此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com交银国际研究消息快报中国香港房地产 2024年 4月 22日中国香港房地产行业H-REITs纳入沪深港通，有望迎来重估 H-REITs纳入沪深港通。中国证监会网站 4月 19日发布，证监会将与中国香港方面深化合作并采取 5项措施来进一步拓展优化沪深港通机制、助力香港巩固提升国际金融中心地位，共同促进两地资本市场协同发展。当中，会将 REITs纳入沪深港通，拟总体参照两地股票和 ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的 REITs纳入沪深港通目标，进一步丰富沪深港通交易品种。 纳入沪深港通有望带来>4 天的交易量。我们相信纳入沪深港通将为 H-REITs带来购买力，并为短期股价提供支持。根据香港交易所截至 2024年4月 19日的数据，南向资金持有的香港房地产股票（恒生地产指数成分股，不包括内地房地产公司）约占流通股份的 0.6%（按加权平均市值计算）。根据过去 250个交易日的日均交易量计算，这相当于这些股票约4.4个交易日的成交量。  长期估值提升，交易折让有望收窄。我们预计纳入沪深港通将提升 H-REITs 的长期流动性。我们注意到，除了领展房托外，此前即便许多 H-REITs的预期分红率高达约 10%，但由于其流动性不足，仍很难吸引到机构投资者建仓。然而，我们认为未来南向投资者将面临更少的流动性限制，这可能导致交易折让收窄，并因其低波流性以及高收益，可吸引更多的南向投资者建立仓位。  拥有更多香港资产的H-REITs将更获青睐。虽然我们认为 C-REITs未来能为南向投资者提供相对更多内地资产的选择，但香港房地产市场的稳定性以及近期的政策放松已引起了内地投资者的关注。因此，我们相信拥有更多香港资产的 H-REITs将从纳入沪深港通中获益更多。从市值来看，领展房托（823 HK）是目前香港以及亚洲最大的房地产信托基金，我们维持其目标价 48.7港元和买入评级。 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 2024年 4月 22日中国香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com2图表1: 南向资金对于中国香港房地产股票的持股比例公司名称股票代码市值日均成交金额(前250个交易日)南向资金持股数南向资金持股比例相对交易量（百万港元)（百万港元)（%）（天）恒基地产12 HK109,90064.216,690,6460.335.65新鸿基地产16 HK205,163278.011,510,3860.392.88新世界发展17 HK19,126106.423,131,3590.911.64恒隆地产101 HK37,11961.0124,563,9692.7616.80长江实业1113 HK111,430168.226,617,1670.744.90九龙仓置业1997 HK69,98587.36,988,5450.221.76加权平均0.604.37资料来源：彭博，交银国际图表2: 资产主要分布于中国香港的上市H-REITs领展房托置富产业信托冠君产业信托阳光房地产基金泓富产业信托823 HK778 HK2778 HK435 HK808 HK当前投资组合中国香港：130个零售/办公/停车场及其相关物业中国内地：12个办公/零售/物流物业海外：5个零售物业和7个办公物业中国香港：17个零售物业新加坡：1个零售物业2个办公物业和1个购物中心11个办公物业和6个购物中心7个办公物业industrial properties物业分布中国香港、中国内地4个一线城市、悉尼、墨尔本、新加披、伦敦中国香港、新加披中国香港中国香港中国香港上市日期2005年11月25日 2010年4月20日2006年5月24日2006年12月21日2005年12月16日上市价格（港元/单位）10.53.85.12.62.15最新单位资产净值（港元）70.72 （截至2023年9月30日）13.947.727.954.56最新收盘价（港元，截至2024年4月22日）31.653.541.651.541.14市值（港元，截至2024年4月22日） 808亿71亿100亿26亿1.7亿股息率（%）7.88%11.37%10.96%12.95%12.39%资料来源：彭博，各家公司，交银国际 2024年 4月 22日中国香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com3图表3: 交银国际房地产行业覆盖公司股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业16 HK新鸿基地产 买入70.55110.1056.1%2024年02月29日中国香港房地产823 HK领展房托买入31.6548.7053.9%2024年02月09日中国香港房地产17 HK新世界发展买入7.5515.80109.3%2023年11月29日中国香港房地产12 HK恒基地产中性22.6523.845.3%2023年08月23日中国香港房地产123 HK越秀地产买入3.9110.70173.7%2023年12月08日中国内地房地产3383 HK雅居乐集团买入0.391.16197.4%2023年12月01日中国内地房地产1109 HK华润置地买入23.9042.8279.2%2022年05月24日中国内地房地产3319 HK雅生活服务买入2.524.2066.6%2024年03月27日物业服务6098 HK碧桂园服务买入4.4616.00258.8%2023年08月29日物业服务2669 HK中海物业买入4.2110.80156.5%2023年03月23日物业服务6626 HK越秀服务买入2.675.35100.4%2023年03月09日物业服务9928 HK时代邻里中性0.460.6031.9%2023年11月30日物业服务资料来源: FactSet，交银国际预测，截至2024年4月22日 2024年 4月 22日中国香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com4交银国际香港中环德辅道中 68号万宜大厦 10楼总机: (852) 3766 1899 传真: (852) 2107 4662 评级定义分析员个股评级定义:分析员行业评级定义：买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力。同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数不具吸引力。香港市场的标竿指数为恒生综合指数，A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50（美元）指数 2024年 4月 22日中国香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com5分析员披露有关商务关系及财务权益之披露免责声明本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份，一位分析师持有英伟达之股份。交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能投发展股份有限公司、光年控股有限公司、青岛控股国际有限公司、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、佳捷康创新集团有限公司、武汉有机控股有限公司、乐透互娱有限公司、洲际船务集团控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、北京绿竹生物技术股份有限公司、中天建设(湖南)集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、怡俊集团控股有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司、新传企划有限公司、乐舱物流股份有限公司、途虎养车股份有限公司、北京第四范式智慧技术股份有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、迈越科技股份有限公司、极兔速递环球有限公司、山西省安装集团股份有限公司、富景中国控股有限公司、中军集团股份有限公司、佳民集团有限公司、集海资源集团有限公司、君圣泰医药、天津建設發展集團股份公司、長久股份有限公司、乐思集团有限公司及出门问问有限公司有投资银行业务关系。交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息，幷可能受送递延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的、间接的、随之而发生的损失）而负上任何责任。本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用，而幷非考虑任何某特定收取者的特定投资目标、财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议、建议或征求购入或出售任何证券、有关投资或其它金融证券。本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场，亦可在没有