房地产：消费基础设施纳入公募REITs简评-公募REITs扩容至消费基础设施，存量资产价值有望重估

房地产行业周报与公募REITs扩容简评

主要事件与背景

• 政策发布：2023年3月24日，国家发展改革委与证监会相继发布了相关政策，旨在规范并加速基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的申报与推荐工作。
• 重点支持领域：文件明确提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目以及保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

市场影响与机遇

• 资产价值重估：消费类基础设施纳入公募REITs，为商业资产提供了价值重估的机会。特别是那些现金流充足、投资回报稳定的资产，如位于核心区域的核心地段商业资产，因其能够满足公募REITs的基本回报要求，有望成为国内公募REITs发展的优质底层资产。
• 资产运营优化：消费基础设施的公募REITs化有望开辟商业资产的退出通道，形成从“投融管退”的完整资金闭环，有助于资产运营类开发商提升资产管理能力，向轻资产管理的新模式转型。

风险与限制

• 资产权属清晰：项目发起人（原始权益人）必须为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，且不得从事商品住宅开发业务，强调了资产权属的清晰性。
• 规避房地产调控：文件严格规定，不得将公募REITs用作商品住宅项目的变相融资手段，旨在确保“房住不炒”的政策导向。

投资建议

• 关注稳定回报资产：鉴于公募REITs的扩容范围已扩大至消费基础设施，建议关注那些布局在核心区域、投资回报稳定且资产权属清晰的商业物业项目，如华润置地、万科A、招商蛇口、华侨城A、龙湖集团和华润万象生活等。

风险提示

• 销售复苏不确定性：商品房销售复苏可能低于预期。
• 政策调控风险：房地产政策调控效果可能未达到预期。
• 竣工面积风险：房地产竣工面积可能不及预期。

结语

公募REITs的扩容至消费基础设施领域，为房地产行业带来了新的发展机遇与挑战。通过促进资产价值重估、优化资产运营和管理，并强调资产权属清晰与合规性，这一举措旨在激活存量资产，推动房地产行业的可持续发展。然而，也需警惕潜在的风险，包括销售复苏的不确定性、政策调控的不确定性以及竣工面积的潜在下滑，投资者应审慎评估并管理这些风险。