房地产行业点评报告：单月销售如期改善，房企回款资金降幅明显收窄

房地产 2024年11月18日 ——行业点评报告 投资评级：看好（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 10月销售数据如期改善，累计销售降幅连续五个月收窄 国家统计局发布2024年1-10月商品房投资和销售数据。1-10月，全国商品房销售面积7.79亿平，同比下降15.8%（1-9月-17.1%），其中商品住宅销售面积同比下降17.7%；1-10月商品房销售额7.69万亿元，同比下降20.9%（1-9月-22.7%），其中商品住宅销售额同比下降22.0%。10月商品房销售面积和销售额同比分别下降1.6%和1.0%，单月降幅连续三个月收窄，均为2023年5月以来最小降幅，“银十”销售如期改善。分区域看，1-10月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-14.4%、-17.2%、-17.5%、-12.4%，降幅均有所收窄。 新开工面积降幅扩大，竣工面积降幅有所收窄 相关研究报告 2024年1-10月，全国房屋新开工面积6.12亿平，同比下降22.6%（1-9月-22.2%），降幅连续7个月收窄后再次扩大，其中住宅新开工同比下降22.7%；10月单月新开工面积0.52亿平，同比下降26.7%，拿地减少持续影响新开工规模。1-10月，房屋竣工面积4.20亿平，同比下降23.9%（1-9月-24.4%），其中住宅竣工面积同比下降23.4%；10月单月竣工面积0.52亿平，同比下降19.6%。 《税费改革如期而至，10月地产数据改善明显—行业周报》-2024.11.17《专项债用于回收闲置土地，去库存更进一步—行业点评报告》-2024.11.12《重启去库存，新周期再出发—2025年房地产行业投资策略》-2024.11.11 销售回款资金明显改善，房企融资环境依旧严峻 2024年1-10月，房地产开发投资额8.63万亿元，同比下降10.3%（1-9月-10.1%），其中住宅开发投资额同比下降10.4%；10月单月开发投资额0.76万亿元，同比下降12.3%，销售回款表现仍压制房企投资动力。2024年1-10月，房地产开发企业到位资金8.72万亿元，累计同比下降19.2%（1-9月-20.0%），降幅连续7个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.4%、-10.5%、-27.7%、-32.8%（1-9月-6.2%、-9.1%、-29.8%、-34.9%）。单月数据来看，受10月销售景气度回升影响，销售回款资金有所改善，定金及预收款和个人按揭贷款单月增速环比分别提升22.4pct、17.2pct；与此同时国内贷款和自筹资金降幅累计降幅扩大，房企融资环境依旧严峻。 投资建议 9月底以来房地产政策持续宽松，同时货币和财政政策持续降低购房成本，受此影响，10月销售数据如预期改善，创2023年小阳春以来单月最小降幅，房企到位资金中销售回款改善明显。根据Wind数据，11月前两周一线城市新房和二手房成交热度仍维持高位，年内累计销售降幅持续收窄，我们认为政策效果充分释放后11月销售数据表现值得期待。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 目录 1、10月销售数据如期改善，累计销售降幅连续五个月收窄....................................................................................................32、新开工面积降幅扩大，竣工面积降幅有所收窄.....................................................................................................................43、开发投资降幅扩大，房企投资动力不足.................................................................................................................................44、销售回款资金明显改善，房企融资环境依旧严峻.................................................................................................................55、投资建议....................................................................................................................................................................................66、风险提示....................................................................................................................................................................................6 图表目录 图1：2024年1-10月商品房销售面积同比下降15.8%..............................................................................................................3图2：2024年1-10月商品房销售金额同比下降20.9%..............................................................................................................3图3：2024年1-10月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-14.4%、-17.2%、-17.5%、-12.4%3图4：2024年1-10月房地产开竣工面积同比下降22.6%和23.9%...........................................................................................4图5：2024年1-10月房地产开发投资额同比下降10.3%..........................................................................................................4图6：2024年1-10月房地产开发企业到位资金同比下降19.2%..............................................................................................5图7：2024年1-10月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.4%、-10.5%、-27.7%、-32.8%............................................................................................................................................................................................................5 1、10月销售数据如期改善，累计销售降幅连续五个月收窄 国家统计局发布2024年1-10月商品房投资和销售数据。1-10月，全国商品房销售面积7.79亿平，同比下降15.8%（1-9月-17.1%），其中商品住宅销售面积同比下降17.7%；1-10月商品房销售额7.69万亿元，同比下降20.9%（1-9月-22.7%），其中商品住宅销售额同比下降22.0%。10月商品房销售面积和销售额同比分别下降1.6%和1.0%，单月降幅连续三个月收窄，均为2023年5月以来最小降幅，“银十”销售如期改善。分区域看，1-10月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-14.4%、-17.2%、-17.5%、-12.4%，降幅均有所收窄。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、新开工面积降幅扩大，竣工面积降幅有所收窄 2024年1-10月，全国房屋新开工面积6.12亿平，同比下降22.6%（1-9月-22.2%），降幅连续7个月收窄后再次扩大，其中住宅新开工同比下降22.7%；10月单月新开工面积0.52亿平，同比下降26.7%，拿地减少持续影响新开工规模。1-10月，房屋竣工面积4.20亿平，同比下降23.9%（1-9月-24.4%），其中住宅竣工面积同比下降23.4%；10月单月竣工面积0.52亿平，同比下降19.6%。 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、开发投资降幅扩大，房企投资动力不足 2024年1-10月，房地产开发投资额8.63万亿元，同比下降10.3%（1-9月-10.1%），其中住宅开发投资额同比下降10.4%；10月单月开发投资额0.76万亿元，同比下降12.3%，销售回款表现仍压制房企投资动力。 数据来源：Wind、开源证券研究所 4、销售回款资金明显改善，房企融资环境依旧严峻 2024年1-10月，房地产开发企业到位资金8.72万亿元，累计同比下降19.2%（1-9月-20.0%），降幅连续7个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.4%、-10.5%、-27.7%、-32.8%（1-9月-6.2%、-9.1%、-29.8%、-34.9%）。单月数据来看，受10月销售景气度回升影响，销售回款资金有所改善，定金及预收款和个人按揭贷款单月增速环比分别提升22.4pct、17.2pct；与此同时国内贷款和自筹资金降幅累计降幅扩大，房企融资环境依旧严峻。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 5、投资建议 9月底以来房地产政策持续宽松，同时货币和财政政策持续降低购房成本，受此影响，10月销售数据如预期改善，创2023年小阳春以来单月最小降幅，房企到位资金中销售回款改善明显。根据Wind数据，11月前两周一线城市新房和二手房成交热度仍维持高位，年内累计销售降幅持续收窄，我们认为政策效果充分释放后11月销售数据表现值得期待。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和