2023年业绩快报点评：减值导致业绩承压，提高分红比例回馈股东

证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 保利发展（600048） 2023年业绩快报点评：减值导致业绩承压，提高分红比例回馈股东 2024年01月21日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(元) 8.87 一年最低/最高价 8.58/15.99 市净率(倍) 0.54 流通A股市值(百万元) 106,177.83 总市值(百万元) 106,177.83 基础数据 每股净资产(元,LF) 16.31 资产负债率(%,LF) 76.76 总股本(百万股) 11,970.44 流通A股(百万股) 11,970.44 相关研究 《保利发展(600048)：2023年三季报点评：销售稳健投拓聚焦，财务优势显著》 2023-10-29 《保利发展(600048)：2023中报点评：城市深耕优势尽显，投拓积极未来可期》 2023-08-31 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 281,108 347,147 382,487 414,960 同比 -1% 23% 10% 8% 归属母公司净利润（百万元） 18,355 12,037 14,506 17,071 同比 -33% -34% 21% 18% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 1.53 1.01 1.21 1.43 P/E（现价&最新股本摊薄） 5.78 8.82 7.32 6.22 [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：公司发布2023年业绩快报。2023年实现营收3471.5亿元，同比增长23.5%；实现归母净利润120.4亿元，同比下降34.4%，业绩略低于我们预期。 ◼ 营收稳健增长，业绩短期承压。2023年公司营收同比增长23.5%而归母净利润同比下降34.4%的主要原因：（1）受近两年来房价下行影响，公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备；（2）低毛利率项目结转导致结算毛利率同比下降。我们认为2023年的结算毛利率有望成为此轮周期的阶段性底部，预计2024年结算毛利率大概率将触底回升。同时，若2024年全国房价企稳，公司2024年的减值压力预计也将明显减小，推动2024年业绩修复。 ◼ 销售稳定，投拓积极，投销比维持高位。公司2023年实现销售金额4222.4亿元，同比减少7.7%，实现销售面积2386.1万方，同比减少13.2%。根据克而瑞数据，公司2023年销售金额位列全行业第一。拿地方面，公司2023年实现拿地金额1633.0亿元，逆势同比增长1.2%；金额口径的投销比为38.7%，较2022全年的35.3%提升3.4pct。 ◼ 实控人增持彰显信心，提高分红比例回馈股东。截至2024年1月19日，公司实控人保利集团根据增持计划已累计增持1540万股，占公司总股本的0.13%，累计增持金额1.48亿元，已达到增持计划金额下限2.50亿元的59.25%，彰显了实控人对公司未来长期发展的信心。另外根据公告，公司计划2023-2025年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%，并且在公司股价持续低于每股净资产时，将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价，保障股东的合理投资回报。 ◼ 盈利预测与投资评级：保利发展作为地产龙头央企，销售稳健投拓积极。我们预计2024年公司结算毛利率有望触底回升，减值规模有望同比减少，带动业绩修复。根据公司的业绩快报，我们将2023/2024/2025年的归母净利润预测从205.6/234.9/266.2亿元下调至120.4/145.1/170.7亿元，对应的EPS为1.01元/1.21元/1.43元，对应PE分别为8.8X/7.3X/6.2X，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期。 -42%-38%-34%-30%-26%-22%-18%-14%-10%-6%-2%2023/1/302023/5/282023/9/232024/1/19保利发展沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 公司点评报告 东吴证券研究所 2 / 3 保利发展三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 1,300,401 1,541,915 1,603,681 1,776,500 营业总收入 281,108 347,147 382,487 414,960 货币资金及交易性金融资产 176,687 64,308 268,270 102,004 营业成本(含金融类) 219,228 280,287 307,749 332,839 经营性应收款项 26,611 37,346 48,517 57,595 税金及附加 13,121 16,837 20,769 22,200 存货 877,893 1,151,472 1,028,402 1,290,035 销售费用 7,530 9,304 10,327 11,619 合同资产 273 460 440 514 管理费用 4,744 6,865 7,011 7,677 其他流动资产 218,937 288,329 258,053 326,353 研发费用 1,238 1,736 1,799 2,013 非流动资产 170,064 183,489 198,522 212,748 财务费用 3,686 5,523 9,131 6,415 长期股权投资 106,250 111,305 119,412 125,994 加:其他收益 239 261 306 322 固定资产及使用权资产 15,381 19,144 22,093 25,423 投资净收益 4,201 1,736 1,912 830 在建工程 571 525 478 439 公允价值变动 (142) 0 0 0 无形资产 371 342 310 280 减值损失 (1,277) (6,680) (657) (657) 商誉 67 77 82 89 资产处置收益 113 104 134 135 长期待摊费用 370 290 220 160 营业利润 34,693 22,018 27,396 32,826 其他非流动资产 47,055 51,807 55,928 60,364 营业外净收支 607 607 607 607 资产总计 1,470,464 1,725,404 1,802,203 1,989,248 利润总额 35,301 22,626 28,004 33,434 流动负债 842,280 1,052,245 1,081,649 1,218,607 减:所得税 8,290 5,430 7,281 8,693 短期借款及一年内到期的非流动负债 81,145 89,639 98,934 108,140 净利润 27,011 17,195 20,723 24,741 经营性应付款项 163,598 223,266 200,513 277,370 减:少数股东损益 8,664 5,159 6,217 7,670 合同负债 412,019 482,093 520,095 552,513 归属母公司净利润 18,355 12,037 14,506 17,071 其他流动负债 185,519 257,247 262,108 280,584 非流动负债 305,992 341,617 377,233 412,417 每股收益-最新股本摊薄(元) 1.53 1.01 1.21 1.43 长期借款 242,482 258,351 272,632 287,628 应付债券 57,716 75,423 94,900 113,403 EBIT 34,477 32,531 35,138 38,933 租赁负债 5,080 7,067 8,855 10,464 EBITDA 36,775 38,501 41,377 45,057 其他非流动负债 714 777 846 923 负债合计 1,148,273 1,393,862 1,458,882 1,631,024 毛利率(%) 21.99 19.26 19.54 19.79 归属母公司股东权益 196,264 200,456 206,018 213,251 归母净利率(%) 6.53 3.47 3.79 4.11 少数股东权益 125,927 131,086 137,303 144,972 所有者权益合计 322,192 331,542 343,321 358,223 收入增长率(%) (1.37) 23.49 10.18 8.49 负债和股东权益 1,470,464 1,725,404 1,802,203 1,989,248 归母净利润增长率(%) (32.98) (34.42) 20.51 17.69 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 重要财务与估值指标 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流 7,422 (122,583) 197,102 (170,183) 每股净资产(元) 15.64 15.99 16.46 17.06 投资活动现金流 637 (16,953) (18,623) (18,781) 最新发行在外股份（百万股） 11,970 11,970 11,970 11,970 筹资活动现金流 (3,015) 27,157 25,483 22,699 ROIC(%) 3.90 3.36 3.29 3.40 现金净增加额 5,182 (112,379) 203,962 (166,265) ROE-摊薄(%) 9.35 6.00 7.04 8.01 折旧和摊销 2,298 5,971 6,238 6,124 资产负债率(%) 78.09 80.78 80.95 81.99 资本开支 (106) (3,729) (2,926) (3,312) P/E（现价&最新股本摊薄） 5.78 8.82 7.32 6.22 营运资本变动 (21,751) (159,098) 161,654 (211,986) P/B（现价） 0.57 0.55 0.54 0.52 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，预测均为东吴证券研究所预测。 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本