2023年业绩公告点评：规模稳增利润率修复，分红提升回馈股东

证券研究报告·海外公司点评·房地产服务 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 绿城服务（02869.HK） 2023年业绩公告点评：规模稳增利润率修复，分红提升回馈股东 2024年03月28日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(港元) 2.94 一年最低/最高价 2.34/5.44 市净率(倍) 1.27 港股流通市值(百万港元) 9,390.69 基础数据 每股净资产(元) 2.32 资产负债率(%) 54.51 总股本(百万股) 3,194.11 流通股本(百万股) 3,194.11 相关研究 《绿城服务(02869.HK:)：2023年中报点评：业绩略超市场预期，核心业务稳健增长》 2023-08-27 《绿城服务(02869.HK:)：2022年年报点评：多因素致利润率承压，核心业务稳健增长 》 2023-03-27 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元） 14,856 17,393 20,919 24,758 28,781 同比 18.23% 17.08% 20.27% 18.35% 16.25% 归母净利润（百万元） 547.50 605.37 760.25 910.75 1,103.22 同比 -35.30% 10.57% 25.58% 19.80% 21.13% EPS-最新摊薄（元/股） 0.17 0.19 0.24 0.29 0.35 P/E（现价&最新摊薄） 15.02 13.58 10.81 9.03 7.45 [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：公司发布2023年业绩公告，全年营收173.9亿元，同比增长17.1%，归母净利润6.05亿元，同比增长10.6%。业绩符合市场预期。 ◼ 收入增长利润率修复，现金流大幅好转。分业务结构看，2023年公司物业服务实现收入111.0亿元，同比增长17.5%，占总营收比重63.8%（同比提升0.2pct）；园区服务实现收入35.7亿元，同比增长25.0%，咨询服务实现收入23.0亿元，同比增长11.1%；科技服务实现收入4.3亿元，同比下降12.6%；总体收入稳健增长。利润方面：2023年公司整体毛利率为16.8%，同比提升0.6pct，其中物业服务毛利率同比提升0.9pct至17.%。归母净利润增速不及收入增速的原因主要为：公司增加了对金融工具等资产的减值拨备，其他净亏损同比增加1.8亿元至1.9亿元，主要为对持有的China CVS Holdings Limited权益和该公司发行的可转换债券的未实现亏损，总计约1.5亿元。公司2023年经营性现金流14.4亿元，同比增长106.5%。 ◼ 业务规模稳步增长，第三方外拓占比维持高位。2023年末公司在管面积为4.5亿方，同比增长16.7%；储备面积371.6百万平，同比下降2.0%，主要是因为对非核心城市及存在交付风险的储备项目进行了主动退出，储备面积仍保持充沛，且其中绿城房产的储备面积占比仅为8.0%。公司聚焦优质区域、优质客户、优质项目，与206家国企/央企合作。公司在拓展中重点布局非住业态，2023年新拓年饱和营收43.2亿元，其中非住业态的新签营收占比已达46.9%，同比提升3.4pct。 ◼ 推动战略一体化转型，园区服务五大板块发展向好。公司加速推动物业服务向生活服务和城市服务转型，2023年联动拓展项目364个，货值4.6亿；善数计划提升服务能力，物业费收缴率同比提升2pct；2023年管理费率7.3%，同比下降0.4pct，员工成本同比增速14.9%，小于营收增速，薪酬成本得到有效控制。园区服务业务模式已进入正向循环，五大子板块收入均录得正增长，其中公司深耕多年的居家生活服务和文化教育服务2023年分别获113.5%和26.1%的收入同比增速，开始进入收获期，差异化竞争优势逐渐形成。 ◼ 重视股东回报，持续回购，分红率提高。2023全年公司回购1.4亿元股票(4434万股)，2023年建议末期分红率73%，相比2016-2022年平均分红率51%大幅上升。 ◼ 盈利预测与投资评级：绿城服务作为龙头物业公司，品质口碑多年领跑行业，第三方外拓优势显著。根据公司最新年报情况，我们下调其2024-2025年归母净利润预测至7.6/9.1亿元（原值为8.3/9.6亿元），预计2026年归母净利润为11.0亿元。对应的EPS为0.24/0.29/0.35元，对应的PE为10.8X/9.0X/7.5X，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：市场化外拓不及预期；利润率修复不及预期；金融资产减值超预期。 -49%-43%-37%-31%-25%-19%-13%-7%-1%5%2023/3/282023/7/272023/11/252024/3/25绿城服务恒生指数 请务必阅读正文之后的免责声明部分 海外公司点评 东吴证券研究所 2 / 3 绿城服务三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 12,111.71 13,561.69 14,801.41 16,058.32 营业总收入 17,393.27 20,918.89 24,757.50 28,780.60 现金及现金等价物 4,530.84 5,081.28 5,831.65 6,389.88 营业成本 14,479.89 17,406.61 20,647.76 23,988.63 应收账款及票据 4,264.79 4,273.53 4,413.32 4,580.62 销售费用 342.57 418.38 495.15 575.61 存货 673.79 731.09 798.38 856.01 管理费用 1,274.85 1,548.00 1,856.81 2,187.33 其他流动资产 2,642.29 3,475.80 3,758.07 4,231.81 研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动资产 5,969.96 6,036.81 6,166.94 6,367.16 其他费用 168.20 185.02 203.52 223.88 固定资产 1,038.85 1,029.96 1,021.96 1,014.77 经营利润 1,127.77 1,360.88 1,554.26 1,805.16 商誉及无形资产 2,188.60 2,064.74 1,953.26 1,852.94 利息收入 76.26 45.31 50.81 88.32 长期投资 846.87 846.46 846.06 853.80 利息支出 78.34 88.02 93.52 99.02 其他长期投资 1,213.84 1,413.84 1,663.84 1,963.84 其他收益 (170.97) (89.07) (39.13) (21.37) 其他非流动资产 681.81 681.81 681.81 681.81 利润总额 972.23 1,229.10 1,472.42 1,773.09 资产总计 18,081.67 19,598.50 20,968.35 22,425.48 所得税 256.10 329.40 394.61 475.19 流动负债 8,557.53 9,452.65 10,064.69 10,593.92 净利润 716.13 899.70 1,077.81 1,297.90 短期借款 290.43 290.43 290.43 290.43 少数股东损益 110.76 139.45 167.06 194.69 应付账款及票据 2,084.49 2,267.17 2,321.23 2,476.50 归属母公司净利润 605.37 760.25 910.75 1,103.22 其他 6,182.61 6,895.05 7,453.03 7,826.98 EBIT 1,313.47 1,545.91 1,757.78 2,029.03 非流动负债 1,298.94 1,308.94 1,318.94 1,328.94 EBITDA 1,629.93 1,878.65 2,077.25 2,336.56 长期借款 23.02 33.02 43.02 53.02 其他 1,275.92 1,275.92 1,275.92 1,275.92 负债合计 9,856.47 10,761.59 11,383.63 11,922.86 股本 0.03 0.03 0.03 0.03 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 819.67 959.12 1,126.18 1,320.87 每股收益(元) 0.19 0.24 0.29 0.35 归属母公司股东权益 7,405.54 7,877.79 8,458.54 9,181.75 每股净资产(元) 2.32 2.47 2.65 2.87 负债和股东权益 18,081.67 19,598.50 20,968.35 22,425.48 发行在外股份(百万股) 3,194.11 3,194.11 3,194.11 3,194.11 ROIC(%) 11.55 12.79 13.49 14.31 ROE(%) 8.17 9.65 10.77 12.02 现金流量表（百万元） 2023E 2024E 2025E 2026E 毛利率(%) 16.75 16.79 16.60 16.65 经营活动现金流 1,440.72 1,418.85 1,664.23 1,655.78 销售净利率(%) 3.48 3.63 3.68 3.83 投资活动现金流 (303.38) (502.39) (500.34) (628.53) 资产负债率(%) 54.51 54.91 54.29 53.17 筹资活动现金流 (46.53) (366.02) (413.52) (469.02) 收入增长率(%) 17.08 20.27 18.35 16.25 现金净增加额 1,090.82 550.44 750.37 558.24 净利润增长率(%) 10.57 25.58 19.80 21.13 折旧和摊销 316.46 332.74 319.47 307.52 P/E（Non-GAAP） 13.58 10.81 9.03 7.45 资本开支 (125.65) (200.00) (200.00) (200.00) P/B 1.11 1.04 0.97 0.90 营运资本变动 379.82 9.31 134.30 (70.03) EV/EBITDA 2.40 1.84 1.31 0.93 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，港元汇率为2024年3月27日的0.91，预测均为东吴证券研究所预测。2023年利润表和资产负债表数据来源于公司业绩公告，2023年现金流量表为预测值。 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所