香港私人住宅市场于2025年进入“价量齐升”的复苏期，樓价回升3.3%，成交量激增18.3%。其中，“上车盘”最受追捧，A类单位（40平方米以下）樓价升幅达4.1%，成交量按年飚升29.4%。政策利好因素，如调低印花税门槛及全面“撤辣”，成功刺激投资意欲，并释放“上车客”的刚性需求。继2024年供应高峰后，私人住宅落成量于2025年回落24%至18,448个单位，但净吸納量自2021年以来首次重上正数。發展商策略由“以量為先”转为以利润为本的定价策略，反映供應失衡最严峻的时期已经过去。土地市場呈現“双轨复苏”，官地招標及補地價的收入均录得增長，官地招標競争亦越趨激烈，每幅地皮平均吸引八至九份標書，反映市場一致認為地价已见底回稳。
预计2026至2030年期間，私人住宅年均落成量為17,100个单位，短期落成量将进入周期性低点，预计2026年落成量将回落至约16,700个单位，2027年进一步減至约15,400个。展望下一個十年期，在政府主導及協調的充裕土地供應支持下，私人住宅供應前景依然樂觀，但实际落成进度仍取决于市场主导的施工进展。根据情景分析，2031至2035年的年均落成量预计介乎13,300至24,800个单位。
香港住宅需求受惠于强劲的“V型”人口回升，2025年底总人口估算达751万。虽然出生数目等本地自然增長因素有所放緩，但大量外地人才及学生流入，为市场注入新需求动力。新增人口推升租金水平创下历史新高，加上按揭利率跌破3.5厘的封頂水平，带动市场需求逐步“转租为买”。
综合需求与供应因素，“供应库存月数”指标反映市场平衡正迅速收緊。该数值已由2023年的102个月，大幅減半至2025年的49个月。预计到2030年，此比率将视乎动工量水平而落在28至62个月之間。若供应偏少，市场或面临类似2010年前供应紧张的局面；若供应过多，则可能再次导致大量库存积压。建议建立一個由政府主導的框架，結合“供應庫存月数”與樓價表現，更全面地審視市場狀況。
香港公屋老化已逼近臨界點。预计香港房屋委員會轄下樓齡達50年或以上的公屋單位數目，將由2015/16年度的15,800个单位，激增至2034/35年度的258,000个单位，增幅高達15倍。每個單位的平均維修及改善工程開支亦加速上升，其年均增長率由2009/10至2014/15年度的3.2%，攀升至2019/20至2024/25年度的4.3%。现時緩慢的重建步伐，並不足以應對這股老齡化浪潮。已完成及預計落成的重建公屋單位數量一直停滯於每年約1,800个的低位，遠落後於公共屋邨老化的速度。若不採取行動，不斷積壓的重建需求將令整個公營房屋系統深陷維修成本飆升的泥沼，並白白錯失改善居住環境的良機。
事實上，大規模重建不僅效益顯著，目前更迎來難得的契機。初步估算顯示，全面重建高齡屋邨的潛在供應增幅可達1.1倍。此外，隨着整體供應前景迎來根本性改善，未來五年及十年的傳統公營房屋年均落成量，預計將分別達到35,000个及45,700个单位，雙雙超越《長遠房屋策略》（《長策》）每年29,400个單位的目標。這為系統性重建高齡屋邨創造了過去極度匱乏的調遷緩衝空間。
提出三大制度性改革倡議。第一，每年將10%至15%的新增公營房屋落成量撥作專屬的調遷儲備。第二，在《長策》框架內設立高透明度的重建配額，強制每年披露預留的單位數目，並公布滾動式的五年期項目清單。第三，積極採用混合業權的重建模式（例如將公屋／綠表置居計劃〔綠置居〕與其他資助出售房屋的比例訂為60:40），透過跨單位補貼，可大幅減少高達78%的淨支出。上述三管齊下，可將公屋老化的嚴峻挑戰，化作推動重建的重大契機。
