派息超预期，盈利能力持续改善

保利物业2023年盈利能力持续提升，派息超预期。营收同比增长10.0%至150.62亿元，毛利率同比提升0.8个百分点至19.6%。管理费用率同比下降0.7个百分点至8.1%。归母净利润为13.80亿元，同比增长24.0%，派息率同比提升15个百分点至40%，派息超预期。现金流健康，盈利质量高。截至2023年末，公司贸易应收款同比增长3.4%至23.41亿元，现金回款健康。经营性现金流净流入24.16亿元，较净利润覆盖倍数达1.73倍，盈利质量高。现金及现金等价物同比增长22.9%至110.11亿元，在手现金充裕。市场拓展量质齐增，聚焦优势区域和优势业态。截至2023年末，公司在管面积和合约面积分别为7.2和9.2亿平米，分别同比增长24.9%和19.5%。新拓单年合同金额29.70亿元，同比增长7.4%。新签约第三方单年合同金额27.71亿元，同比增长61.0%，其中单年合同额超千万的项目占比49.8%，聚焦深耕的重点50城项目占比同比提升8.5个百分点至72.8%，优势业态的公服和商写项目分别占比达54.3%和31.7%。两增业务缩量保质。2023年公司非业主增值业务收入为20.93亿元，同比下降4.6%，主要因房地产行业下行环境下案场服务数量下降且写字楼租赁业务下滑，此外，公司已布局工程服务，有望成为新增长点；社区增值服务收入为28.16亿元，同比下降8.1%，主要因公司优化产品结构，主动收缩部分盈利能力较弱的生活服务。公司业绩、派息均稳健增长，预计2024/2025/2026年归母净利润分别为15.83/18.05/20.33亿元，分别同比增长14.7%/14.0%/12.7%。维持“买入”评级，3月28日收盘价对应202