1建發國際投資集團有限公司 2020年度報告頁次2公司資料3–7主席報告8–31管理層討論與分析32–37董事及高級管理層的履歷詳情38–60董事會報告61–73企業管治報告74–132環境、社會及管治報告133–136獨立核數師報告137–138綜合損益及其他全面收益表139–140綜合財務狀況表141–143綜合現金流量表144–145綜合權益變動表146–271綜合財務報表附註272財務概要273–290物業組合本年報以英文及中文發出。 中、 英文版如有任何歧義， 概以英文版為準。目 錄 2建發國際投資集團有限公司公司資料主要往來銀行（按 英文字母順序）中國農業銀行股份有限公司北京銀行股份有限公司中國銀行（香 港） 有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司杭州銀行股份有限公司江蘇銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司招商銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司興業銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司中國郵政儲蓄銀行上海浦東發展銀行註冊辦事處Second Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands總部及香港主要營業地點香港灣仔皇后大道東213號胡忠大廈35樓3517號辦公室股份過戶登記總處及過戶代理Tricor Services (Cayman Islands) LimitedSecond Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓法律顧問（關 於香港法律）金杜律師事務所股份代號1908本公司網站www.cndintl.com（其 內容並不構成本年報的一部分）董事會執行董事庄躍凱先生（主 席）趙呈閩女士林偉國先生（行 政總裁）非執行董事黃文洲先生葉衍榴女士王文懷先生（於 二零二零年四月二十日獲委任）吳小敏女士（於 二零二零年三月三十日辭任）獨立非執行董事黃�維先生黃達仁先生陳振宜先生公司秘書梁晶晶小姐審核委員會黃�維先生（委 員會主席）黃達仁先生陳振宜先生薪酬委員會黃達仁先生（委 員會主席）庄躍凱先生（附 註）黃�維先生陳振宜先生提名委員會庄躍凱先生（委 員會主席）陳振宜先生黃�維先生黃達仁先生獨立核數師致同（香 港） 會計師事務所有限公司附註： 庄躍凱先生自二零二一年三月十五日起不再擔任董事會轄下薪酬委員會（「薪 酬委員會」 ）成員。 32020年度報告主席報告各位股東：本人欣然提呈建發國際投資集團有限公司（「建發國際集團」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）截至二零二零年十二月三十一日止年度（「本 年度」 ）之報告：一、 經濟環境形勢回顧二零二零年， 新冠病毒疫情（「疫情」）席捲全球， 各個主要發達經濟體都出現不同程度的衰退。 中國政府及社會各界積極採取嚴格防控措施， 疫情有所控制， 本年度內中國經濟仍然實現一定增長。 隨著中國房地產行業在本年度年中完成修復， 國內各地方政府繼續強調「穩定房地產行業」的政策目標堅持調控。 中央銀行提出「三條紅線」管控房地產企業負債， 同時嚴控金融機構住房貸款規模， 房地產企業融資調整日益規範。政策環境將進一步倒逼房地產行業整合和變革。由於本公司在武漢的房地產項目數量較少， 疫情未對本公司本年度的營運、 財務資料及財務狀況產生重大影響。 本集團錨定「房地產開發及房地產產業鏈投資服務綜合服務商」的企業定位， 融合國有企業背景和市場化經營機制各自優勢和機會， 並繼續大力推動其業務和資產規模保持快速增長， 企業品牌影響力日益增強，為股東和社會持續創造價值。二、 業績本集團本年度內實現營業收入人民幣約427.4448億元 （二零一九年：人民幣約173.1926億元 （經重列）），同比增長約146.8%；實現本公司權益持有人應佔年內溢利人民幣約23.2163億元（二零一九年： 人民幣約17.1799億元（經 重列） ），同 比增長約35.14%。 4建發國際投資集團有限公司主席報告三、 業務回顧二零二零年， 在本公司董事（「董事」）會（「董事會」）的領導下， 本公司圍繞「加快規模擴張， 鞏固產業布局，傳遞品牌價值」 的經營方向，以「產 品+服務」 雙輪驅動公司發展，各項業務指標保持增長態勢。（一） 房地產開發業務規模保持快速增長，綜 合實力不斷增強1. 合同銷售持續提升： 二零二零年， 本公司合約銷售保持上升勢頭， 本集團連同其合營公司及聯營公司實現總合同銷售金額約人民幣907.7億元（二 零一九年：約人民幣507.8億元，同比增長約78.75%），總 合同銷售總建築面積（「總 建築面積」 ）約465.31萬平方米（二 零一九年：約293.23萬平方米，同比增長約58.68%），平 均銷售價格為每平方米約人民幣19,500元。2. 業務布局大幅拓展： 二零二零年， 本公司積極推進房地產開發業務快速提升規模， 著力獲取優質房地產開發項目， 進一步拓寬本公司業務布局。 本年度內， 本集團年內新投資參與房地產開發土地52宗， 新增獲取項目的可售總建築面積約822萬平方米、 可售貨值約人民幣1,433億元。 截至二零二零年十二月三十一日， 本公司共投資房地產開發項目128個（二零一九年：83個， 同比增長約54%），分布於海西（包括廈門、 漳州、 泉州、 龍岩及莆田）、東南（包括福州、 南平、 三明及寧德）、華東（包括蘇州、 上海、 無錫、 合肥、 南京及杭州）、華南（包括廣州、 珠海、 深圳、 南寧及貴陽）及華中（包括長沙及武漢）五大核心區域， 布局30餘個城市， 深耕二線（強二線）城市； 於二零二零年十二月三十一日， 土地儲備可售總建築面積約1,232萬平方米（二零一九年： 約935萬平方米， 同比增長約32%），可售貨值約人民幣2,131億元（二零一九年： 約人民幣1,620億元， 同比增長約32%），為本集團未來增長奠定了堅實的基礎。3. 匠造標準化產品系列：本公司專注於「高 端改善型項目」 ，創 新推出「空、象、簡、樸」的「禪境中式」 系列產品，將現代建築材料與工藝融入中國傳統建築文化精髓，打造出了引領業界、具有文化韵味的中式產品，一方面推動產品標準化、模塊化，擴充本集團產品儲備，降低開發成本和開發周期。另一方面，在統一性的原則下，從建築、景觀、室內等全方位進行系統梳理， 賦予各個項目自身獨特的特點和風格， 品牌影響力行業領先， 受到業主和各界的高度認可和廣泛贊譽。 52020年度報告主席報告（二） 鞏固房地產產業鏈服務布局，持 續優化服務質量1. 推動商業資產管理運營創新： 本年度， 本公司商業資產管理旗下項目主要分布於上海、 南寧， 在管總建築面積約14.5萬平方米。 二零二零年， 本公司商業資產管理業務積極發展線上線下渠道，著力推進業務模式創新，實現營業額約人民幣1.37億元。2. 項目運營管理（代建服務）持續增長： 本公司項目運營管理（代建服務）快速擴張。 截至二零二零年十二月三十一日， 本公司項目運營管理（代建服務）項目合計共16個， 代建面積超過150萬平方米。 憑藉高品質的產品和標準化的運營模式， 本公司不斷完善代建考核體系， 提高工程質量標準，承建項目受到社會各界的高度評價，深受客戶及政府委託方的贊譽。（三） 積極與資本市場溝通互動，輸 出公司品牌形象1. 努力傳遞公司價值： 二零二零年， 本公司繼續完善投資者關係互動機制， 與投資者積極溝通互動， 努力向資本市場傳遞公司價值。 本年度開展各類交流活動近六十場次， 合計超過四百家投資機構、 超過三十家券商參與，11家券商針對本公司發布首次覆蓋及跟蹤評級報告。2. 獲得市場高度認同： 本公司於「格隆匯•大中華區最佳上市公司」評選中榮獲「港股上市公司最具成長獎」 。 6建發國際投資集團有限公司主席報告四、 未來發展展望二零二零年， 疫情影響仍將持續， 全球和中國經濟發展形勢依然嚴峻。 中國房地產行業依然面臨調控收緊的局面。本公司將積極應對經濟和政策環境的諸多考驗，圍繞「有 質量、提品質、強擴張、穩經營」的工作重點， 本集團將進一步加固自身在產品研發和增值服務方面的競爭優勢， 強化「產品+服務」的發展驅動模式，拓展和優化房地產開發及房地產產業鏈服務的布局。（一） 推動房地產開發業務高質量增長及高效率運營本公司將緊密結合自身國有企業背景和市場化經營體制的優勢， 針對各個重點區域城市的市場環境「因城施策」。對於現有房地產開發項目， 優化開發運營流程， 節約開發運營成本， 縮短開發運營周期， 提升開發運營效率。 對於具備發展潛力的新土地、 新項目， 合理研判、 積極進取， 在既有五大核心區域的基礎上有序擴張業務版圖，充實土地儲備。本公司將持續提升自身產品研發創新能力， 推動實現產品系列化、 模塊化、 差異化， 打造產品獨特的吸引力和競爭力，強化「建 發」 品牌的價值，提升在廣大客戶中的知名度。（二） 優化房地產產業鏈服務質量和模式本公司未來將繼續鞏固房地產產業鏈投資服務戰略布局， 堅持優化提升服務質量， 提升房地產產業鏈投資服務業務的價值創造和行業競爭能力。1. 商業資產管理業務：推進線上線下聯動發展，積極開展經營模式創新，提高整體出租率。2. 項目運營管理（代建）服務： 依托自身專業代建管理優勢外拓「建發」代建品牌， 管控好建設項目品質，推動業務規模增長。 72020年度報告主席報告（三） 探索新興產業投資項目與房地產開發項目協同本公司在做好現有新興產業投資項目運營的同時， 亦將積極發掘有利於和房地產開發業務形成協同的增長機會，擇機開展投資。（四） 積極向資本市場傳遞公司價值本公司將維護好與資本市場和投資者溝通交流的渠道， 積極向資本市場傳遞公司價值， 搭建與資本市場的高效溝通橋梁、維持高透明度的企業管治水平。五、 致謝本公司業務未來的不斷發展， 仰賴所有股東、 投資者、 商業夥伴的信任和支持， 以及全體員工的盡忠職守，本人謹代表董事會表示衷心致謝。建發國際投資集團有限公司莊躍凱主席兼執行董事香港，二零二一年三月二十六日 8建發國際投資集團有限公司管理層討論與分析市場回顧二零二零年， 新冠病毒疫情（「疫情」）席捲全球， 各個主要發達經濟體都出現不同程度的衰退。 中國政府及社會各界積極採取嚴格防控措施， 疫情有所控制， 本年度內中國經濟仍然實現一定增長。 隨著中國房地產行業在本年度年中完成修復， 國內各地方政府繼續強調「穩定房地產行業」的政策目標堅持調控。 中央銀行提出「三條紅線」管控房地產企業負債， 同時嚴控金融機構住房貸款規模， 房地產企業融資調整日益規範。政策環境將進一步倒逼房地產行業整合和變革。由於本公司在武漢的房地產項目數量較少， 疫情未對本公司本年度的營運、 財務資料及財務狀況產生重大影響。 本集團錨定「房地產開發及房地產產業鏈投資服務綜合服務商」的企業定位， 融合國有企業背景和市場化經營機制各自優勢和機會， 並繼續大力推動其業務和資產規模保持快速增長， 企業品牌影響力日益增強，為股東和社會持續創造價值。業務回顧本集團主要從事房地產開發、 房地產產業鏈投資服務及新興產業投資等。 本年度內， 本公司主要收入來源於房地產銷售。本年度內， 本集團的收入約為人民幣427.4448億元， 與上一財政年度（經重列）相比按年增加約人民幣254.2521億元。 本集團毛利約為人民幣73.4027億元， 與上一財政年度（經重列