运营业务保持稳健，新增土储重质重量

中国海外发展(0688)[Table_Industry]房地产 中国海外发展2025年年报点评 本报告导读： 我们看好公司稳健财务能力带来的可持续性发展能力，重仓重点城市补充优质货值，认为企业可以在本轮供给侧改革竞争中获取持续优势。 投资要点： 运营业务保持稳健。2025年，公司实现营业收入1680.9亿元，同比下降9.22%。其中，房地产开发业务收入1567.7亿元，同比下降10.27%；商业物业运营业务收入72.0亿元，同比增加1.00%；其他业务收入41.1亿元，同比上升24.37%。董事局建议派发末期股息每股港币25仙，连同中期股息每股港币25仙，全年合共派发股息每股港币50仙，派息率为39.7%，以2026年3月31日股价计算公司股息率为4.3%。 权益销售位居第一，市场地位持续提升。2025年，公司合约物业销售额为2512.3亿元，同比下降19%，销售楼面面积为1056万平，同比下降8%。中国指数研究院数据显示，2025年集团系列公司权益销售额居行业第一。集团系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1254.4亿元，占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售额的57.3%。集团系列公司在北京、深圳、天津、济南等15个城市的销售额位居当地市场第一。 精耕笃行，领潮致远2026.01.28龙头地位稳固，REITs迎来突破2025.09.01销售额同比增长，商业物业稳健发展2025.04.23 拿地聚焦一线，货值结构优异。2025年，公司于中国内地15个城市和香港新增35幅土地，新增土地储备总建筑面积为499万平，实际权益面积为445万平，总地价为1186.9亿元，权益地价为924. 2亿元。公司新增购地金额保持行业第一，香港及北上广深五个城市权益购地金额占比约73.9%，货值与货量结构更加优异。截止2025年底，集团系列公司合计土地储备达到3727万平。其中，集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备为2528万平，实际权益为2286万平；主要联营公司中海宏洋新增土地储备293万平。截止2025年底，中海宏洋土地储备为1199万平，实际权益为1026万平。风险提示：面临政策不及预期以及行业下行的风险，业务结转承压。 财务预测表 目录 1.运营业务保持稳健................................................................................42.权益销售位居第一，市场地位持续提升................................................43.拿地聚焦一线，货值结构优异..............................................................54.经营效益稳健增长，成功搭建REIT平台..............................................55.资产结构健康，融资成本低位..............................................................56.投资建议：维持“增持”评级..............................................................67.风险提示..............................................................................................6 1.运营业务保持稳健 2025年，公司实现营业收入1680.9亿元，同比下降9.22%。其中，房地产开发业务收入1567.7亿元，同比下降10.27%；商业物业运营业务收入72.0亿元，同比增加1.00%；其他业务收入41.1亿元，同比上升24.37%。董事局建议派发末期股息每股港币25仙，连同中期股息每股港币25仙，全年合共派发股息每股港币50仙，派息率为39.7%，以2026年3月31日股价计算公司股息率为4.3%。 2025年，联营和合营项目为公司贡献净利润达5.2亿元。主要联营公司中海宏洋实现合约物业销售额321.9亿元，收入为368.7亿元及股东应占溢利为3亿元。 2.权益销售位居第一，市场地位持续提升 2025年，公司合约物业销售额为2512.3亿元，同比下降19%，销售楼面面积为1056万平，同比下降8%。中国指数研究院数据显示，2025年集团系列公司权益销售额居行业第一。集团系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1254.4亿元，占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售额的57.3%。集团系列公司在北京、深圳、天津、济南等15个城市的销售额位居当地市场第一。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 3.拿地聚焦一线，货值结构优异 2025年，公司于中国内地15个城市和香港新增35幅土地，新增土地储备总建筑面积为499万平，实际权益面积为445万平，总地价为1186.9亿元，权益地价为924.2亿元。公司新增购地金额保持行业第一，香港及北上广深五个城市权益购地金额占比约73.9%，货值与货量结构更加优异。 截止2025年底，集团系列公司合计土地储备达到3727万平。其中，集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备为2528万平，实际权益为2286万平；主要联营公司中海宏洋新增土地储备293万平。截止2025年底，中海宏洋土地储备为1199万平，实际权益为1026万平。 数据来源：公司2025年业绩简报，国泰海通证券研究 数据来源：公司2025年业绩简报，国泰海通证券研究 4.经营效益稳健增长，成功搭建REIT平台 2025年，公司商业物业收入为72亿元，其中写字楼租金收入为34.7亿元，购物中心租金收入为23.9亿元，长租公寓收入为3.5亿元，酒店及其他商业物业收入为9.9亿元。2025年，公司新增六个商业物业投入运营，总建筑面积增加28万平。 2025年，公司在经营性不动产资产管理领域实现重要突破，完成商业公募REIT平台成功搭建。2025年10月31日，中海商业REIT在深圳证券交易所成功上市（180607. SZ）。 5.资产结构健康，融资成本低位 截至2025年底，公司的资产负债率为54.1%，净借贷比率为34.2%。公司持有银行结余及现金为1036.3亿元，经营性现金净流入为167.3亿元。公司2025年加权平均融资成本为2.8%，融资成本处于行业最低区间。 2025年，公司境内外融资543.8亿元，提早或到期偿还债务675.2亿元，净偿还债务131.4亿元。截至2025年底，总借贷合共为2473.8亿元，其中一年内到期的借贷为423.2亿元，占总借贷的17.1%。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 6.投资建议：维持“增持”评级 我们预测公司2026-2028年EPS约为1.21元、1.30元、1.50元。我们看好公司稳健财务能力带来的可持续性发展能力，认为企业可以在本轮供 给侧改革竞争中获取持续优势，给予公司2026年15倍PE估值，对应目标价为每股18.18元，即每股20.66港元（汇率为1港币=0.88人民币），给予公司“增持”评级。 7.风险提示 面临政策不及预期以及行业下行的风险，业务结转承压。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号