香港房屋趋势导航2025

香港房屋趨勢導航2025 二〇二五年四月 目錄 行政摘要私人住宅供應公營房屋供應聚焦資助房屋263862 行政摘要行政摘要行政摘要 香港房屋市場正在經歷持續挑戰。私人住宅賣地減少，公營房屋建築開支飆升，佔據了大幅新聞版面，資助房屋的角色和必要性亦受輿論審視，種種不利因素浮現。香港房屋市場正在經歷持續挑戰。私人住宅賣地減少，公營房屋建築開支飆升，佔據了大幅新聞版面，資助房屋的角色和必要性亦受輿論審視，種種不利因素浮現。香港房屋市場正在經歷持續挑戰。私人住宅賣地減少，公營房屋建築開支飆升，佔據了大幅新聞版面，資助房屋的角色和必要性亦受輿論審視，種種不利因素浮現。 團結香港基金（基金會）針對這些市場熱話提供最新分析。私人住宅方面，由於近年項目發展周期延長了33%，隨之增加的發展風險，降低了發展商提交具競爭力標價的興趣和意願。因此，儘管2025至2029年間每年平均落成量可達到17,100個單位，預計也將會呈現一個逐步下滑的走勢。團結香港基金（基金會）針對這些市場熱話提供最新分析。私人住宅方面，由於近年項目發展周期延長了33%，隨之增加的發展風險，降低了發展商提交具競爭力標價的興趣和意願。因此，儘管2025至2029年間每年平均落成量可達到17,100個單位，預計也將會呈現一個逐步下滑的走勢。團結香港基金（基金會）針對這些市場熱話提供最新分析。私人住宅方面，由於近年項目發展周期延長了33%，隨之增加的發展風險，降低了發展商提交具競爭力標價的興趣和意願。因此，儘管2025至2029年間每年平均落成量可達到17,100個單位，預計也將會呈現一個逐步下滑的走勢。 公營房屋方面，預計落成量有望超出《長遠房屋策略》（《長策》）目標約7%至31%，正步入收成期。儘管如此，要實現在2026/27年度前縮短公屋輪候時間，簡約公屋的助力仍不可或缺。雖然公營房屋的供應前景樂觀，但背後存在建築開支急劇上升的問題。鑑於未來預計《長策》達標之餘尚有供應緩衝，因此應有空間按成本效益重新排定項目優次，以控制開支。公營房屋方面，預計落成量有望超出《長遠房屋策略》（《長策》）目標約7%至31%，正步入收成期。儘管如此，要實現在2026/27年度前縮短公屋輪候時間，簡約公屋的助力仍不可或缺。雖然公營房屋的供應前景樂觀，但背後存在建築開支急劇上升的問題。鑑於未來預計《長策》達標之餘尚有供應緩衝，因此應有空間按成本效益重新排定項目優次，以控制開支。公營房屋方面，預計落成量有望超出《長遠房屋策略》（《長策》）目標約7%至31%，正步入收成期。儘管如此，要實現在2026/27年度前縮短公屋輪候時間，簡約公屋的助力仍不可或缺。雖然公營房屋的供應前景樂觀，但背後存在建築開支急劇上升的問題。鑑於未來預計《長策》達標之餘尚有供應緩衝，因此應有空間按成本效益重新排定項目優次，以控制開支。 資助房屋方面，儘管與私人住宅市場樓價重疊的範圍持續擴大，但競爭仍然有限。作為中低收入家庭的置業首選，資助房屋比新建公屋能夠發揮更大作用，可儘快釋出珍貴公營房屋資源予更有需要的申請者。然而，只有興建更大面積的資助房屋單位，才有望促進換樓鏈和提升流轉率。資助房屋方面，儘管與私人住宅市場樓價重疊的範圍持續擴大，但競爭仍然有限。作為中低收入家庭的置業首選，資助房屋比新建公屋能夠發揮更大作用，可儘快釋出珍貴公營房屋資源予更有需要的申請者。然而，只有興建更大面積的資助房屋單位，才有望促進換樓鏈和提升流轉率。資助房屋方面，儘管與私人住宅市場樓價重疊的範圍持續擴大，但競爭仍然有限。作為中低收入家庭的置業首選，資助房屋比新建公屋能夠發揮更大作用，可儘快釋出珍貴公營房屋資源予更有需要的申請者。然而，只有興建更大面積的資助房屋單位，才有望促進換樓鏈和提升流轉率。 以下我們將詳細分析私人住宅和公營房屋的未來供應趨勢，並檢視資助房屋的角色和作用。以下我們將詳細分析私人住宅和公營房屋的未來供應趨勢，並檢視資助房屋的角色和作用。以下我們將詳細分析私人住宅和公營房屋的未來供應趨勢，並檢視資助房屋的角色和作用。 第一部分：私人住宅供應 1.我們預計2025至2029年每年平均落成約17,100個單位。不過，落成量將集中於2025和2026年，達到每年約20,000個單位，隨後在2027至2029年間逐漸回落至每年約15,000至16,000個單位，呈現「先高後低」。儘管我們在去年報告中預測了同一趨勢，但此趨勢浮現的時間因項目發展周期延長而有所推遲，即約七成2024年落成的單位經歷了1至超過6個月的延後。 2.私人住宅發展周期各階段都出現了明顯放緩，從而印證了這個趨勢。在2024年，獲批預售同意書申請數量、上蓋建築工程動工量，以及私營房屋土地供應的估計單位數量，都在繼續減少。基本面疲弱，加上規避發展風險意識增加，導致賣地市場被保守氛圍籠罩。自2022/23年度以來，成功批出的官地持續減少，且其地皮規模和樓面地價亦有所下跌。 3.我們分析了超過100幅在2011至2020年間批出並已完成發展周期的官地，結果顯示近年發展周期延長了33%。將數字進一步劃分，我們發現超過一半的發展周期（57%）涉及施工前和施工後階段。由於涉及不同部門的多項審批，地盤複雜性和興建公共設施的要求可能是導致這兩個發展階段大幅延長的原因。因此，我們促請政府繼續精簡審批程序，並簡化地契條款。 4.從一個自1997年以來的更廣時間範圍進行觀察，我們發現年均落成量每十年會出現一次鐘擺效應。儘管我們預期2025至2034年間的落成量將出現波動，但相較於2017至2024年間，其變化幅度將比1997至2006年間和2007至2016年間要來得溫和。情景分析結果顯示，在政策調整與市場調節的相互作用下，2030至2034年的每年平均落成量應介乎15,400至19,900個單位之間。 第二部分：公營房屋供應 5.公營房屋落成量正在步入收成期。自《長策》於2014年12月公布以來，首次單靠傳統公營房屋落成量（預計2025/26至2029/30年間每年落成32,100個單位）已足以達到30,800個單位的《長策》目標，並超出目標4%。加上正在穩步推進的簡約公屋，2025/26至2029/30年間公營房屋每年平均落成量將達到37,700個單位。 6.考慮到未來新單位落成量增加，加上打擊濫用公屋成效提升及住戶遷住資助房屋後，能夠回收更多單位，我們預計公屋綜合輪候時間將呈現下降趨勢。儘管如此，分析結果顯示，由於傳統公屋單位供應短期內仍有缺口，因此30,000個簡約公屋單位的填補作用，對達成在2026/27年度前縮短公屋綜合輪候時間至4.5年的關鍵績效指標不可或缺。 7.放眼十年趨勢，供應「頭輕尾重」問題正在緩解，同時也在《長策》目標之上建立起更穩健的供應緩衝。即使假設向執行機構交付發展用地和建築工程方面可能出現延誤，預計傳統公營房屋落成量仍會高出《長策》308,000個單位目標約7%至31%。 8.然而，縱使公營房屋供應前景趨向樂觀，背後的成本也相當高昂。預計未來四年香港房屋委員會（房委會）的年度建築開支將增加73%，而這僅反映了《長策》十年建屋目標相關財務承擔的42%。考慮到上述供應緩衝創造了一定空間，當局應重新檢視可建單位數量少和地形複雜的發展地盤的成本效益，以控制不斷膨脹的建築開支。 第三部分：聚焦資助房屋 9.樓價自2021年9月達峰後開始呈現下跌趨勢，資助房屋與私人住宅的樓價重疊範圍從300至500萬港元擴大至100至500萬港元，有人因此質疑資助房屋的必要性。然而，2024年實際只有3%私人住宅成交的樓價落入100至300萬港元之間，與資助房屋之間的潛在競爭幾乎不存在，而即使存在也並不顯著。 10.至於介乎300至500萬港元的單位，其對應潛在客源的月入組別大概落於25,000至39,999港元，佔全港住戶數約18%。這個組別接近全港家庭入息中位數，最容易受資助房屋與私人房屋市場之間樓價重疊及潛在競爭的影響。至於其他中低收入家庭，資助房屋仍是他們的置業首選，這反映了資助房屋續存的必要性。 11.除此之外，觀察過去20年的趨勢，資助房屋對促進公屋單位回收和流轉的作用，甚或大於打擊濫用公屋。回收單位能夠更快滿足公屋申請人需求，在過去兩年已成為公屋單位編配和縮短公屋輪候時間的主力。考慮到超過三成公屋住戶對購買資助房屋持開放態度，這些未被滿足的置業需求若能解決，估計潛在的公屋回收單位數量可高達338,100個。 12.然而，資助房屋二手市場供求錯配情況顯著。2010至2024年期間未補價資助房屋成交分布顯示，絕大多數綠表買家都偏好較大面積單位。然而，大部分近年新落成的資助房屋單位面積都少於431呎。由於無法負擔換樓升級至私人住宅，資助房屋現有業主大多也不傾向將單位放售。 1. 私人住宅供應 私人住宅落成量在近年反覆上落，而2024年又是當中較高的一年 私人住宅落成量曾在2023年下滑至13,852個單位，但到了2024年隨即出現強勁反彈。2024年最終的落成量數字為24,261個單位，按年增加75%，創下了自2004年落成26,036個單位以來的20年新高。 如圖1所示，經歷2015至2018年期間的穩步上升後，過去7年的私人住宅落成量出現一年高一年低的反覆情況，2018、2020、2022及2024年每年落成量都高見超過20,000個單位，而2019、2021和2023年每年低見約14,000個。 仔細觀察後發現，2024年私人住宅落成量達到20年來的新高，與較長的發展周期有關 儘管如此，深入分析這個20年來最高的落成量數字後，就能發現當中的端倪。通過對2024年落成的私人住宅項目的預計關鍵日期變化進行一輪審視，就會發現新單位落成量的急增與發展周期的延長有很大關係。 大部分2024年落成的單位都曾進行預售，並在售樓說明書上寫上預計關鍵日期。就受地政總署預售樓花同意方案規管的項目而言，這應與初次遞交預售樓花同意書申請上的預計關鍵日期進行比較；而至於舊契項目，則應與第一版售樓說明書上的預計關鍵日期進行比較。 圖2顯示了分析結果。2024年落成單位當中，約70%出現1至超過6個月的延後。其中，約28%（即約6,800個單位）較原定預計關鍵日期延後了超過六個月。此外，部分項目的預計關鍵日期更是延後了超過一次。由此推斷，部分2024年的落成量實際上是來自2023年累積下來的延後落成。 香港法例第621章《一手住宅物業銷售條例》規定，就工人罷工或封閉工地、暴動或內亂、不可抗力或天災、火警或其他賣方所不能控制的意外、戰爭或惡劣天氣造成的延誤，認可人士可批准延後預計關鍵日期，且視乎情況，可多於一次批准將預計關鍵日期延後。 儘管很難去確認每一個項目延後背後的詳細原因，但我們會在之後章節中再次探討發展周期延長的問題。 未來五年私人住宅落成量預計將呈現「先高後低」，並高度集中於2025及2026年，然後逐漸回落 與去年對2024至2028年的預測相似，我們預計2025至2029年的單位落成量將呈現「先高後低」。這是由於前文剛探討過的延後情況推遲了這個效應。2025至2029年的單位落成量預計約為年均17,100個單位，並將高度集中在2025年和2026年，預計分別達到20,069和19,669個單位，然後在2027至2029年期間逐漸回落。 在私人住宅發展周期的每個階段，由土地供應到預售批准，均有顯著的放緩趨勢（詳見圖5至圖7），這與我們由下而上的預測結果相印證，後文將就各項相關領先指標的趨勢進行討論。 九龍城、大埔，及西貢預計為未來五年的三大私人住宅供應地區 在深入探討各項領先指標前，以下我們將先按地區細分私人住宅的預計落成量，當中九龍城（包括啟德）、大埔，及西貢將是未來五年的三大供應地區。該段期間內，三區合共將佔整體新落成私人住宅單位超過40%。 九龍城（包括啟德）將在未來五年內提供約16,800個單位，即佔新落成私人住宅單位總數約20%。大部分供應將來自政府拍賣的啟德前跑道區用地，何文田站的兩個住宅發展項目