2023年下半年继续录得大额减值损失，“中性”

EquityResearch CompanyReport:CentralChinaNewLife(09983HK)中文版 ChunliZhan詹春立 (852)25097745 公司报告：建业新生活(09983HK)Chineseversionjames.zhan@gtjas.com.hk25April2024 2023年下半年继续录得大额减值损失，“中性” CompanyReport 维持“中性”，并将目标下调至1.20港元。建业新生活（“公司”）公布了大致符合预期的2023年业绩。我们将公司2024年和2025年每股盈利预测下调至人民币0.326元（-19.5%）和人民币0.360元 （-22.1%），并引入2026年每股盈利预测人民币0.397元。我们采用 Rating:Neutral Maintained 评级：中性(维持) 3.5倍2024年市盈率得出公司的目标价为1.20港元。我们维持其投资 评级为“中性”。 EquityResearchReport 2023年业绩基本符合负面盈利预警。公司推迟了董事会会议，并于2024年4月23日晚间公布了2023年业绩。与之前的盈利预警基本一致，公司最终在2023年录得人民币5.744亿元的股东亏损。总收入在2023年同比下降9.6%至人民币28.447亿元。毛利率在2023年同比下降6.5个百分点至26.6%，但在行业仍处于合理水平。受大额减值损失影响，公司在2023年度录得净亏损。净亏损率为20.3%。 2023年下半年继续录得大额减值损失。正如我们在2023年年中所预测的那样，公司来自相关开发商的风险持续了更长的时间。继在2023年上半年计提大额减值损失之后（人民币6.412亿元）后，公司在2023 年下半年进一步计提减值拨备（全年：人民币12.224亿元）。考虑到河南省房地产市场疲软以及建业地产（00832HK）面临的流动性压力，我们认为市场对公司减值损失风险的担忧仍然存在。 基本物业管理业务增长稳健，利润率有所提升。积极的消息来自于基本物业管理业务的稳健增长。截至2023年底，公司的在管建筑面积和合约建筑面积分别同比增长16.0%和6.2%至1.818亿平方米和2.883亿平方米。受在管建筑面积增长的支撑，公司物业管理服务收入同比增长16.0%至人民币19.922亿元。物业管理服务的毛利率亦在2023年同比上升3.1个百分点至24.9%。 6-18mTP目标价:HK$1.20 Revisedfrom原目标价:HK$2.30 Shareprice股价:HK$1.050 Stockperformance 股价表现 %ofreturn 20.0 10.0 0.0 (10.0) (20.0) (30.0) (40.0) (50.0) (60.0) (70.0) (80.0) Apr-23Jun-23Aug-23Oct-23Dec-23Feb-24Apr-24 HSIIndexCCNL PropertySector 上行风险：1）盈利能力提升快于预期：2）河南地区物业交付加快；3）从第三方或通过并购获得更多在管面积。下行风险：1）基本物业管理业务增速低于预期；2）建业地产流动性状况变差；3）劳动力成本超预期上涨。 ChangeinSharePrice Abs.%(25.2)绝对变动% (28.4) (57.9) Rel.%toHSIndex(30.6)相对恒指变动% (35.5) (46.5) Avg.Shareprice(HK$)0.9平均股价（港元） 1.2 1.9 股价变动 1M 1个月 3M1Y 3个月1年 股 票研 究 公 司报 告 证 券研究报 告 房 地产行 业 建 业新生 活 Source:Bloomberg,GuotaiJunanInternational. YearEnd年结 Turnover 收入 NetProfit 股东净利 EPS 每股净利 EPS 每股净利变动 PER 市盈率 BPS 每股净资产 PBR 市净率 DPS 每股股息 Yield 股息率 ROE 净资产收益率 12/31 (RMBm) (RMBm) (RMB) (△%) (x) (RMB) (x) (RMB) (%) (%) 2022A 3,148 562 0.443 (9.8) 2.1 2.320 0.4 0.355 38.2 19.1 2023A 2,845 (574) (0.449) (201.4) (2.1) 1.608 0.6 0.079 8.3 (23.0) 2024F 3,083 424 0.326 n.a. 3.0 1.825 0.5 0.163 16.8 19.1 2025F 3,337 468 0.360 10.4 2.7 2.022 0.5 0.180 18.6 18.7 2026F 3,530 516 0.397 10.3 2.4 2.239 0.4 0.199 20.5 18.6 Sharesinissue(m)总股数(m) 1,300.5 Majorshareholder大股东 WuPoSum68.1% Marketcap.(HK$m)市值(HK$m) 1,365.5 Freefloat(%)自由流通比率(%) 25.1 3monthaveragevol.3个月平均成交股数(‘000) 235.9 FY24Netgearing(%)FY24净负债/股东资金(%) Netcash 52Weekshigh/low(HK$)52周高/低(HK$) 2.871/0.750 FY24Est.NAV(HK$)FY24每股估值（港元） 2.9 CentralChinaNewLife(09983HK) Source:theCompany,GuotaiJunanInternational. SeethelastpagefordisclaimerPage1of3 损益表 财务报表和比率 Yearend31Dec(RMBm) 2022A 2023A 2024F 2025F 2026F Totalrevenue 3,148 2,845 3,083 3,337 3,530 -PropertymanagementandVAS 1,717 1,992 2,240 2,483 2,663 -Lifestyleservices 739 659 679 706 734 -Commercialpropertymanagement 692 194 164 148 133 Costofsales (2,105) (2,088) (2,272) (2,461) (2,606) Grossprofit 1,043 757 811 875 925 -Sellingandmarketingexpenses (32) (18) (19) (21) (22) -Administrativeexpenses (239) (198) (208) (222) (235) -Impairmentlossesonfinancialassets (78) (1,222) (30) (30) 0 -Otherincome/exceptional 65 (15) 9 19 19 Operatingprofit 759 (696) 563 621 687 -Financeincome/(costs),net (0) (0) (3) (3) (3) -ShareofresultsofJVsandassociates 0 0 0 0 0 Profitbeforetax 759 (696) 560 619 684 Incometax (188) 118 (140) (155) (171) Profitaftertax 571 (578) 420 464 513 Non-controllinginterest (9) 4 4 4 4 Shareholders'profit/loss 562 (574) 424 468 516 BasicEPS(RMB) 0.443 (0.449) 0.326 0.360 0.397 现金流量表 Yearend31Dec(RMBm)2022A2023A2024F2025F2026F Operatingactivities Profitbeforeincometax759(696)560619684 Depreciation&amortisation6129232322 Impairmentoftradeandotherreceivables1000000 Financecosts100333 Interestincome(6)0000 Others(30)(0)(0)(0)(0) Changesinworkingcapital(451)57350651 Netcashfromoperations444(94)1,092649710 Incometaxpaid(135)(41)(0)00 Cashfromoperatingactivities309(135)1,092649710 Investingactivities Interestreceived60000 2022A 2023A 2024F 2025F 2026F Revenuegrowth(%) (12.5) (9.6) 8.4 8.2 5.8 Grossprofitgrowth(%) (11.8) (27.4) 7.2 7.9 5.6 Operatingprofitgrowth(%) (6.7) (191.7) (180.8) 10.4 10.5 Shareholders'profitgrowth(%) (9.2) (202.2) (173.7) 10.4 10.4 Grossmargin(%) 33.1 26.6 26.3 26.2 26.2 Operatingprofitmargin(%) 24.1 -24.5 18.3 18.6 19.4 Shareholders'profitmargin(%) 17.9 -20.2 13.7 14.0 14.6 ROE(%) 19.1 -23.0 19.1 18.7 18.6 ROA(%) 10.8 -11.3 7.8 7.4 7.4 Currentratio(x) 2.3 1.6 1.6 1.6 1.6 Netgearingratio(%) Netcash Netcash Netcash Netcash Netcash Totalliabilities/totalassets(%) 42.7 55.4 58.9 59.1 58.8 Receivableturnoverdays 285.8 332.0 304.2 304.4 307.7 Payableturnoverdays 199.2 229.9 275.4 315.7 318.9 PurchaseofPPE/intangibleassets(17)(11)(21)(20)(19) Acquisitions/disposalsofsubsidiaries730000 Payment/proceedsfromotherfinancial assets527000 Otherinvestingcashflow5925000 Cashfrominvestingactivities12741(21)(20)(19)Financingactivities DividendpaidtoownersoftheCompany(610)(319)(104)(212)(234) Increaseindebts(30)(22)000 Capitalraised(4)(279)000 Interestpaid(8)(0)(3)(3)(3) Otherfinancingcashflow(23)5000 Cashfromfinancingactivities(676)(616)(108)