固收点评报告：京沪深二手房成交再创年内新高

成交体量上，12月第一周15城二手房周成交量继续高位增长，创年内新高。我们仍然关心，成交量增长的背后，房价如何变动？ 我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。目前仍然更新的一个是Wind披露的二手房出售挂牌价指数，频次为周度，一个是国家统计局公布的二手房价格指数，频率为月度。 Wind数据显示，11月25日-12月1日，上海、北京二手房挂牌价环比均下滑0.2%，较“924政策”前一周分别下滑1.6%、2.0%。“924政策”以来，国庆节一周，上海二手房挂牌价环比上涨0.5%，随后挂牌价再次震荡下滑，而北京二手房挂牌价在“924政策”后延续下滑趋势。 国家统计局公布的房价指数目前更新至10月。10月上海、北京、深圳二手住宅房屋销售价格指数环比均增长，分别增长0.2%、1.0%、0.7%，但同比降幅仍然偏高，上海、北京、深圳二手住宅房屋销售价格指数同比分别下滑6.7%、8.4%、10.9%。 12月第一周，15城二手房周成交环比增长36%，创年内新高 12月第一周（11月29日-12月5日）二手房周成交环比、同比均增长。成交体量继续高位增长，再次刷新年内周成交新高，也是2016年5月以来周成交新高。 具体数据上，15城二手房成交305万方，环比增长36%，较2023年同期增长67%，较2015-2022年同期均值增长86%。回顾“924政策”后二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。上半年的周度成交高点出现在6月底，下半年的三个高点出现在10月最后一周、11月最后一周、12月第一周，分别达到上半年高点的112%、101%、137%。12月第一周二手房成交量再创年内新高。 注：“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。 观察京沪深二手房，三地12月第一周二手房周成交量均创年内新高，再往前追溯，深圳是2020年8月底以来新高，北京是2021年5月以来新高，上海2023年9月之前无数据，是有数据以来的新高。 具体来看，12月第一周（11月29日-12月5日）深圳二手房成交24万方，环比增长20%，创年内新高，是年内次高点（11月最后一周）的120%，是“924政策”前一周的351%。上海二手房成交55万方，环比增长1%，同样刷新年内成交最高点，是年内次高点（11月最后一周）的101%，是“924政策”前一周的148%。北京二手房成交52万方，环比增长12%，小幅超过年内次高点成为年内新高，是年内次高点（10月最后一周）的100.3%，是“924政策”前一周的255%。 12月第一周，50城新房周成交环比下滑1%，相当于年内高点的85% 12月第一周（11月29日-12月5日），50城新房成交面积457万方，环比下滑1%。为观察政策效果，进一步与11月、10月、9月“非月底周”相比，12月第一周成交面积约相当于11月“非月底周”的131%、10月“非月底周”的206%、9月“非月底周”的119%，政策提振效果仍然显著。 回顾这一轮“924政策”后地产成交恢复情况，9月底新房销售提振，9月最后一周成交规模为年内高点（6月底）的81%。进入10月，国庆节后三周成交约为年内高点64%-71%，10月最后一周成交冲量，约为年内高点的91%。11月前三周分别为年内高点的62%-68%，11月最后一周成交冲量，约为年内高点的86%。12月第一周约为年内高点的85%，仍然处于年内偏高水平，成交热度依旧。 相比往年同期，今年11月29日-12月5日新房成交环比下滑1%，表现弱于2015-2023年同期环比均值（+5%）。成交体量方面，今年11月29日-12月5日较2023年同期增长4%，不过较2015-2022年同期均值低 26%。新房成交表现好主要是受二线城市提振，例如杭州、武汉、成都、青岛、济南等，一线城市表现相 对偏弱。 观察京沪深新房成交，12月第一周三地环比均下滑，表现相对偏弱，但较“924政策”前均有所改善。与年内周成交高点相比，深圳最高，相当于年内周成交高点的79%，上海、北京次之，分别为年内高点的56%、50%。 具体来看，11月29日-12月5日，深圳新房成交17万方，环比下滑16%，是年内成交高点（11月第二周）的79%，是“924政策”前一周的332%。北京新房成交21万方，环比下滑35%，是年内高点（7月初）的50%，是“924政策”前一周的139%。上海新房成交34万方，环比下滑5%，是年内成交高点（10月最后一周）的56%，是“924政策”前一周的164%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。