香港房屋趋势导航2024

香港房屋趨勢導航2024 二〇二四年五月 目錄 2行政摘要6私人住宅供應26公營房屋供應45從提量到提質 行政摘要 香港在造地和加快房屋供應上，經歷了多年艱苦努力，目前正步入「收成期」，長久而來的房屋短缺問題終見曙光。隨著房屋供應前景持續改善，將政策重心從「提量」轉向「提質」的時機已經成熟。 團結香港基金（基金會）的最新分析顯示，來自私人土地儲備的供應抵消了近期土地流標的影響，預計2024至2028年期間，每年平均將有19,100個私人住宅單位落成。公營房屋方面，2023/24年度的工程延誤率下降至2%；加上預計將有30,000個簡約公屋單位落成，預計2024/25至2028/29年度期間，每年平均將有35,000個單位落成，達成《長遠房屋策略》（《長策》）目標。 如能繼續保持良好勢頭，香港的基本住屋需求將在未來十年逐漸獲得滿足。這不僅為提升香港居住質素建立底氣，也提供了一個機會窗口。具體而言，我們建議增加可負擔的置業機會，並提高公營房屋的人均居住面積。 以下我們將詳細分析私人住宅和公營房屋的未來供應趨勢，以及提升香港居住質素的背後思路。 第一部分：私人住宅供應 1.我們預計2024至2028年每年平均落成約19,100個單位。不過，落成量將較集中在2024和2025年，分別將有超過20,000個單位，其後於2026至2028年將逐漸回落至每年15,000至17,000個單位。這個趨勢背後的原因，在於發展商因應市場情況而調整工程進度，以及2023年多次極端天氣事件所造成的延誤。 2.從私人住宅發展週期中不同領先指標觀察到的情況，進一步印證了上述趨勢。2023年獲批預售樓花同意書和建築中的私人住宅單位數量均維持在近年高位，而來自已批出土地上可隨時動工的單位數量則持續下降。前者顯示短期內的落成量會較高，後者則預示未來五年較後時間的落成量將有所下降。 3.此外，2023年政府主導土地供應出現六次流標，創下歷史記錄，對香港未來的房屋供應構成了挑戰。不過，由於私人土地儲備的發展潛力獲得釋放，抵消了上述因素帶來的影響。私人住宅土地供應中的私人主導項目佔比，從2018/19至2020/21年度的25%，增加至2021/22至2023/24年度的67%。 4.與政府主導土地供應相比，私人主導項目雖然確定性較低，但也能為未來私人住宅供應作出重大貢獻。展望未來，視乎政府主導土地供應的成功批出比率，以及私人主導項目的推進進度，我們預計2029至2033年期間，平均每年的落成量將介乎14,400和18,500個單位之間。 第二部分：公營房屋供應 5.隨著全數30,000個簡約公屋單位將按計劃落成，加上2023/24年度公營房屋落成延誤比率大幅下降至2%，預計2024/25至2028/29年度的落成量為每年平均35,000個單位。這不僅達到《長策》目標的30,800個單位，而且還將超出該目標14%。6.我們根據最新的落成量預測，對情景分析進行了更新。結果再次確認，政府有望達成公屋綜合輪候時間在2026/27年度下降至4.5年的目標。儘管如此，假如過去反覆出現的延誤情況再度發生，公屋綜合輪候時間則只會輕微下跌至5.2年。這提醒我們仍需保持警惕，不能鬆懈。7.未來十年，如果所有已公布的公營房屋用地都能按時交付予香港房屋委員會（房委會），且其後的建築工程沒有出現延誤，預計2023年《施政報告》所提及的全部潛在供應都能實現。在此情況下，公營房屋落成量將能達到約410,000個單位，較《長策》308,000個單位的目標高出33%。8.此外，針對潛在用地交付延遲和建築工程延誤的情況，我們也進行了相應的落成量預測。即使在最悲觀的情景中，即前者延後3年，以及後者的比率為15%，預計最終仍將落成約340,000個單位，比《長策》目標高出10%。回顧早年追趕《長策》目標的艱辛過程，最新預測結果印證了2014年公布《長策》以來當局所取得的長足進步。 第三部分：從提量到提質 9.隨著「提量」的努力取得成果，將策略重心轉向「提質」的時機已經來臨。考慮到建築工程需時，加上建築物的使用壽命跨越數十年，這意味著當前出現的任何策略失誤，都將需要經過一段長時間後才能被修正彌補。因此，我們必須及早籌劃新策，特別是需要提供更多可負擔置業機會，以及提升人均居住面積。 10.回顧過去二十年，香港的房屋存量組成並未有太大變化，資助出售單位佔比只有約15%。這段時期內的新落成單位不斷固化房屋組成的現狀，以致供需失衡。這尤其體現在每次資助出售單位銷售計劃，都會出現的超額認購情況。因此，未被滿足的置業需求轉投私人市場，導致近年小型私人住宅單位落成量激增。 11.增加出售綠表置居計劃（綠置居）的供應，是一個可行的折中方案，能在不對公屋輪候時間構成負面影響的同時，創造更多可負擔置業機會。這亦能騰出更多居者有其屋計劃（居屋）名額予白表申請者，為在長遠公營房屋供應目標中，增加居屋的比例而建立基礎。 12.儘管如此，過去的綠置居銷售紀錄顯示，小型單位並不受歡迎。為了提供更大誘因，鼓勵現有公屋租戶自置居所並交還所住單位，當局應提供面積更大的資助出售單位，作為能有效提升居住質素的替代選項，以促進社會向上流動。 私人住宅供應 私人住宅落成量在近年反覆上落，而2023年又是當中較低的一年 私人住宅落成量於2022年錄得18年以來的新高之後，在2023年重新回落至13,852個單位的低水平，按年跌幅達35%。鑒於市場氣氛低迷，導致一手私人住宅項目貨尾單位數量上升，加上2023年數度發生極端天氣情況而造成工程延誤，均驅使發展商調整施工進度。 如圖1所示，經歷2015至2018年期間的穩步上升後，過去6年的私人住宅落成量出現一年高一年低的反覆情況，2018、2020及2022年每年落成量約21,000個，而2019、2021及2023年每年低見約14,000個。 回顧過去八年，團結香港基金有六次都提供了比差餉物業估價署更加準確的私人住宅落成量預測 在2023年初，基金會和差餉物業估價署分別預測年內將有19,100及19,953個單位落成。最終實際落成量為13,852個單位，這比基金會及政府的估算數字，分別低28%及31%。 回顧過去八年基金會對於私人住宅落成量的預測，有六次都比差餉物業估價署更加準確，包括2016、2018、2019、2021、2022，及2023年。 未來五年私人住宅落成量預期將會維持在相對較高的水平 與去年預測2023至2027年每年平均落成19,000個單位相約，我們預計2024至2028年的年均私人住宅單位落成量將維持在19,100個單位的水平。由於上述自2018年後所出現的反覆情況，這個數字明顯高於2019至2023年的年均落成量水平，也大幅高於2007至2018年每年平均僅落成12,300個單位的水平。 此外，正如前篇所提及，由於原定2023年落成的部分單位出現延誤，未來五年的私人住宅落成量將高度集中在2024和2025年，預計分別達到21,704個單位和25,807個單位。 為了進一步驗證我們對未來五年的供應預測，我們亦審視了私人住宅發展周期中各項領先指標的趨勢（詳見圖5至圖7）。觀察到的趨勢與我們由下而上的預測結果相印證，這點將在後文進行討論。 九龍城、大埔，及西貢預計為未來五年的三大私人住宅供應地區 在深入探討各項領先指標前，以下我們將先按地區細分私人住宅的預計落成量，當中九龍城（包括啟德）、大埔及西貢將是未來五年的三大供應地區。該段期間內，三區合共將佔整體新落成私人住宅單位超過40%。 九龍城（包括啟德）將在未來五年內提供約19,700個單位，即佔新落成私人住宅單位總數約21%。大部分供應將來自政府拍賣的啟德前跑道區用地，以及何文田站的兩個住宅發展項目。 大埔將提供約12,800個單位，預計成為落成量的第二大來源。當中大部分單位供應將來自位於十四鄉和白石角的大型住宅發展項目。 而西貢則將提供約9,500個單位，包括康城站物業發展項目第11至13期的約6,400個單位，以及安達臣道項目提供的約3,000個單位。 2023年獲批預售樓花的單位數量仍處於近年高位，預示近期落成量將會偏高 在細分了各區的私人住宅預計落成量後，以下我們將闡述預示未來五年落成量的各項領先指標。 第一個指標是申請預售樓花同意書的趨勢。由於除重建項目外，香港所有新推出的住宅項目均須事先申請預售樓花同意書，方可作樓盤開售，因此有關數字可用作估計短期內可供出售的單位數量，亦可作為未來一至兩年落成單位數目的領先指標。 在2023年，地政總署發出了36個住宅發展項目的預售樓花同意書，共涉及18,651個單位。儘管這個數字與2022年的21,078個單位相比有所下跌，但獲批單位數量仍足以在過去11年中位居第三位。 建築中的私人住宅單位數量仍然徘徊在近年高位，預示短期內落成量將維持高企 第二個指標是樓宇施工的趨勢。更具體地說，這是指房屋局發布的私人住宅動工量及建築中單位數量。 由於2023年新落成單位數量（13,852個單位）少於同年的建築及上蓋工程動工量（約17,000個單位），如圖6所示，這説明了2022至2023年期間建築中單位數量的上升。 再者，建築中的私人住宅單位數量仍達到80,000個，處於近期高位。由於在單位落成之前，地基及上蓋工程一般需時兩至四年，因此短期內私人住宅單位落成量仍將維持在較高水平。 然而，隨著近年在已批出土地上可隨時動工的單位數量有所減少，預計未來三至四年的落成量將出現下跌 第三個指標是熟地供應的趨勢，可通過在已批出土地上可隨時動工的私人住宅單位數量估算衡量。這包括政府已賣出的住宅土地、港鐵公司已批出的物業發展項目、市區重建局已批出的重建項目，和新修訂的換地／契約住宅發展項目。 然而，與前述兩個領先指標相比，這一指標的表現並不理想。自政府在2018年修訂《長策》目標中的公私營房屋供應比例，由六四比改為七三比以來，這一指標一直在逐步下降。從這一指標在2023年繼續向下的情況看來，預計在未來五年較後時間落成的單位數量將會減少。 儘管近期接連出現土地流標的情況，但透過釋放私人土地儲備，私人住宅土地的供應仍保持穩定 當討論私人住宅土地供應時，不得不提過去一年出現的土地流標情況。事實上，2023年是香港土地供應史上流標數目最多的一年。2023年政府、港鐵公司及市區重建局推出了12個招標項目，其中有6個未能成功售出。如圖8所示，流標土地中有5幅為住宅用地。這與過去情況形成鮮明對比，2021至2022年期間僅有2幅土地流標。由於利率上調導致按揭利率飆升，導致一手住宅市場的銷售速度放緩，進而降低了發展商在土地市場上的胃納。因此，發展商不是出價未達底價，就是如東涌東站第一期物業發展項目般不入標。 然而，如果我們對照圖7，就可以觀察到土地流標對房屋供應進度幾乎沒有產生太大影響，因為在已批出土地上可隨時動工的單位數量只是略為下降。從表面上看，這個現象似乎有違常理。理論上，成功批出土地數量減少，應該導致私人住宅發展周期前期階段的單位數量有所下降。 經深入觀察後，我們認為這一現象可解釋為私人主導項目的供應抵消了政府主導土地供應因流標而造成的影響。如圖9所示，私人主導項目的佔比從2018/19至2020/21年度的25%，增加至2021/22至2023/24年度的67%。 儘管較政府主導土地供應存在更多不明朗因素，但私人主導項目能為未來私人住宅供應提供重大貢獻，我們將在其後章節中討論到這一點。 展望未來數年造地將進入收成期，令未來十年的供應前景繼續有所改善 政府在2023年《施政報告》及之後的2024/25年度《財政預算案》中，均保證將在未來五年準備好可興建不少於80,000個私人住宅單位的土地。這比去年同一政策文件中承諾的72,000個單位有所增加。因此，隨著覓地的努力取得成果，並預計在未來幾年進入收成期，我們認為未來十年的私人住宅供應前景將有所改善。 隨著手中土地儲備變得較為充裕，政府將有更大彈性調節私人