房地产周报：宽松预期引发行业重估；香港按揭利率如预期上调

房地产周报 宽松预期引发行业重估；香港按揭利率如预期上调 内地房地产 中共中央政治局会议无提及房住不炒。与4月份政治局会议比较，对内房由“做好保交楼、保民生、保稳定的工作”，改为“适时调整优化房地产政策”，没有重提房住不炒。同时，把稳就业“提高到战略高度通盘考虑”。会议指出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。我们相信房地产政策的优化力度仍有望加大，当中核心一二线城市政策空间依然较大，优化住房信贷政策、放松限购、降低交易税费等仍是未来有可能的政策方向。 支持民间资本参与城中村改造。国务院常务会议上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，将在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建设结合好，并要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，实现可持续运营。 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 多地微调房地产政策。7月27日，天津市住房公积金管理中心调整个人住房公积金贷款政策，月末住房公积金资金运用率连续三个月低于85%的，于公告的次月1日起将首套住房和第二套住房贷款最高限额分别上调至100万元、50万元。焦作市购买首套住房的职工家庭申请住房公积金贷款，最低首付比例由30%调整至20%。佛山市缴存职工个人申请的，最高可贷额度提高至50万元，缴存职工家庭最高可贷额度将提高至100万元。 远洋集团（3377 HK/未评级）称账面可动用资金几近枯竭。公司公告称，2023年7月以来，在行业销售表现继续走弱的形势下，集团尝试多种途径筹集资金未果，账面可动用资金几近枯竭，公司债券按期足额兑付存在较大困难。冋时，向债权人征求延期支付三只票据的利息以及修订2024年票据、2027年到期票据及2029年到期票据之部份条款。 7月初至今新房成交量跌势持续扩大：截至7月26日，10城/30城月初至今 新 房 成 交 量 环 比 下 跌27.8%/21.1%， 与 去 年 同 期 相 比 则 下 跌 约26.8%/30.4%。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 本港主要银行上调最优惠利率。美联储结束议息会议后加息0.25厘，联邦基金利率目标区间上调至5.25厘至5.5厘，是去年3月以来第11度加息。会后声明提到，9月会议上可能再次加息或维持利率不变，主要取决于数据。另外，鲍威尔又认为，联储局今年不会减息。香港主要银行在美加息后宣布上调港元最优惠利率（P），但幅度为0.125厘。以汇丰为例，P将加至5.975厘，我们估算每月按揭供款金额加息前后相差低于2%。 政府招标出售大型九龙启德地块。地政总署公布，将公开招标出售在2023至24年度卖地计划内位于九龙启德第2A区2号地盘及3号地盘的新九龙内地段第6590号用地，招标于7月28日开始，9月8日截标。该地盘面积约为13,499平方米，指定作非工业用途。最高楼面面积为92,185平方米，而该面积不包括卖地条件内所需兴建之长者邻舍中心、严重弱智人士宿舍、展能中心、残疾人士地区支持中心、男童院、网上青年支持队中心和停车处的政府地方的楼面面积。综合市场初步估算，预计项目每方呎楼面地价约4,500至6,000港元，估值约由44.7亿至最高约59.5亿港元。 数 个 大 型 新 项 目 将 在8月 推 售 。恒 基 红 磡 必 嘉 坊 三 期BAKER CIRCLE‧GREENWICH，部署最快本周上载楼书，预计8月开售。该项目位于机利士南路及宝其利街交界，提供278伙，涵盖开放式至两房间隔。长实油塘亲海駅I/II部署推售，亲海駅I提供228个单位，大部分两房及三房单位享有海景。长实表示，项目连天台海景特色户呎价料3.6万港元。 二手市场成交处低位。受恶劣天气影响，过去周末一手只售出15伙（环比-89%）。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得七宗交易（环比+40%），而50大屋苑过去一周录得56宗成交（环比-2%）。CCL指数环比转跌0.80%至163.86点。 投资启示 内地：我们预计在销售动力减慢下，后续政策会发力需求端，以进一步支持刚性需求以及提振改善性需求购房者的购买力。国企开发商在过去12个月因拿地更积极而拥有更多的可售资源，加上买家的偏好，我们预计它们更能抓住购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成本较低的国企，包括越秀（123 HK/买入）和华润置地（1109 HK/买入）。另外，如房地产市场政策一如预期于3季度宽松，我们预期估值较低以及资产质量较佳的民企，如合景泰富（1813 HK/买入）及雅居乐（3383 HK/买入）的后续重估空间较大。 香港：我们仍然认为新鸿基地产（16 HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商按周升3.1%，表现差于恒指；收租股按周升4.6%，表现好于恒指。行业资产净值折让由59.7%收窄至58.6%。 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现好于中国企业指数，环比升10.6%。行业资产净值折让由81.4%收窄至79.4%。 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 大型项目将在8月推售，二手市场成交处低位。数个大型新项目将在8月推售。恒基红磡必嘉坊三期BAKER CIRCLE‧GREENWICH，部署最快本周上载楼书，预计8月开售；该项目位于机利士南路及宝其利街交界，提供278伙，涵盖开放式至两房间隔。长实油塘亲海駅I/II部署推售，亲海駅I提供228个单位，大部分两房及三房单位享有海景。受恶劣天气影响，过去周末一手只售出15伙（环比-89%）。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得七宗交易（环比+40%），而50大屋苑过去一周录得56宗成交（环比-2%）。CCL指数环比转跌0.80%至163.86点。 资料来源:本地新闻、交银国际 资料来源:本地新闻、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:中原地产、交银国际 内地房地产市场 截至2023年7月26日止一周，10城新房成交量环比上升11.8 %，供应量环比減少增加21.1%，库存去化周期上升至约13.01个月。 30城 新 房 成 交 量 按 周 环 比 上 升13.2%， 一/二/三 线 城 市 成 交 量 分 別 环 比+10.2%/+20.9%/+5.0%。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2）。 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 房地产周报 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份。 有关商务关系及财务权益之披露交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能 投发展股份有限公司、光年控股有限公司、金川集团国际资源有限公司、嘉兴市燃气集团股份有限公司、青岛控股国际有限公司、EddingGroupCompanyLimited、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、GOGOXHoldingsLimited（前称：58FreightInc.）、苏新美好生活服务股份有限公司、兴源动力控股有限公司、佳捷康创新集团有限公司、清晰医疗集团控股有限公司、汇通达网络股份有限公司、东原仁知城市运营服务集团股份有限公司、武汉有机控股有限公司、读书郎教育控股有限公司、博维智慧科技有限公司、润迈德医疗有限公司、乐透互娱有限公司、双财庄有限公司、中国旅游集团中免股份有限公司、香港汇德收购公司、百奥赛图(北京)医药科技股份有限公司、宁波健世科技股份有限公司、润歌互动有限公司、子不语集团有限公司、交运燃气有限公司、多想云控股有限公司、步阳国际控股有限公司、阳光保险集团股份有限公司、康沣生物科技（上海）股份有限公司、冠泽医疗资讯产业(控股)有限公司、澳亚集团有限公司、粉笔有限公司、润华生活服务集团控股有限公司、淮北绿金产业投资股份有限公司、洲际船务集团控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、北京绿竹生物技术股份有限公司、中天建设(湖南)集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、怡俊集团控股有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司及新传企划有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。 本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息，幷可能受送递延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖