建发国际集团2023年度报告

1建發國際投資集團有限公司 2023年度報告頁次2公司資料4主席報告10管理層討論與分析22董事及高級管理層的履歷詳情28董事會報告63企業管治報告78環境、社會及管治報告171獨立核數師報告175綜合損益及其他全面收益表177綜合財務狀況表180綜合現金流量表183綜合權益變動表185綜合財務報表附註297財務概要298主要物業組合本年報以英文及中文發出。 中、 英文版如有任何歧義，概以英文版為準。目 錄 2公司資料建發國際投資集團有限公司 2023年度報告獨立核數師致同（香 港） 會計師事務所有限公司主要往來銀行（按 英文字母順序）中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司中信銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司招商銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司興業銀行股份有限公司中國郵政儲蓄銀行註冊辦事處Third Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands中國主要營業地點中國廈門環島東路1699號建發國際大廈（郵 編：361008）總部及香港主要營業地點香港灣仔皇后大道東213號胡忠大廈35樓3517號辦公室董事會執行董事趙呈閩女士（主 席）林偉國先生（行 政總裁）田美坦先生彭勇先生（於 二零二三年四月二十六日獲委任）非執行董事黃文洲先生葉衍榴女士鄭永達先生（於 二零二三年五月十日獲委任）王文懷先生（於 二零二三年五月十日辭任）獨立非執行董事黃�維先生黃達仁先生陳振宜先生戴亦一先生（於 二零二三年四月二十六日獲委任）公司秘書甘美霞女士(FCG, HKFCG)審核委員會黃�維先生（委 員會主席）黃達仁先生陳振宜先生戴亦一先生（於 二零二三年四月二十六日獲委任）薪酬委員會黃達仁先生（委 員會主席）黃�維先生陳振宜先生戴亦一先生（於 二零二三年四月二十六日獲委任）提名委員會趙呈閩女士（委 員會主席）陳振宜先生黃�維先生黃達仁先生戴亦一先生（於 二零二三年四月二十六日獲委任） 3公司資料建發國際投資集團有限公司 2023年度報告股份過戶登記總處及過戶代理Tricor Services (Cayman Islands) LimitedThird Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓法律顧問（關 於香港法律）金杜律師事務所股份代號1908本公司網站www.cndintl.com（其 內容並不構成本年報的一部分） 4主席報告建發國際投資集團有限公司 2023年度報告各位股東：本人欣然提呈建發國際投資集團有限公司（「建發國際集團」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）截至二零二三年十二月三十一日止年度（「本 年度」 ）之報告：一、 經濟環境形勢回顧二零二三年， 房地產行業的政策環境相對寬鬆， 對企業總體利好； 但外部市場形勢依然嚴峻， 居民的消費信心不足，全國房地產市場銷售在一季度沖高後持續回落，行業整體規模繼續萎縮。從供給端看， 行業加速洗牌、 整合， 房企分化日益明顯， 競爭格局日益清晰， 產品力、 服務力、 營運能力和融資能力等綜合實力強的房企，將逐步凸顯競爭優勢。從需求端看， 房子回歸居住屬性， 人民需求從「有房住」轉向「住好房」，從「滿足居住」轉向「滿足高品質生活居住」，客戶對於居住空間、 社區環境和配套服務提出更高要求， 改善性住房需求成為當前居民置業的重要因素。二、 業績及股息本集團本年度內實現營業收入約1,344億元（二零二二年： 約996億元），同比增長約35%；實現本集團擁有人應佔年內溢利約50億元（二 零二二年：約49億元） ，同 比增長約2%。截至二零二三年十二月三十一日， 本集團的資產總額約4,273億元(同比增長9%） ，其中貨幣資金約542億元（同比增長8%） ，存貨約2,709億元（同比增長5%） ，兩者合計佔比總資產達約76%，資產結構保持健康。本公司董事會（「董事會」）建議就本年度宣派末期股息每股股份1.30港元， 附帶以股代息選擇， 惟須待股東於應屆股東周年大會（「股 東周年大會」 ）批准後，方可作實。 5主席報告建發國際投資集團有限公司 2023年度報告三、 業務回顧二零二三年， 在董事會的領導下， 本集團始終堅持「以客戶為中心」的導向， 堅持用正確的經營邏輯價值導向，守住基本盤，打磨好產品，精進服務，努力實現本集團持續生存生長的能力。（一） 房開業務：以 客戶為中心，夯 實產品力，實 現有質量的增長。1、 堅持維護資產健康和流動性，踐行城市深耕戰略。面對行業變局，本集團始終堅持現金為王，加強銷售，堅決去化庫存，加快回籠資金，通過提升內在運營效率實現有質量的增長。二零二三年， 本集團實現全口徑合同銷售金額約1,889億元， 同比增長約12%；權益合同銷售金額約1,380億元， 同比增長約14%，銷售權益比例約73%；全口徑銷售回款約1,843億元，回款比例約98%，持續保持了高質量的銷售回款。2、 堅持穩健的投資策略，把握優質土地市場機會。二零二三年， 本集團聚焦具備品牌落地基礎的一二線城市， 以及福建省內供需較為均衡的城市，紥實做好地塊價值梳理、風險排查、客群定位，積極把握優質土地市場機會，審慎拿地。二零二三年， 本集團新獲取項目78個， 全口徑拿地金額約1,169億元， 新增項目全口徑貨值約2,180億元， 在杭州、 上海、 廈門、 北京、 蘇州等地獲取多個優質項目， 其中年內新獲取的杭州雲啟之江、寧波璞雲、長汀央璽等項目，實現了年內拿地、當年清盤的成績。截至二零二三年十二月三十一日， 本集團總土地儲備的可售面積約1,552萬平方米， 其中二零二二年後拿地項目的土地儲備佔比約七成， 土地儲備權益比例約76%，土地儲備結構優質，資產質量總體較好。 6主席報告建發國際投資集團有限公司 2023年度報告3、 堅持產品核心競爭力的打造，新產品落地的數量和質量再創新高。本集團始終堅持產品核心競爭力的打造， 堅持「新中式」產品定力， 全力推進新產品研發和落地。二零二三年， 本集團重點突出了建發產品的特色， 將現代材料與工藝融入中國建築的文化精髓中，打造出有時代特色的新中式建築，先後發佈「盛 世唐風」 「風 雅宋韻」 「詩 意東方」 等多款新產品， 其中， 年內產品風格系統創新研發20個、 創新展示區落地14個， 功能性提升研發8項，申報新專利92個，全年研發成果在數量、質量和效率上明顯提升。（二） 房地產產業鏈：發 揮板塊優勢，協 同發展，謀 求發展新突破。除房地產開發業務外， 本集團業務貫穿了物業、 代建、 工程管理及城市更新等房地產產業鏈， 各業務板塊具備各自競爭優勢，也互相補位，實現價值協同發展。1、 物業管理：持續提升服務力，創造高品質的生活空間。建發物業管理集團有限公司（「建發物業」，股票代碼：2156）是本集團旗下從事物業管理的聯交所主板上市公司。 截至二零二三年十二月三十一日， 建發物業的物業管理合約面積突破1億平方米（達約101.8百萬方），同比增長約12%；在管面積約61.4百萬平方米， 同比增長約33%，向逾375,000戶家庭提供服務。建發物業始終堅守高品質服務口碑，二零二三年「賽惟」物業服務滿意度達93分， 維持行業標杆水準。 在保持服務口碑的前提下， 實現了管理規模持續提升。 7主席報告建發國際投資集團有限公司 2023年度報告2、 工程管理：強化業務協同，持續提升工程技術生產的服務能力。建發合誠工程諮詢股份有限公司（「建發合誠」，於上海證券交易所上市， 股票代碼：603909）是本集團旗下從事工程管理的A股上市公司。 自收購以來， 建發合誠充分發揮自身優勢，積極融入到本集團的產業鏈環節中，在建築施工、建築設計、建築監理等方面開展深入合作，全方位實現業務協同發展。此外，在工程技術研發與應用方面，二零二三年建發合誠成功取得全球最大建築面積天文館廈門天文館、 廈門第三東通道等項目， 建發合誠旗下附屬公司大連市政設計院中標世界上最大海上機場「大連金州灣國際機場」主體勘察設計，實現民航領域零的突破。（三） 運營管理：聚 焦價值創造，提 升運營效益和效率。二零二三年， 本集團以共同推進業務發展為目標， 向上提升總部價值創造， 向下強化一線賦能，各管理層級權責透明、協調運轉，共同推動實現公司高品質發展。在信息化建設方面， 本集團一直緊跟前沿信息技術， 以數字化、 智慧化為導向， 以「流程優化」為抓手， 將生產運營數字化、 內部管理數字化落到實處。 逐步構建起涵蓋房地產開發、 物業管理服務、商業管理等領域的信息化管理體系，通過數字化提升生產管理的效益和效率。憑藉優質的基本面， 二零二三年本集團獲得證券時報·第十四屆「港股上市公司投資者關係天馬獎」、新財富·第十九屆「最佳IR港股公司獎」、入圍每日經濟新聞·「中國上市公司品牌價值榜活力榜」 等多個獎項，資本市場影響力持續提升。 8主席報告建發國際投資集團有限公司 2023年度報告四、 未來發展展望二零二四年，雖然行業面臨外部環境不確定性增強，但房地產行業和人民對美好生活的嚮往息息相關，具有廣闊和可持續的業務機會， 也為品質房企提供了廣闊市場機會。 面對競爭與挑戰， 本集團將保持初心， 堅持「以客戶為中心」，追求利潤和經營性現金流， 堅守流動性， 保證安全運營， 堅持推進有品質的增長。（一） 繼續抓好流動性，加 強研判政策趨勢，緊 抓市場機會窗口。堅持把資產健康放在首位， 緊抓現金流管理， 堅守流動性。 投資更加聚焦以降低風險， 堅持深耕長期有穩定需求的高能級城市， 優先選擇一二線城市及品牌影響力大的三四線城市。 加強對政策和市場的研究，建立動態跟蹤機制，提高對城市市場的認知能力。（二） 堅持以客戶為中心，提 升產品力和服務力，把 新中式產品進行到底。堅定不移的把新中式產品進行到底， 堅持做改善產品， 跟上技術進步的步伐， 加強加快加大對產品升級的創新和研發；用新科技再造「健 康人居+綠色低碳+智慧住宅」 的居住系統；加大新材料、新工藝的研發投入，積極創新打造「燈 塔項目」 。（三） 繼續深化精益管理，提 升生產經營的效率和效益。繼續加快數字化平台的系統建設， 在資源配置、 運營效率、 流程優化和內控建設等方面建立規則， 用數字指導經營， 提升管理預警控制能力， 支撐精准決策， 推動精細化管理， 積極提升生產經營的效率和效益。二零二四年， 本集團將主動適應國家政策和方向， 靈活應對市場形勢並及時調整， 以差異化突圍， 以產品力立命， 為客戶帶來美好， 不斷突破以實現長期可持續、 高品質的發展， 持續為客戶、股東、社會創造更大的價值！ 9主席報告建發國際投資集團有限公司 2023年度報告致謝本人借此機會向董事會同仁及全體員工致以衷心的感謝， 對公司股東及合作夥伴的鼎力支持與信任致以誠摯的謝意！致敬、感謝本集團所有的奮鬥者，感謝他們因初心而堅持，因夢想而不放棄，以堅強的意志執著的追求，彙聚力量知難而進，這些已深深的融入我們信念和不斷前行動力！建發國際投資集團有限公司趙呈閩主席兼執行董事香港，二零二四年三月二十一日 10建發國際投資集團有限公司 2023年度報告管理層討論與分析市場回顧二零二三年，房地產行業的政策環境相對寬鬆，對企業總體利好；但外部市場形勢依然嚴峻，居民的消費信心不足，全國房地產市場銷售在一季度衝高後持續回落，行業整體規模繼續萎縮。從供給端看， 行業加速洗牌、 整合，