香港2010/11施政报告：房屋政策是重点

1范若琳（Erina Fan）高级经济学家首席经济学家2010年10月13日香港2010/11年度施政报告：房屋政策是重点长期来看，短期内正确的影响可能很小由于房地产市场过热已成为紧迫的社会和经济问题，因此住房政策是今年的首要任务。行政长官只就长远的经济发展方向提供了一些建议。尽管今年早些时候采取了几轮紧缩措施，但飙升的房地产价格仍未显示出减弱的迹象。最近的土地拍卖继续吸引了开发商的强劲需求，并以创纪录的价格出售。政府重申其计划，积极提供更多土地进行拍卖，并将为土地提供最小单位数量和单位面积的限制，以解决中小型公寓的短缺问题。政府估计，在未来三到四年内，将有61,000套新的私人住房投入市场，这意味着每年有15,000至20,000套新住房供应。在接下来的十年中，政府的目标是每年平均提供约20,000个新私人公寓土地，根据过去10年的平均年使用量18,500个单位，这些土地应能够满足未来的需求。行政长官认识到房屋供应在短期内缺乏弹性，短期内无法迅速调整，因此启动了一项新的“租购”计划，目的是控制房地产价格预期，并可能推迟住房需求。这些措施的近期影响尚不清楚。最近当地房地产价格的上涨，很大程度上是由于住房供应紧张和流动性充裕的结果。鉴于超低利率和流动性充裕的环境预计将持续更长的时间，因此政府的现行政策可能无法在短期内扭转价格趋势。但是，提供稳定的长期土地和住房供应的新政策是朝正确方向迈出的一步。 解决紧迫住房问题的政策租购计划推迟近期住房需求尽管今年早些时候采取了几轮紧缩措施，房地产价格飞涨并没有减弱的迹象（图1）。展览1今年前八个月，住宅房地产价格上涨了25.8％1，并回到了1997年初的水平。鉴于短期内住房供应无法快速调整，政府推出了一项新的“租购”计划，目的是控制预期并推迟住房需求。该计划将总共建造5,000个单位。预计第一批1,000单位将在2014年投放市场。“我的购房计划”将允许当地居民最多租用五年的公屋，并使用所付租金的50％作为首付，以便将来购买他们租用的该计划或计划中的其他单位。行政长官还决定根据《资本投资入境者计划》将房地产从投资资产类别中删除，从10月14日起限制移民投资房地产，以降低投资需求。增加土地供应以满足长期需求行政长官在施政报告中重申，积极提供土地拍卖用，有效地终止了申请清单制度1 除非另有说明，否则整个报告中的更改均按年度进行说。2资料来源：CEIC，恒生银行80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10200180160140120100806040200金融海啸内地紧缩政策全球超宽松货币政策1990年代：政府采取了一系列反投机措施亚洲金融危机政府土地/住房政策1997年和2002年政府土地/住房政策发生了重大变化物业价格2010年：另一个转变200180160140120100806040200索引（99 = 100）索引（99 = 100） 3政府还承诺通过以下方式增加土地供应：o加速将工业区转变为住宅区，将30公顷的工业用地重新划分为住宅区o加快启德发展区的基础设施建设，使居民点更早可用o与市区重建局及港铁公司联络，以加快将住宅用地推向市场的步伐行政长官表示，陆上土地的单位数目及单位面积将受到限制，以解决中小型单位的短缺问题。政府估计，未来三到四年内将有61,000辆新车投放市场，这意味着每年的新供应量为15,000到20,000辆，这应该能够满足未来的需求。 在接下来的十年中，政府的目标是每年平均提供约20,000个新私人公寓土地，根据过去10年的平均年使用量18,500个单位，这些土地应能够满足未来的需求。对住房市场的影响这些措施的短期影响尚不明确，因为最近的房地产价格飙升是住房供应特别紧张和流动性充裕的结果。鉴于超低利率和流动性充裕的环境预计将持续更长的时间，因此政府的现行政策可能无法在短期内扭转这一大趋势。主要的中央银行正在考虑新一轮的量化宽松。 超宽松的货币环境可能会持续更长的时间。 流动性过剩将使资产市场追逐更高的收益率，从而使资产泡沫的风险远远超出香港的范围。大陆当局，新加坡和韩国政府都面临着类似的问题。但是，提供长期稳定土地和住房供应的新政策是朝正确方向迈出的一步。轻刷对长期经济发展方向的影响六大新兴产业暂无更新行政长官并没有提供六个新行业的进展的最新消息，这些行业被认为能够推动香港的长期增长。香港离岸人民币中心在再次强调香港金融服务的支柱地位的同时，重点是将香港发展为离岸人民币中心。香港的人民币业务已经取得了重大突破，这是内地采取了最新的放宽措施，旨在通过在香港和邻近地区建立各种试点计划来增加人民币在境外的使用。人民币离岸银行间市场稳步增长。人民币存款从年初的640亿元增加到8月的超过1300亿元。总体住房政策是2010/11年施政报告的主题，因为房地产市场过热已成为紧迫的社会和经济问题。 4这些措施的短期影响尚不清楚，因为最近当地房地产价格的上涨很大程度上是住房供应紧张和流动性充裕的结果。但是，提供长期稳定土地和住房供应的新政策是朝正确方向迈出的一步。免责声明本文件由恒生银行有限公司（“ HASE”）发行，此处的信息基于可靠的来源，此处包含的观点仅供参考，不一定代表HASE的观点。撰写此报告的研究分析师证明，本文中表达的观点准确反映了研究分析师对金融工具或投资的个人观点，并且他/她/他们的报酬不属于或与本研究报告中包含的特定建议或观点直接或间接相关。本文中的任何内容均不构成买卖外汇合约，证券，金融工具或其他投资的要约或要约。严格禁止以任何方式重新分发本文档的任何部分。本文档中包含的信息仅是指示性信息，未经独立验证，并且对本文档中包含的任何信息，预测或观点的公平性，准确性，完整性或正确性不做任何保证，陈述，保证或承诺。本文档或任何此类预测或观点的依据，并且对于使用或依赖于本文档中包含的任何信息，预测或观点不承担任何责任或义务。投资者必须对本文档中所含信息和意见的相关性，准确性和充分性进行自己的评估，并进行他们认为必要或适当的独立调查。所有此类信息，预测和观点如有更改，恕不另行通知。HASE及其分支机构可以在本文档中提及的所有或任何证券或投资中交易自己的帐户，可能已经承销或可能拥有头寸。 HASE或其附属公司可能会就其在本文档中提及的全部或任何证券或投资进行的任何业务赚取经纪或费用。本文档中提到的投资可能并不适合所有投资者。投资者必须根据自己的投资目标，财务状况和特殊需要做出投资决定，并在必要时咨询自己的专业顾问。本文档无意提供专业意见，因此在此方面不应依赖该文档。没有考虑任何接收者的特定投资目标，财务状况或特定需求。投资涉及风险。投资者应注意，投资价值可升可跌，过去的表现并不一定表示未来的表现。本文档并非旨在确定本文档中提及的证券或投资可能涉及的所有风险。 5 6免责声明本文件由恒生银行有限公司（“ HASE”）发行，此处的信息基于可靠的来源，此处包含的观点仅供参考，不一定代表HASE的观点。撰写此报告的研究分析师证明，本文中表达的观点准确反映了研究分析师对金融工具或投资的个人观点，并且他/她/他们的报酬不属于或与本研究报告中包含的特定建议或观点直接或间接相关。本文中的任何内容均不构成买卖外汇合约，证券，金融工具或其他投资的要约或要约。严格禁止以任何方式重新分发本文档的任何部分。本文档中包含的信息仅是指示性信息，未经独立验证，并且对本文档中包含的任何信息，预测或观点的公平性，准确性，完整性或正确性不做任何保证，陈述，保证或承诺。本文档或任何此类预测或观点的依据，并且对于使用或依赖于本文档中包含的任何信息，预测或观点不承担任何责任或义务。投资者必须对本文档中所含信息和意见的相关性，准确性和充分性进行自己的评估，并进行他们认为必要或适当的独立调查。所有此类信息，预测和观点如有更改，恕不另行通知。HASE及其分支机构可以在本文档中提及的所有或任何证券或投资中交易自己的帐户，可能已经承销或可能拥有头寸。 HASE或其附属公司可能会就其在本文档中提及的全部或任何证券或投资进行的任何业务赚取经纪或费用。本文档中提到的投资可能并不适合所有投资者。投资者必须根据自己的投资目标，财务状况和特殊需要做出投资决定，并在必要时咨询自己的专业顾问。本文档无意提供专业意见，因此在此方面不应依赖该文档。没有考虑任何接收者的特定投资目标，财务状况或特定需求。投资涉及风险。投资者应注意，投资价值可升可跌，过去的表现并不一定表示未来的表现。本文档并非旨在确定本文档中提及的证券或投资可能涉及的所有风险。