房地产行业点评报告：单月销售降幅扩大，房企融资环境持续改善

月销售数据降幅扩大，低基数下销售累计降幅收窄
1-7月全国商品房销售面积同比下降18.6%（1-6月-19.0%），其中商品住宅销售面积下降21.1%；销售额同比下降24.3%（1-6月-25.0%），商品住宅销售额下降25.9%。7月单月销售面积和销售额同比分别下降15.4%和18.5%，单月降幅较6月扩大，环比分别下降44.7%和46.0%，市场再度走弱。中西部地区降幅较大（东部-16.2%，中部-22.3%，西部-19.6%，东北-13.3%）。

新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅保持稳定
1-7月全国房屋新开工面积同比下降23.2%（1-6月-23.7%），降幅持续收窄，其中住宅新开工下降23.7%；7月单月新开工面积同比下降19.7%，销售和土地成交低位运行导致房企新开工动力不足。1-7月房屋竣工面积同比下降21.8%（1-6月-21.8%），其中住宅竣工面积下降21.8%；7月单月竣工面积同比下降21.8%。

销售和回款依旧承压，开发投资降幅小幅扩大
1-7月房地产开发投资额同比下降10.2%（1-6月-10.1%），降幅小幅扩大，其中住宅开发投资下降10.6%；7月单月开发投资额同比下降10.8%，销售和回款压力持续影响房企投资动力。

房企融资环境持续改善，个人按揭贷款单月降幅扩大
1-7月房地产开发企业到位资金同比下降21.3%（1-6月-22.6%），降幅连续四个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降6.3%、8.7%、31.7%、37.3%。单月数据显示国内贷款资金降幅收窄，融资环境改善；定金及预收款和个人按揭贷款单月降幅分别收窄9.5个和扩大8.7个百分点，或意味着购房者首付比例提高、贷款意愿降低。

投资建议
7月以来政策整体宽松（央行下调LPR，三中全会赋予地方调控自主权），但7月成交数据不及预期。预计下半年在低基数效应下，房地产数据降幅有望收窄，去库存政策或助力市场企稳。持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企，推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口等优质央国企；（2）万科A、绿城中国等财务稳健的民企和混合所有制企业。

风险提示
（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险加大；（2）政策放松不及预期。