1建發國際投資集團有限公司 2021年度報告頁次2公司資料4主席報告9管理層討論與分析23董事及高級管理層的履歷詳情28董事會報告56企業管治報告69環境、社會及管治報告149獨立核數師報告153綜合損益及其他全面收益表155綜合財務狀況表157綜合現金流量表160綜合權益變動表162綜合財務報表附註282財務概要283物業組合本年報以英文及中文發出。中、英文版如有任何歧義，概以英文版為準。目 錄 2公司資料建發國際投資集團有限公司主要往來銀行（按英文字母順序）中國農業銀行股份有限公司北京銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司杭州銀行股份有限公司江蘇銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司招商銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司興業銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司中國郵政儲蓄銀行上海浦東發展銀行註冊辦事處Second Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands中國主要營業地點中國廈門環島東路1699號建發國際大廈（郵編：361008）總部及香港主要營業地點香港灣仔皇后大道東213號胡忠大廈35樓3517號辦公室董事會執行董事庄躍凱先生（主席）趙呈閩女士林偉國先生（行政總裁）非執行董事黃文洲先生葉衍榴女士王文懷先生獨立非執行董事黃�維先生黃達仁先生陳振宜先生公司秘書梁晶晶小姐(FCG, HKFCG)審核委員會黃�維先生（委員會主席）黃達仁先生陳振宜先生薪酬委員會黃達仁先生（委員會主席）黃�維先生陳振宜先生提名委員會庄躍凱先生（委員會主席）陳振宜先生黃�維先生黃達仁先生獨立核數師致同（香港）會計師事務所有限公司 3公司資料2021年度報告股份過戶登記總處及過戶代理Tricor Services (Cayman Islands) LimitedSecond Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓法律顧問（關於香港法律）金杜律師事務所股份代號1908本公司網站www.cndintl.com（其內容並不構成本年報的一部分） 4主席報告建發國際投資集團有限公司各位股東：本人欣然提呈建發國際投資集團有限公司（「建發國際集團」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）截至二零二一年十二月三十一日止年度（「本年度」）之報告：一、 經濟環境形勢回顧二零二一年，國內經濟經歷著世紀疫情與百年變局的交織，房地產行業跌宕起伏。各地方政府繼續強調「房住不炒」的政策目標堅持調控，各地房地產調控政策高頻出台。房地產融資方面，各大銀行繼續明確「三條紅線」限制房地產住房貸款，房地產貸款「集中度」管理嚴控住房貸款規模，房地產全渠道融資監管持續加強；同時，各地監管機構進一步加強「預售資金監管」，防範房地產市場風險。下半年以來，高負債民營房地產企業暴雷不斷，嚴重影響市場購房者的信心，下半年全行業房地產市場銷售同比大幅下滑。嚴峻的政策環境、市場環境將進一步倒逼房地產行業整合和變革，房地產公司愈發專注提升自身的專業能力，實現以利潤增長為導向的高質量發展。本集團錨定「房地產開發及房地產產業鏈綜合投資服務商」的企業定位，融合國有企業背景和市場化經營機制各自優勢，主動從危機中尋找機會，優化組織管理架構，加快市場佈局與調整，構建穩健的財務政策。二零二一年，本集團經營業績持續增長，企業品牌影響力日益增強，持續為股東和社會創造價值。二、 業績及股息本集團本年度內實現營業收入人民幣約534.4億元（二零二零年：人民幣約427.4億元），同比增長約25.0%；實現本集團擁有人應佔年內溢利人民幣約35.2億元（二零二零年：人民幣約23.2億元），同比增長約51.5%。本公司董事會（「董事會」）建議就本年度宣派末期股息每股股份1.20港元，附帶以股代息選擇，惟須待股東於應屆股東周年大會（「股東周年大會」）批准後，方可作實。 5主席報告2021年度報告三、 業務回顧二零二一年，在董事會的領導下，本集團圍繞「提質效、調結構、降成本、控風險」的經營方向，以「產品+服務」雙輪驅動公司發展，各項業務指標保持增長態勢。（一） 房開業務：夯實基礎，持續增長1. 銷售規模再創新高，投資拓儲穩步加強(1) 合同銷售持續提升：二零二一年，本集團合約銷售保持上升勢頭，本集團連同其合營企業及聯營公司實現歸屬本集團股東權益的累計合同銷售金額約人民幣1,300.92億元，同比增長100.90%；歸屬本集團股東權益的累計合同銷售面積約682.69萬平方米，同比增長約104.29%。(2) 投資土儲持續夯實：二零二一年，在本集團充沛的資金流支持下，聚焦三大集群（海西、東南、華東）的核心城市群，著力獲取優質房地產開發項目。本年度內，本集團年內新增獲取項目的歸屬於本集團股東權益的可售建築面積（「建築面積」）約1,181萬平方米。(3) 區域佈局完善優化：本集團堅持「區域聚焦、城市深耕」策略，區域佈局完善優化。截至二零二一年十二月三十一日，本集團共投資房地產開發項目218個（二零二零年：128個，同比增長約70.3%），佈局60餘個城市，深耕一、二線及強三四線城市；土地儲備可售面積約1,944萬平方米（二零二零年：約1,232萬平方米，同比增長約57.8%），可售貨值約人民幣2,906億元（二零二零年：約人民幣2,131億元，同比增長約36.4%），為本集團未來增長與發展提供良好動能。 6主席報告建發國際投資集團有限公司2. 營運管理提質增效，產品品質持續領先(1) 運營管理提質增效：二零二一年，本集團通過優化組織管控，強化一線賦能，落實標準工期，加強現場管控等舉措，整體運營效率穩步提高，實現拿地到首次達售進度、拿地到現金流回正進度有效提升；通過建立系統的業務流程指導體系，編制精細化運營指導手冊，細分項目業態、關鍵節點標準，夯實運營效率提升，切實指導城市深耕；建設完善的數據系統，實現經營數據實時洞察，實時掌握集團、區域及各項目的經營情況。(2) 匠造產品提升標準：本集團專注於「高端改善型項目」，創新推出「王府中式」、「禪境中式」系列產品，以中國傳統建築文化為素材，融合各地的人文特色，構築集現代時尚與古典於一體的新中式產品體系，提升產品的核心競爭力和品牌價值，打造出了引領業界、具有文化韻味的中式產品，受到業主和各界的高度認可和廣泛讚譽。（二） 房地產產業鏈：優化佈局，協同增長1. 商業運營提質增效：本集團商業資產管理旗下項目分佈於上海、南寧，總管理面積約14.5萬平方米。二零二一年，面對不斷反彈的疫情和外部環境，通過與信息數字流程結合，建立全新標準運營體系，不斷提升商業資產管理質量，實現營業收入約人民幣1.9億元。2. 代建規模持續增長：截至二零二一年十二月三十一日，本集團代建服務項目合計共30個；同時，二零二一年首次在集團內部參與2個商品房代建項目，推動代價模式創新，樹立代建品牌，加快代建業務的規模擴張，二零二一年實現營業收入約人民幣4.4億元。3. 收購工程管理公司：二零二一年，本集團收購了A股上市公司合誠股份工程諮詢管理有限公司（「合誠股份」，於上海證券交易所上市，股份代碼：603909）29.01%股權，完善了本集團在工程管理產業鏈的服務佈局。收購後，雙方將圍繞城市開發建設與服務，實現優勢資源共享，打開業務戰略協同空間。 7主席報告2021年度報告（三） 資本市場形象：良好互動，提升品牌1. 努力傳遞公司價值：二零二一年，本集團與資本市場積極開展溝通互動，開展多種形式的投資者交流活動，年內開展各類交流活動近54場次，合計超過334家投資機構及券商參與，努力向資本市場傳遞公司價值。2. 獲得市場高度認同：二零二一年，本集團入選福布斯全球上市公司2000強，排名1700名；並在「格隆匯·首屆大中華區最佳上市公司」評選中榮獲「港股上市公司最具投資價值獎」。四、 未來發展展望二零二二年，中央經濟會議已對今年的經濟形式判斷概括為「需求收縮、供給衝擊、預期較弱」，房地產行業仍將受經濟下行、政策調控、疫情反復、風險暴露和市場競爭的疊加衝擊，購房者的觀望預期仍在持續。本集團將積極應對經濟和政策環境的諸多考驗，圍繞「聚焦項目提質效、堅守創新助發展、防範風險保安全」的整體工作方針，繼續強化「產品+服務」的發展驅動模式，重視經營質量，不斷提高盈利水平。（一） 夯實房地產開發核心競爭力，做穩健長跑型房企圍繞房地產開發的核心主業，提升財務、產品、運營、投資等多維度能力，全面提升本集團全週期綜合競爭力，提升經營韌性和靈活性，持續助力行穩致遠。本集團將緊密結合自身國有企業背景和市場化經營體制的優勢，針對各個重點核心城市的房地產市場環境「因城施策」，具體包括：(1)洞察市場變化、分析競爭格局及客戶需求，以更好滿足客戶需求，提高項目去化速度；(2)加快做好產品研發創新，建立完善創新落地相關機制，提升產品競爭力；(3)對標項目運營週期關鍵點，不斷提升單個項目的運營效率和盈利能力，追求有利潤的增長。 8主席報告建發國際投資集團有限公司（二） 「房地產產業鏈綜合投資服務商」定位明晰，提升產業鏈價值創造能力本集團未來將繼續鞏固房地產產業鏈投資服務戰略佈局，提升房地產產業鏈投資服務業務的價值創造和行業競爭能力，打開新的業績增長曲線，提升抗週期能力。1. 商業運營：不斷提升招商、運營、資產品質，提高項目出租率，提升商業資產管理效益。2. 代建服務：發揮高品質的專業代建管理優勢，保障項目建設品質，提升運營效率；加強市場化拓展，推動代建模式創新，提升「建發」代建品牌行業影響力。3. 工程管理：未來合誠股份將與本集團旗下房地產開發板塊深度協同合作有助於提升本集團旗下房開業務的生產效率和生產管理能力，進而增強本集團的企業競爭力和經營效益。二零二二年，本集團將主動適應國家政策和方向，堅持有質量的增長，保持增長、效益和風險的平衡；落實長效機制，審慎經營計劃，著眼長遠穩健發展；提升房開主業核心能力，並保持房地產產業鏈的競爭優勢，努力成為國內領先的「房地產開發及房地產產業鏈綜合投資服務商」。致謝本人謹代表董事會，向股東、客戶、社會各界的鼎力支持致以衷心感謝！建發國際投資集團有限公司庄躍凱主席兼執行董事香港，二零二二年三月二十五日 9管理層討論與分析2021年度報告市場回顧二零二一年，由於疫情所帶來的嚴峻挑戰，國內經濟經歷困難時期，房地產行業跌宕起伏。各地方政府繼續強調「房住不炒」的政策目標堅持調控，各地房地產調控政策高頻出台。房地產融資方面，各大銀行繼續明確「三條紅線」限制房地產住房貸款，房地產貸款「集中度」管理嚴控住房貸款規模，房地產全渠道融資監管持續加強；同時，各地監管機構進一步加強「預售資金監管」，防範房地產市場風險。二零二一年下半年以來，高負債民營房地產企業暴雷不斷，嚴重影響市場購房者的信心，下半年全行業房地產市場銷售同比大幅下滑。業務回顧本集團主要從事房地產開發、房地產產業鏈投資服務及新興產業投資等。本年度內，本公司主要收入來源於房地產開發。本年度內，本集團的收入約人民幣5,344,186萬元，與上一財政年度相比按年增加約人民幣1,069,739萬元（約25.03%）。本集團毛利約人民幣873,645萬元，與上一財政年度相比增加約人民幣139,618萬元（約19.02%）。與上一年度相比，本公司權益持有人應佔溢利增加約人民幣119,513萬元（約51.48%）至約人民幣351,676萬元。 10管理層討論與分析建發國際投資集團有限公司物業開發業務本年度，本集團的物業開發收入約達人民幣5,257,478萬元，與上個財政年度比較增加約人民幣1,011,453萬元，佔本集團總收入約98%。於本年度，交付的物業總建築面積（「總建築面積」）約為3