行政摘要
香港房屋市场面临持续挑战，私人住宅卖地减少，公营房屋建筑开支飙升，资助房屋的角色和必要性受舆论审视。私人住宅方面，项目发展周期延长，发展商提交竞争力标价的意愿降低，预计2025至2029年每年平均落成量约为17,100个单位，但将呈逐步下滑趋势。公营房屋方面，预计落成量将超出《长远房屋策略》目标约7%至31%，正步入收成期，但需简化公屋以缩短輪候时间。资助房屋方面，尽管与私人住宅市场樓价重叠范围扩大，但竞争仍然有限，作为中低收入家庭的置业首选，比新建公屋能发挥更大作用，可尽快释放公营房屋资源予更有需要的申请人。然而，只有兴建更大面积的资助房屋单位，才有望促进换楼链和提升流轉率。
私人住宅供應
- 落成量趋势：预计2025至2029年每年平均落成约17,100个单位，但将集中于2025和2026年，随后在2027至2029年逐步回落，呈“先高后低”趋势。
- 发展周期延长：近年项目发展周期延长了33%，施工前和施工后阶段占整个发展周期的一半以上，主要原因是地盘复杂性和兴建公共设施的要求。
- 市场因素：2024年私人住宅落成量创20年来新高，但与较长的發展周期有关。获批预售同意书申请数量、上盖建筑工程动工量以及私营房屋土地供应的估计单位数量都在继续减少，卖地市场被保守氛围笼罩。
- 未来展望：未来十年供應前景维持稳定，预计2030至2034年每年平均落成量约为15,400至19,900个单位。政府应继续精简审批程序，并简化地契条款。
公营房屋供應
- 落成量趋势：公营房屋落成量正在步入收成期，预计2025/26至2029/30年間公营房屋每年平均落成量将达至37,700个单位，超出《長策》目标22%。
- 輪候时间：公屋綜合輪候时间自2022年第一季达峰后已回落，但多項正面因素均指向长期下降趋势。要实现2026/27年度前縮短公屋綜合輪候时间至4.5年，30,000个簡約公屋單位的填補作用不可或缺。
- 成本问题：预计未來四年房委會的年度建築开支将增加73%，仅反映了《長策》十年建屋目标相关財務承擔的42%。应重新检视可建单位数量少和地形复杂的發展地盤的成本效益，以控制开支。
聚焦資助房屋
- 市场影响：楼价下跌令越來越多私人住宅單位觸手可及，但資助房屋仍是基層住戶的置業首選。2024年成交數字顯示，此影響僅限於收入接近入息中位數的住戶。
- 回收和流轉：资助房屋对促进公屋单位回收和流轉的作用甚或大於打擊濫用公屋。超过三成公屋住戶对購買資助房屋持開放態度，潛在的公屋回收单位數量可高達338,100個。
- 二手市場：資助房屋二手市場供求錯配情況顯著，絕大多數綠表買家都偏好較大面積單位，而大部分近年新落成的資助房屋單位面積都少於431呎。
- 未来建议：新落成資助房屋应以提供較大面積单位为主，以推動換樓鏈及提高公屋流轉率。
