点评报告：持续聚焦核心城市，保持销售龙头地位

持续聚焦核心城市，保持销售龙头地位 ——保利发展（600048）点评报告 点评： 总股本（百万股）11,970.44流通A股（百万股）11,970.44收盘价（元）9.28总市值（亿元）1,110.86流通A股市值（亿元）1,110.86 受项目结转毛利率下降及权益比例下降等因素影响公司24Q1利润端仍下降，但新开工面积有所恢复：（1）公司24Q1竣工面积保持正增长，新开工面积大幅提升，公司24Q1竣工面积实现542万平，同比增长5%，推动公司结算收入实现稳定增长。24Q1公司新开工面积为283万平，同比增长42.9%。（2）毛利率，公司24Q1度毛利率为18.64%，同比下降3.23pct；（3）期间费用率同比保持下降，公司24Q1销售费用率/管理费用率（含研发费用率）/财务费用率分别为2.30%/1.95%/1.51%，较上年同期变动-0.18pct/-0.48pct/+0.15pct，期间费用率综合同比下降0.51pct；（4）结转项目权益比例下降，24Q1公司少数股东损益占比44.2%，同比抬升12.8pct，进一步导致公司归母净利润下滑。3309 公司销售金额规模持续保持行业龙头地位、土储充足，行业供给侧持续出清下公司有望持续提升市占率：公司24Q1实现销售金额629.84亿元，同比减少44.81%，签约面积366.87万平方米，同比减少41.84%，根据中指研究院发布的房企销售榜单看，公司销售金额规模保持在行业第一位。公司24Q1新增容积率面积59万平方米，总获取成本50亿元，全部位于38个核心城市，权益地价为46.7亿元。24Q1末，公司在建面积8150万平，待开发面积5758万平。 利润端承压下降，市占率持续提升利润保持正增，龙头地位稳固规模保持稳固，业绩稳步增长 销售回笼率保持较高，资负结构保持良好：2024年Q1，公司实现销售回笼576.51亿元，综合回笼率为91.53%。资产负债率为75.88%，较上年度末下降0.66pct。 ⚫盈利预测与投资建议：在行业下行期，公司持续保持销售规模龙头地位，有望持续提升市占率，当期公司业绩受毛利率以及权益比例下降等因素影响出现下滑，公司拿地权益比例提升，后续随着相对优质项目逐步进入结转期，公司利润端有望企稳修复，维持原盈利预测结果，预计公司24/25/26年归母净利润分别为129/140/151亿元，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期、项目毛利率持续下行、房价持续下跌等。 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上；同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间；弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上；增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5％至15％；观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5％至5％；卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5％以上。基准指数：沪深300指数 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 [Tale_ReliefInfo]免责条款 万联证券股份有限公司（以下简称“本公司”）是一家覆盖证券经纪、投资银行、投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任。在法律许可情况下，本公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或类似的金融服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司认为可靠且已公开的信息撰写，本公司力求但不保证这些信息的准确性及完整性，也不保证文中的观点或陈述不会发生任何变更。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。分析师任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告的版权仅为本公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。未经我方许可而引用、刊发或转载的引起法律后果和造成我公司经济损失的概由对方承担，我公司保留追究的权利。 上海浦东新区世纪大道1528号陆家嘴基金大厦北京西城区平安里西大街28号中海国际中心深圳福田区深南大道2007号金地中心广州天河区珠江东路11号高德置地广场