固收点评报告：京沪深新房库存去化知多少？

10月一线城市地产销售大幅增长，如何看待一线城市库存及去化情况？ 京沪深现房库存，从三地房管局/住建局披露的住宅可售套数来看，今年10月，北京、上海、深圳住宅可售套数分别为8.3万套、6.9万套、4.2万套，分别是年初的97%、109%、81%，北京和深圳现房库存低于年初水平，上海现房库存高于年初水平。 从年内各月来看，北京、上海和深圳三地的现房库存高点分别出现在3月、3月、10月，北京、深圳10月相比高点分别净去化了4559套、1.2万套，去化比例分别为5%、23%。深圳年内去化比例较高。据深圳住建官方微信号，“10月1-26日，全市新建商品住宅网签认购1.003万套”，若热度维持，认购转化为成交，基于10月末深圳库存4.2万套，深圳去化周期将进一步下滑。 为观察京沪深新房库存去化速度，我们以“可售住宅套数（即取证库存）/3个月移动平均销售套数”作为去化周期，单位为月。截至今年10月，北京去化周期19个月，较年初增加3.8个月，上海去化周期8个月，较年初增加1.1个月，深圳去化周期15个月，较年初下滑8.6个月。 总结来看，截面上，上海去化周期最短，深圳、北京依次变长。纵向对比，今年深圳去化周期下滑明显，京、沪去化周期较年初仍增长。 如以10月销售为基础计算，北京、上海和深圳的去化周期分别为17个月、7个月、10个月。 10月底，50城新房周成交环比增长19%，超过9月底，相当于年内高点的85% 10月最后一周（10月25-31日），50城新房成交面积环比增长19%，成交体量约相当于年内高点（6月底）的85%。回顾这一轮地产成交恢复情况，从9月底开始恢复，主要是受到“924”政策、9月底一线城市调整住房限购等影响。叠加月底地产成交冲量，9月最后一周成交规模达到447万方，相当于年内周成交高 点的83%。进入10月，国庆节后第一、二、三周成交规模低于9月底，约为年内高点67%-73%，仍均处于年内偏高水平。到10月最后一周，成交冲量达到457万方，环比增长19%，规模相当于9月最后一周的102%，相当于“517政策”前一周的134%，新房热度继续延续。 注：“517政策”主要包括取消商贷利率下限，首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。 相比历史同期，10月25-31日新房成交环比表现强于历史同期。10月25-31日新房成交面积环比增长19%，高于2015-2023年同期环比均值3个百分点。不过成交体量整体仍偏低，10月25-31日新房成交457万方，较2015-2023年同期均值下滑29%，较2023年同期下滑12%。 全月来看，10月新房成交明显改善，同比降幅收窄至12%，明显低于9月的30%，也低于8月的24%。今年年初至10月底新房成交同比下滑29%。其中，一线城市新房10月单月成交同比增长15%，累计同比下滑19%。 以“517”政策前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据，9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，新房成交标准化比值持续在102%-137%之间震动，五周均高于100%。10月最后一周（10月25-31日）标准化比值达到137%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史同期均值21个百分点，新房成交持续改善。 观察京沪深新房成交，10月最后一周三地周成交环比均大幅增长，其中上海、深圳均创年内新高，北京环比改善，但距离年内高点还有差距。10月25-31日，上海新房成交62万方，环比增长95%，创年内新高，是年内次高点（6月底）的130%，是9月底（“924政策”当周）的169%，是“517政策”前一周的215%。深圳 新房成交20万方，环比增长28%，同样创年内新高，是年内次高点（10月第三周）的127%，是9月底（“924政策”当周）的253%，是“517政策”前一周的322%。北京新房成交24万方，环比增长30%，环比表现较好，但距离年内成交高点仍然有差距，也未超过9月底成交规模，具体是年内成交高点（7月初）的58%，是9月底（“924政策”当周）的82%，是“517政策”前一周的154%。 10月底，15城二手房周成交环比增长7%，创年内新高，是次高点的102% 10月最后一周，15城二手房周成交环比增长7%，规模创年内新高。回顾这一轮二手房成交的恢复，同样是从“924”政策开始，7月至9月中旬，成交持续震荡下滑，从9月底开始，二手房成交热度回升，9月底周成交面积增至205万方，环比增长14%。国庆后第一、二、三周成交面积继续攀升，在231万方-244万方之间高位震荡，10月最后一周（10月25-31日）二手房成交248万方，环比增长7%，创年内新高，是次高点（10月第二周）的102%，相当于9月底（“924政策”当周）的121%，相当于“517政策”前一周的112%。 10月25-31日二手房成交环比增长7%，低于2015-2023年同期环比均值4个百分点，表现略弱于历史同期，主要是由于今年国庆后成交基数偏高。不过成交体量表现强于历史，10月25-31日二手房成交249万方，较2015-2023年同期均值增长43%，较2023年同期增长16%。 全月来看，10月二手房成交同比增长11%，高于9月（-3%）和8月（+2%）。今年年初至10月底二手房成交同比下滑1%。其中，一线城市二手房成交10月单月同比增长67%。累计数据仅有京深数据可比，汇总京深二手房数据，10月累计同比增长11%。 同样以“517政策”前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理，9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，二手房成交标准化比值持续在106%-128%之间震动，五周均高于100%。10月最后一周成交标准化比值达到128%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史均值42个百分点，二手房成交持续改善，且改善幅度超过新房。 观察京沪深成交，10月最后一周，三地二手房周成交环比均增长，其中北京创年内新高，上海、深圳均达到年内高点的95%以上。北京二手房成交52万方，环比增长17%，创年内新高，是年内次高点（10月11-17日）的110%，相当于“517政策”前一周的147%。上海二手房成交52万方，环比增长1%，是年内高点（6月14-20日）的99%，相当于“517政策”前一周的141%。深圳二手房成交19万方，环比增长4%，是年内高点（10月11-17日）的95%，相当于“517政策”前一周的133%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：肖金川邮箱：xiaojc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524030004联系电话：021 5038 0388 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。