.7% 华东区域 96.35 106.93 11.0% 华南区域 54.29 72.86 34.2% 华中区域 21.59 87.83 306.8% 华西区域 29.91 17.3 -42.2% 资料来源：亿翰智库、企业年报 二、营业收入平稳增长，毛利润率和净利润率高于2020年 2021 年上半年远洋集团的营业收入平稳增长，毛利润率和净利润率同比下降，但是较2020年全年略有上升。 首先，上半年营业收入总额为205.1亿元，较2019年同期193.7亿元同比增长6%。物业开发是企业营业收入的主要来源，但是进一步拆分后，物业开发结转的收入为169.56亿 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 元，较2020年上半年161.07亿元仅增加8.49亿元。根据企业披露的数据，物业开发结转收入的增速较低，主要是因为企业交付的面积减少，2021年上半年结转面积同比下降了 10%至112.6万平米。不过截至2021年中期，企业预收账款合计388.2亿元，并且销售金额保持稳定增长，因此，未来营业收入增长仍具有保障。 其次，从毛利润率和净利润率等相对指标来看，都较2020年末上升。一方面是企业结转项目的质量提升，毛利润同比增长，另外一方面是企业在融资方面成本持续下行，利息支出减少。 三、持续优化财务质量，三道红线下维持绿档水平 自2020年下半年三道红线政策实施以来，优化财务质量成了房企重要的目标之一，而远洋集团在2020年末，剔除预收账款的资产负债率已降至69.0%，顺利由往期的黄档提升至绿档。 截至2021年中期，远洋集团有息负债总额同比负增长，长债置换短债使得债务期限结构进一步优化，以及充足的货币资金足以完全覆盖短期有息负债，以上财务方面的优秀表现使得企业继续维持绿档水平。 图表：远洋集团2018-2021H1相关数据 具体指标 2018 2019 2020 2021H1 合约销售金额(亿元） 1095.1 1300.3 1310.4 523.7 合约销售面积(万㎡） 516.9 634.7 706.4 283.4 新增土地建面(万㎡） 1018.1 450.8 791.4 460.0 土地储备总建筑面积(万㎡） 4044.4 3724.3 3804.3 3796.1 存续比（年） 7.8 5.9 5.4 6.7 营业收入（亿元） 414.2 509.3 565.1 205.1 净利润（亿元） 46.7 41.7 46.8 19.3 预收账款（亿元） 267.9 254.6 343.2 388.2 毛利润率 20.0% 20.1% 18.5% 22.5% 净利润率 11.3% 8.2% 8.3% 9.4% ROE 7.7% 6.5% 6.9% 5.6% ROA 2.1% 1.7% 1.9% 1.5% 预收账款/营业收入 0.6 0.5 0.6 0.9 管理费用率 4.2% 3.8% 3.2% 3.8% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 销售费用率 2.9% 2.5% 2.3% 3.8% 财务费用率 10.2% 10.3% 8.6% 11.1% 三费费用率 17.3% 16.5% 14.1% 18.7% 净负债率 72.9% 76.7% 54.8% 66.8% 剔除预收账款的资产负债率 71.6% 69.9% 69.0% 68.8% 现金短债比 2.5 3.3 1.5 1.6 投销比 0.7 0.3 0.7 0.7 经营活动产生的现金流量净额（亿元） -0.4 -33.0 114.2 - 货币资金（亿元） 425.7 335.7 439.3 382.3 有息负债（亿元） 885.8 839.1 822.0 856.9 融资成本 5.4% 5.5% 5.1% 5.0% 总资产（亿元） 2493.6 2437.0 2596.9 2666.0 净资产（亿元） 631.4 656.1 699.1 710.4 存货（亿元） 769.9 814.2 934.6 920.1 存货周转率 0.4365 0.5139 0.5267 0.3489 资产周转率 0.1877 0.2066 0.2245 0.1576 资料来源：亿翰智库、企业年报 备注：现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债;投销比=新购入土地均价*新增土地建面/销售金额;财务费用率=利息支出/营业收入;存货= 土地使用权预付款+发展中物业+存货+已落成待售物业。2021H1数据：存续比=总土地储备/销售面积*2；ROE=2*净利润/净资产均值；ROA=2*净利润/总资产均值；存货周转率=2*营业成本/存货均值；资产周转率=2*营业收入/总资产均值。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码