土地房屋政策研究报告 香港房屋趋势导航 2026

香港房屋趨勢導航2026 二〇二六年四月 目錄 行政摘要 香港住宅市場正處於關鍵的轉捩點。經歷一段調整期後，私人住宅市場呈現「價量齊升」的勢頭，標誌着樓市已觸底反彈。與此同時，公營房屋領域亦從嚴重短缺過渡到策略性收成期，為香港開創歷史性的契機，令政策重心得以從單純增加新供應，轉向主動重建急速老化的屋邨存量。 團結香港基金（基金會）透過最新的數據剖析市場動態。在人口增長及低息環境帶動下，私人住宅市場已成功見底回升。儘管短期落成量將進入周期性低點，但發展商已轉向積極的前瞻性部署。然而，隨着市場吸納速度加快及現有存貨減少，推行靈活且主動的土地供應框架，對穩定市場長遠發展及防止樓價劇烈波動至關重要。 公營房屋領域方面，政策挑戰正由擴大供應逐步轉向屋邨重建。隨着越來越多公共租住房屋（公屋）單位步入老化階段，維修保養成本持續攀升，單靠零碎的修繕工程越發難以為繼。與此同時，預計未來十年龐大的公營房屋落成量，能在《長遠房屋策略》（《長策》）目標之上提供穩健的供應緩衝，創造難得的政策窗口，讓當局能透過設立專屬調遷儲備、具透明度的重建配額，以及善用混合業權模式，將系統性重建正式制度化。 本報告將詳細分析上述趨勢，透視私人住宅市場的復甦前景，並就公營房屋領域的重建規劃提出策略藍圖。 第一部分：私人住宅市場回顧 1.香港私人住宅市場於2025年步入「價量齊升」的復甦期，樓價回升3.3%，成交量更激增18.3%。價量同步反彈，標誌着2021至2024年的調整周期正式畫上句號。當中以「上車盤」最受追捧，A類單位（40平方米以下）樓價升幅達4.1%，表現領先大市；而售價400萬港元以下的單位，成交量更按年飆升29.4%。本輪市道受政策利好因素帶動，包括調低印花稅門檻及全面「撤辣」，成功刺激投資意欲，並釋放「上車客」的剛性需求。 2.繼2024年供應高峰後，私人住宅落成量於2025年回落24%至18,448個單位。落成量放緩加上交投上升，帶動淨吸納量自2021年以來首次重上正數。新盤貨尾單位數量亦較2023年高位回落18%至18,694個。雖然庫存壓力依然存在，但已見紓緩，促使發展商改變策略，由先前「以量為先」，不惜減價推售單位，轉為以利潤為本的定價策略，反映供應失衡最嚴峻的時期已經過去。 3.隨着市況回暖，發展商部署轉趨積極，展現進取的前瞻性布局。2025/26年度土地市場呈現「雙軌復甦」，官地招標及補地價（契約修訂／換地）的收入均錄得增長。官地招標競爭亦越趨激烈，入標價差距收窄，每幅地皮平均吸引八至九份標書，反映市場一致認為地價已見底回穩。中標價與市場預測平均數比較 第二部分：私人住宅市場展望 4.預計2026至2030年期間，私人住宅年均落成量為17,100個單位。鑑於短期供應的領先指標正在轉弱，短期供應將迎來周期性低位，預計2026年落成量將回落至約16,700個單位，2027年進一步減至約15,400個。經歷此低位後，隨着上蓋工程動工量逐步增加，加上「熟地」供應漸趨穩定，落成量預計將於2028至2030年再次回升。 5.展望下一個十年期，在政府主導及協調的充裕土地供應支持下，私人住宅供應前景依然樂觀。然而，實際落成進度仍取決於市場主導的施工進展。根據我們的情景分析，視乎政策及市場調整，2031至2035年的年均落成量預計介乎13,300至24,800個單位。 6.香港住宅需求受惠於強勁的「V型」人口回升，2025年底總人口估算達751萬。雖然出生數目等本地自然增長因素有所放緩，但大量外地人才及學生流入，為市場注入新需求動力。鑑於新增人口推動租金水平創下歷史新高，加上按揭利率跌破3.5厘的封頂水平，借貸成本已明顯低於租金回報，帶動市場需求逐步「轉租為買」。 7.綜合需求與供應因素，「供應庫存月數」指標反映市場平衡正迅速收緊。該數值已由2023年的102個月，大幅減半至2025年的49個月。預測顯示，到2030年，此比率將視乎動工量水平而落在28至62個月之間。若供應偏少，市場或面臨類似2010年前供應緊張的局面；若供應過多，則可能再次導致大量庫存積壓。為確保市場長遠穩定，我們建議建立一個由政府主導的框架，結合「供應庫存月數」與樓價表現，更全面地審視市場狀況。這將有助當局透過靈活調整推地步伐，主動調控市場。 第三部分：公營房屋政策聚焦 8.香港公屋老化已逼近臨界點。預計香港房屋委員會（房委會）轄下樓齡達50年或以上的公屋單位數目，將由2015/16年度的15,800個單位，激增至2034/35年度的258,000個單位，增幅高達15倍。與此同時，每個單位的平均維修及改善工程開支亦加速上升，其年均增長率由2009/10至2014/15年度的3.2%，攀升至2019/20至2024/25年度的4.3%，可見單靠零碎的修繕工程已難以為繼。 9.現時緩慢的重建步伐，並不足以應對這股老齡化浪潮。已完成及預計落成的重建公屋單位數量一直停滯於每年約1,800個的低位，遠落後於公共屋邨老化的速度。若不採取行動，不斷積壓的重建需求將令整個公營房屋系統深陷維修成本飆升的泥沼，並白白錯失改善居住環境的良機。 10.事實上，大規模重建不僅效益顯著，目前更迎來難得的契機。近期的項目印證，重建能創造可觀的單位淨增長。初步估算顯示，全面重建高齡屋邨的潛在供應增幅可達1.1倍。此外，隨着整體供應前景迎來根本性改善，未來五年及十年的傳統公營房屋年均落成量，預計將分別達到35,000個及45,700個單位，雙雙超越《長策》每年29,400個單位的目標。這為系統性重建高齡屋邨創造了過去極度匱乏的調遷緩衝空間。 11.我們提出三大制度性改革倡議。第一，每年將10%至15%的新增公營房屋落成量撥作專屬的調遷儲備。第二，在《長策》框架內設立高透明度的重建配額，強制每年披露預留的單位數目，並公布滾動式的五年期項目清單。第三，積極採用混合業權的重建模式（例如將公屋／綠表置居計劃〔綠置居〕與其他資助出售房屋的比例訂為60:40），透過跨單位補貼，可大幅減少高達78%的淨支出。上述三管齊下，可將公屋老化的嚴峻挑戰，化作推動重建的重大契機。 私人住宅市場回顧1. 私人住宅市場經歷三年的調整期後，於2025年逐步回穩並開始溫和復甦，價格與成交量雙雙錄得上升。如圖1所示，全年成交量按年顯著增長18.3%；同時，差餉物業估價署（差估署）私人住宅售價指數亦錄得3.3%的溫和反彈。私人住宅市場呈現「價量齊升」的態勢，標誌着2021至2024年的跌勢正式告終。 繼2021年樓市高位後，市場進入調整期，初期呈現「價量齊跌」的局面，買賣雙方預期差距擴大，導致議價空間擴大。當時業主不願蝕讓沽貨，對進一步減價較為抗拒；買家則因憂慮樓價尚未見底，普遍持觀望態度。 雖然成交量於2024年開始逐步回升，但直到2025年，差估署私人住宅售價指數才跟隨成交量同步上升。市場交投由淡靜轉趨活躍，反映市場對樓價經已見底的預期，既穩定了賣家的信心，亦扭轉了買家原有的觀望態度。雖然目前價格水平仍低於2021年的高位，但2025年「價量齊升」的表現，顯示市場已成功尋底，正步入新一輪的復甦周期。 「價量齊升」亦反映市場對當前樓價水平的認可。交投增加與價格上升並行，顯示買家並未因價格上漲而卻步，反而是在市場信心復甦的帶動下重投市場。因此，成交量的持續增加，是價格反彈得以持續，並獲實質資金吸納支撐的重要佐證。 2025年私人住宅市場呈現「價量齊升」態勢，標誌着市場在經歷三年調整期後，已逐步回穩並步入溫和復甦 2025年私人住宅樓價增長主要受A類單位帶動，此類小型單位的表現明顯跑贏大市 然而，細看之下，私人住宅市場的復甦步伐在不同面積類別中並不一致。2025年的價格增長主要由較小型的單位帶動。圖2展示了當中的差異：A類單位（40平方米以下）表現突出，價格按年上升4.1%，跑贏整體大市，亦是唯一一個錄得高於整體樓價升幅（3.3%）的類別，反映需求高度集中於「上車盤」。 相比之下，較大面積單位的表現則各有不同。B類單位（40至69.9平方米）及面積最大的E類單位（160平方米或以上）同樣錄得2.9%的增長，但均低於整體樓價升幅；C類單位（70至99.9平方米）緊隨其後，錄得2.6%的升幅；表現最疲弱的是D類單位（100至159.9平方米），僅有1.0%的輕微升幅。此走勢顯示，資產升值趨勢走向「兩極化」：資金主要流向入門級的「上車盤」，其升值表現最為突出；其次是豪宅市場，升幅相對溫和；而中大型家庭單位的表現則繼續落後於大市。 在《2025/26年度財政預算案》放寬100元印花稅上限的帶動下，售價400萬港元以下的「細價樓」成為2025年成交量增長的主要動力 成交量與價格的走勢相似，2025年的住宅交投同樣高度集中於「上車盤」市場。如圖3所示，成交量增長主要由售價400萬港元以下的單位帶動，其成交量按年激增29.4%，表現遠超18.3%的整體成交量增幅。此增幅很大程度上受惠於政策利好因素，特別是《2025/26年度財政預算案》宣布將100元印花稅門檻提高至400萬港元，有效降低了市民的置業門檻。 隨着物業價值上升，成交量增幅逐步收窄。售價介乎400萬至少於700萬港元的單位成交量增幅為18.3%，與大市表現持平；而700萬至少於1,000萬港元的單位增幅則放緩至較為溫和的14.2%。至於1,000萬港元或以上的單位，僅錄得6.9%的成交量增幅，表現落後於其他類別。綜合而言，上述數據進一步印證了本輪市道回升主要由「上車盤」主導，反映較低價的物業在政策措施的推動下，表現更為突出。 短炒個案急升，反映投資者重現市場；而印花稅的調整則促使資金轉向「細價樓」 除了觀察整體成交量外，持貨年期亦是分析當前樓市走勢的重要指標之一。持貨年期少於兩年的物業成交量顯著反彈，帶動了市場復甦，反映放寬市場限制已成功重燃投資者意欲。 如圖4所示，自《2024/25年度財政預算案》宣布全面撤銷「辣招」（需求管理措施）後，持貨少於兩年的物業成交量開始攀升。隨後，《2025/26年度財政預算案》進一步擴大了100元印花稅的上限。這兩項相繼推出的措施，有效扭轉了過去數年投資市場的沉寂局面。 短期交投活動主要集中於500萬港元以下的單位，該類別在持貨年期少於兩年的成交中佔據最大比重。此一分布情況顯示，印花稅優惠措施成功促使資金轉向「細價樓」。整體而言，數據反映市場正逐步適應稅務限制放寬後的環境，資金主要回流至較低價物業。 私人住宅落成量在近年反覆上落，2025年再次錄得相對較低的水平 在需求復甦的同時，新單位的供應則進入調整期。私人住宅落成量繼2024年錄得20年來的高位後，於2025年出現溫和回落。如圖5所示，2025年落成量為18,448個單位，較前一年24,261個的高位按年減少24%。 此走勢延續了過去十年所觀察到的「過山車」式波動。雙數年份（2018、2020、2022及2024年）的年度落成量均超越20,000個單位的水平，而2025年則一如以往在單數年份回落。儘管如此，2025年的數字仍明顯高於2019、2021及2023年約14,000個單位的低位，顯示在波動背後，供應水平已見更穩固的基礎。即使供應量呈現周期性高低起伏，整體供應仍趨向平穩。 在成交量增加與落成量回落的雙重帶動下，私人住宅淨吸納量於中斷三年後重回正水平 在成交量增加與落成量回落的雙重推動下，私人住宅單位淨吸納量於2025年重返正數。淨吸納量（即一手成交量與新落成單位數量之差）是衡量整體供需平衡的重要指標。雖然私人住宅單位一般以樓花形式預售，未必在落成同年完成交易，但此指標仍具重要參考價值。透過比較年度新落成的單位數量與實際市場吸納量，淨吸納量能有效反映可售庫存的淨變化：正數代表買家吸納速度高於新供應，負數則代表庫存積壓。 如圖6所示，市場在2022年經歷了過去十年最嚴重的失衡，當年落成量較成交量多出逾萬個單位，開啟了連續三年的庫存積壓期。而這一趨勢終於在2025年逆轉，隨着淨吸納量重返正數，標誌着市場已開始有效消化新