固收点评报告：节后北上深新房热度回落

对于一线城市来说，国庆期间新房、二手房成交整体均回暖，但节后一周，北上深新房成交热度回落，二手房仍保持热度。 国庆节后一周成交观察： 国庆期间16个城市完整披露每日销售数据，分析这16个城市国庆假期后一周地产情况，为了保持可比，将国庆假期后一周表现与国庆假期前一周数据对比，后一周成交不满7天的，用日均值乘以7做周度处理。 新 房 热度下滑，国庆节后一周16城新房成交较前一周下滑21.7%。一线城市中仅广州较节前一周增长14.4%，其他城市均下滑。北 京 、 上 海 、 深 圳节后一周新房成交分别相较节前一周下滑36.7%、36.5%、74.4%。 与“517政策”后周成交高点相比，广州、北京、上海新房节后成交分别相当于“517政策”后周成交高点（7月第一周）的94%、45%、48%。深圳相当于“517政策”后周成交高点（节前一周）的26%。 二线城市中武汉新房成交较节前一周增长，济南、苏州、成都、青岛、宁波成交均下滑。 国庆后一周，二手房仍存热度，6城二手房成交较节前一周增长32.3%，一线城市中北京、上海、深圳二手房成交分别较节前一周增长7.8%、38.0%、80.7%，广州无数据。 与“517政策”后周成交高点相比，北京、上海二手房节后成交分别相当于“517政策”后周成交高点（6月最后一周）的84%、90%。深圳节后一周成交创年内新高。 国庆分城市成交观察： 新房方面，国庆假期前三天新房热度较高，但4号开始热度回落。16个完整披露每日销售数据城市国庆合计成交51.2万方，较2023年同期下滑7.8%。拆分来看，假期后半段新房热度回落，10月1-3日新房成交同比增长26%，10月4-6日新房成交同比下滑38%。 分城市层级来看，国庆期间，一线城市成交实现同比正增长，而二、三线城市新房成交同比仍下滑。 四个一线城市新房成交较2023年同期增长5.9%，较2022年同期下滑30.7%，其中北京、上海今年国庆新房成交同比增幅偏高，分别为70.8%、28.9%。 六个二线城市新房成交较2023年同期下滑2.3%，较2022年同期下滑14.2%。分城市来看，苏州表现较好，今年国庆成交规模较2023年、2022年同期均增长。济南较2023年同比增长，但较2022年同期仍下滑。武汉、成都、宁波、青岛相对偏弱，不及去年同期，也低于2022年同期。 三线城市新房成交整体表现偏弱，六个三线城市新房成交较2023年同期下滑29.4%，较2022年同期下滑53.4%。 二手房方面，一线城市中上海、深圳、北京同比大幅回升，国庆二手房成交面积较2023同期增长293.6%、215.3%、30.9%。与2022年同期相比，北京二手房成交仍下滑33.4%，而深圳增长351.7%（上海无数据）。二三线城市样本偏少，佛山、青岛有历史可比数据，分别较去年同期增长147.9%、70.9%。东莞较去年同期下滑27.9%。 价格方面，北京、上海二手房挂牌价指数继续下滑。北京、上海二手房挂牌价指数自2023年6月以来呈现持续下滑趋势。二手房挂牌价已披露到9月30日，9月30日北京二手房出售挂牌价周度指数环比小幅 下滑0.45%（9月23日环比下滑0.21%），上海环比下滑0.85%（9月23日环比下滑0.01%）。 国庆节后一周，50城新房成交较节前一周下滑25% 数据处理说明：（1）披露国庆每日成交明细的样本偏少，仅16城，为了更好地跟踪国庆后一周整体表现，将样本个数扩大到50城（多出来的样本也有披露国庆数据，但不足7天），继续跟踪50城表现。（2）国庆后一周成交不满7天的，用日均值乘以7做周度处理。 根据50城新房数据，今年国庆后一周（10月8-11日）新房成交面积337万方，较节前一周（9月23-29日）下滑25%，但强于今年7-9月的其他12周，成交体量相当于年内周度成交高点（6月21-27日）的61%，相当于“517政策”前一周的101%。 相比历史同期，国庆后一周（10月8-11日）新房成交环比表现弱于历史同期。与历史同期季节性规 律相比，国庆后一周新房成交面积较节前一周（9月23-29日）下滑25%，低于2020-2023年同期环比均值17个百分点。从成交体量来看，国庆后一周新房成交337万方，较2023年同期下滑20%。 累计来看，今年年初至10月11日新房成交同比下滑31%，降幅略高于9月的30%，也高于8月的25%。 以“517”新政前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据。与2015-2023年同期均值相比，“924”当周（9月23-29日）新房成交标准化比值高25个百分点，国庆节后一周（10月8-11日）新房成交标准化比值低13个百分点，“924”地产新政提振效果有待观察。 国庆节后一周，15城二手房成交较节前一周增长15% 同样做7日化处理，根据15城二手房成交数据，今年国庆假期后一周（10月8-11日）二手房周成交面积236万方，较节前一周（9月23-29日）增长15%，成交体量相当于全年周度成交高点（4月22-28日）的97%。 国庆假期后一周（10月8-11日）二手房成交环比表现强于历史同期。与历史同期季节性规律相比，国庆后一周二手房成交面积较节前一周（9月23-29日）增长15%，高于2020-2023年同期环比均值6个百分点。从成交体量来看，国庆后一周二手房成交236万方，较2020-2023年同期均值增长20%，较2023年同期增长1%。 累计来看，10月1-11日二手房成交同比增长5%，而9月为同比下滑3%。今年年初至10月11日二手房成交同比下滑3%。 同样以新政前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理。国庆前一周标准化比值为93%，高出2015-2023年同期均值4个百分点，国庆后一周标准化比值为122%，高出2015-2023年同期均值26个百分点，二手房成交量在“924”地产新政影响下明显提升。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。