固收点评报告：京沪新房、二手房成交双降

根据50城高频数据，7月第二周（5-11日）新房成交面积再次回落至低位，当周新房成交面积258万方，环比下滑51%，相当于“517政策”前一周周成交面积的76%。而此前两周（6月21-27日、6月28日-7月4日）新房成交量较高，单周成交规模均在530万方左右。 7月第二周新房成交面积环比表现弱于历年同期，2021-2023年同期新房成交面积分别环比-7%、-9%、-29%。今年今年7月第二周新房成交约为2021-2023年同期的38%-79%，同比-21%。 今年年初以来新房成交面积同比降幅偏高，但6、7月降幅收窄。年初以来，今年50城成交8754万方，同比下滑32%。其中，6月同比下滑21%，7月1-11日同比下滑10%。 考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性，更好地评估政策效应，我们对今年、2015-2023年（不含2020、2022年）日度成交面积进行对比。处理方法如下： （1）央行发布政策的时间点为5月17日，以3月17日-5月16日平均值（前2个月成交数据）作为对比的基点100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度； （2）为了评估政策整体效果，将5月17日后的每周数据取均值，观察每周变化。 从30大中城市成交面积数据来看，经过6月14日-7月4日连续三周反弹后，7月5-11日新房成交标准化比值再次低于100%，仅为88%，意味着成交表现弱于“517政策前两个月”均值水平。与2015-2023年（不含2020、2022年）同期相比，今年7月第二周也低于历史同期平均值6个百分点。 从50城成交面积数据来看，结论类似，7月第二周新房成交面积标准化比值仅为77%，低于2015-2023年（不含2020、2022年）同期平均值约16个百分点。 进一步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，7月第二周北京、上海成交均出现回落，北京回落幅度更大。 517央行政策已落地八周，626北京新政也落地两周，北京新房成交于6月底、7月初连续两周出现较明显的改善（6月21-27日、6月28日-7月4日），标准化比值分别达到180%、247%。7月第二周成交回落，成交标准化比值为108%，较前一周下滑138个百分点。与2015-2023年（不含2020、2022年）相比，成交标准化比值略超历史同期2个百分点。 上海方面，同样是6月底、7月初连续两周出现较明显的改善（6月21-27日、6月28日-7月4日），标准化比值分别达到150%、153%，7月第二周再次回落至94%。与2015-2023年（不含2020、2022年）相比，成交标准化比值略低于历史同期0.5个百分点。 从成交数据来看，7月第二周，北京新房成交面积18万方，环比下滑56%。而之前连续两周北京的新房成交面积处于较高位，分别达到30万方、42万方，分别是“517政策”前的1.9倍、2.6倍。 7月第二周，上海新房成交面积29万方，环比下滑38%。而之前两周上海新房成交面积分别为47万方、48万方，分别是“517政策”前的1.64倍、1.61倍。 15城二手房周成交面积环比下滑10%： 根据15城二手房高频数据，7月第二周二手房成交面积192万方，环比下滑10%。5月10日至今共经历了八周，除了端午节所在的一周成交规模偏低之外，7月第二周是首次成交面积低于200万方的一周，其他六周成交面积多在200-220万方之间。 与历年同期相比，7月第二周15城二手房成交面积环比表现偏弱，2021-2023年同期二手房成交面积分别环比+1%、+10%、+4%。不过今年7月第二周二手房成交面积仍然高于往年同期，约为2021-2023年同期的109%-116%，主要是前期基数较高。 累计来看，6月、7月1-11日二手房成交面积同比均为正，分别同比增长9%、46%。今年以来（截至7月11日）二手房成交4887万方，同比下滑6%，同比降幅低于新房。 同样考虑到地产销售的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从15城二手房成交面积来看，7月第二周周成交出现回落，标准化比值再次低于100%。517新政落地已经八周，与政策前数据比较，仅有端午节一周和7月第二周成交标准化比值低于“政策前两月均值”，分别为85%、99%，其他六周成交标准化比值在104%-115%之间，均超过“政策前两月均值”，体现出政策的提振效果。 与2015-2023年（不含2020、2022年）数据对比，今年5月17日-7月11日八周数据均超过历史水平。7月第二周标准化比值为99%，超过历史同期平均值约12个百分点。 进一步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，7月第二周，北京、上海成交均出现回落，北京下滑幅度更大。7月第二周北京、上海二手房成交标准化比值分别为113%、116%，分别较上一周下滑36个百分点、29个百分点（受限于数据，未考虑季节性）。 结合原始成交数据来看，今年7月第二周京沪二手房成交均回落。7月第二周，北京二手房成交面积34万方，环比下滑24%，较517政策前一周下滑5%，较北京626新政前一周下滑7%；上海二手房成交面积38万方，环比下滑20%，较517政策前一周增长1%，较上海527新政前一周增长3%。 价格方面，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自2023年3月以来呈现持续下滑趋势。上海二手房挂牌价指数自2023年6月以来持续下滑。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。