MARKETBEAT資本市場2023年第三季度香港1,70554748097559328702004006008001,0001,2001,4001,6001,800201820192020202120222023年初至今港幣(億)2.5%寫字樓回報率1.5%GDP 增長(2023年第二季度)資料來源：香港政府統計處；穆迪分析；美國財政部2綜合物價指數，未經季節性調整香港經濟指標2023年第三季度未來一年預測同比增長投資額按資產類別同比變化-34.7%13,300甲級寫字樓資本價值(港幣/ 平方呎)-11.5%287億1年初至今投資金額(港幣)4.59%美國10年政府債券利率(2023年9月)總投資額1.8%CPI 增長2(2023年8月)050100150200250300350Q1 20Q2 20Q3 20Q4 20Q1 21Q2 21Q3 21Q4 21Q1 22Q2 22Q3 22Q4 22Q1 23Q2 23Q3 23港幣(億)寫字樓零售工廈酒店混合用途其他借貸成本上升令投資活動繼續放緩市場普遍預期加息仍未到頂，加上通關後經濟復甦進度較預期緩慢，投資者在2023年第三季度保持謹慎。第三季度逾億港元的非住宅大手物業總成交額達103億港元，比上季增長28.6%，但相比上年同期仍下降8.1%。手持較多資產的本地投資者及大業主，在本季度較活躍於出售其投資組合內的非核心資產，以在高息環境下維持現金流。按投資者資金來源來看，第三季的25宗成交中，有7宗來自內地買家，佔總成交額40%。利率高企及其所帶來的高息借貸成本繼續窒礙海外買家在港積極收購。酒店物業在第三季度成為投資交易總額佔比最高的物業類別，三宗整幢酒店的成交佔總投資額的24%。當中，香港都會大學以10億港元購入紅磡蕪湖街酒店項目以作學生宿舍用途，而香港中旅則以9億港元收購整幢位於灣仔的服務式住宅君悅居，顯示投資者相信，在政府“搶人才”政策下由非本地學生和專才所帶來的出租公寓需求將不斷增長。另外，百樂酒店集團亦以5.6億港元收購了旺角的旭逸酒店，相信受遊客回歸香港以及賣方所提供的價格折扣所推動。本季度共有11宗零售物業交易，佔總交易額的23%。出租率高且租金回報穩定的民生商場和民生商舖備受追捧。季内較矚目的成交包括一內地投資者以5.3億港元購入啟德THEHENLEYI的基座商場，而北角公主大廈的一籃子商舖則以2.1億港元售給盛匯商舖基金。另外，英皇集團亦以1.8億港元售出西灣河港島‧東18的基座商場。受惠於遊客消費持續改善，核心區街舖也重新引起投資者關注，如中環章記大廈地下及地庫，以及銅鑼灣OLIV地下至3樓，分別以3.7億和3億港元售出。資料來源: 戴德梁行研究部1數據截至2023年9月30日；其中ESR出售葵湧項目30%股權的交易價格為估算價格+4基點34資料來源: EPRC; 媒體新聞; 香港交易所; 戴德梁行研究部3 酒店：包括共居空間和出租公寓; 4其他：包括停車場及用作發展或重建的私人土地或地盤1 MARKETBEAT酒店24%零售23%工業17%寫字樓16%混合用途1%其他19%香港資本市場2023年第三季度寫字樓價值及毛收益率地點買方賣方資產類別價格(港元)渣甸山松圃大部分業權渣甸山本地財團私人投資者地盤11.1 億蕪湖街84至102號(全幢)紅磡香港都會大學私人投資者酒店10.0 億駱克道42至50號君悅居(全幢)灣仔香港中旅私人投資者酒店9.0 億中峽道24號獨立屋地盤半山資本策略夥拍另一基金私人投資者地盤8.5 億信德中心招商局大廈28樓上環招商局能源運輸私人投資者寫字樓7.8 億鄧淑賢執行董事及香港區研究部主管鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7021rosanna.tang@cushwake.com關於戴德梁行戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，我們的23家分公司合力引領市場發展。2022年公司全球營業收入達101億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、專案管理服務、資本市場、專案及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在環境、社會和公司治理等領域表現卓越，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專頁(www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。2023年第三季度主要成交第三季度共有兩宗私人土地交易，佔總投資額的19%。當中成交包括渣甸山松圃超過90%的業權被一家本地財團以11.1億港元收購，以及資本策略夥拍另一家基金，以8.5億港元購入山頂中峽道獨立屋作重建用途。這兩個項目均位處黃金地段，預期將重建為豪宅項目，顯示市場對豪宅需求的韌性。工業物業佔第三季度總投資額的17%。在空置率低企以及受電子商務和製藥行業的前景需求帶動下，工業物業繼續吸引投資者的關注。季內一名內地投資者從ESR手上購得其葵涌冷藏物流中心開發項目的30%股權，反映市場對優質冷鏈設施的需求殷切。此外，作爲葵涌同珍工廈現時租戶之一的救世軍亦購入該廈的一籃子物業。寫字樓成交在第三季總交易額中佔16%，主要受用家趁低吸納的需求推動。例如招商局能源運輸以7.8億港元購入信德中心全層作辦公室整合用途。另外，德林控股以3億港元購入資本策略旗下位於中環、正在建設中的威靈頓街92號商業大廈最高5層全部單位，將作他們的新總部。然而，寫字樓市場待租率高企，且吸納進度緩慢，或續阻礙市場資金投於寫字樓資產。市場或見更多不良資產待售，出租公寓物業將成新焦點由於高息環境可能將持續一段時間，預計投資者在今年及後的時間將保持謹慎，而市場中的用家可能會趁機物色撈底的機會。至於面臨財務壓力的業主，或將願意以更大價格折扣出讓物業資產，使得未來幾個月有機會出現更多大手或整幢物業的成交。另一方面，政府正致力吸引和招攬外來人才來港，為出租公寓市場提供額外的需求基礎，有助鼓勵更多營運商與投資者合作並在市場中物色合適的資產，包括酒店和混合用途的物業。資料來源: 戴德梁行研究部資料來源: EPRC; 媒體新聞; 香港交易所; 戴德梁行研究部cushmanwakefield.com© 戴德梁行2023年免責聲明本報告刊載的一切資料及資料，雖力求精確，但僅作參考之用，並非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告管道的資訊，儘管戴德梁行相信其可靠性，但該等資訊並未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對於報告中所載資訊的準確性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，並不對依賴該觀點而採取的任何措施或行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。2023年第三季度成交按資產類別劃分2023年第三季成交103億港元千元港幣/平方呎(建築面積)羅明慧香港區研究部副經理鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7042julia.law@cushwake.com 2.02.12.22.32.42.52.62.72.82.93.005101520Q3 20Q3 21Q3 22Q3 23毛收益率%Series1Series2寫字樓價值毛收益率 M A R K E T B E AT資料來源：香港政府統計處；穆迪分析HK$14.7優質倉庫租金(租金/ 平方呎/ 月)3.1%優質倉庫空置率(%)未來一年趨勢同比變化資料來源：戴德梁行研究部,環球經濟不明朗因素抑制整體貿易表現通貨膨脹問題持續妨礙全球經濟增長，並抑制貿易復甦步伐和購買力。企業普遍持審慎態度，公司決策傾向保守，貿易量亦有所減少。在2023年7至8月份，香港出口貨值和入口貨值按年分別跌6.4%和4.2%。其中，香港對內地的出口量按年下跌8.5%，其餘十個主要出口目的地當中有8個目的地也錄得按年負增長。另一方面，香港本地生產總值按年增長放緩，由第一季的2.7%跌至第二季的1.5%。因此，外圍環境疲弱致第三季物流租賃市場的增長勢頭有所減弱。市場活動繼續以續租個案爲主；第四季將有一個新倉庫項目入市第三季度的新租賃活動仍然緩慢，由於倉庫選擇依然有限，市場上的租賃活動繼續以續租個案為主導。其中，較受注目的個案包括日本美妝品牌資生堂(Shiseido)續租屯門大興工業大廈約78,300平方呎倉庫空間，以及著名百貨公司連卡佛(LaneCrawford)續租嘉民屯門物流中心一座約32,100平方呎樓面。供應方面，位於香港國際機場貨運區的大型高端物流中心-菜鳥香港智慧港將於年底前竣工入市，將爲市場迎來410萬平方呎新增物流空間。值得注意的是，該項目將配備高科技裝置和自動化設備，以滿足著重ESG(環境、社會和治理)元素的租戶對綠色租賃的需求。倉庫供應有限支持租金穩步上升儘管整體貿易環境和經濟前景充滿挑戰，但由於市場上的貨倉供應有限，第三季優質倉庫租金按季錄得1.6%升幅，至每月每平方呎約港幣14.7元，空置率亦比上季回落0.3個百分點至3.1%水平。季內並沒有新供應，然而，倉庫待租空間維持低水平，有助抵消部分由貿易表現疲軟帶來的負面影響，並支持租金平穩上升。分析分區租金走勢，九龍區表現最爲亮麗，按季增長2.0%，主要因爲部分優質倉庫業主與租客訂立續租條款時提出加租。港島區租金按季保持平穩，新界區則微升0.1%。現有存量及未來供應建築面積(百萬平方呎)優質倉庫空置率(%)優質倉庫及倉庫平均租金(實質租金/ 平方呎/ 月)物流市場2023年第三季度香港香港經濟數據-2023年第三季度HK$7,035億整體出口貨值(2023年第三季度7-8月)21.5%GDP 增長(2023年第二季度)未來一年趨勢同比變化HK$7,590整體入口貨值(2023年第三季度7-8月)49.8採購經理人指數(2023年8月)14.7 14.3 810121416優質倉庫倉庫3.101234531.24.1 - 5 10 15 20 25 30 35現有存量 未來供應(Q4 2023-2025) 空置率(%) M A R K E T B E AT實質租金按季變動按年變動未來一年預測港幣/平方呎/月美元/平方呎/月歐元/平方呎/月香港島$16.5 $2.1 € 2.00.0%0.0%九龍$15.3 $2.0 € 1.82.0%4.1%新界$12.4 $1.6 € 1.50.1%3.1%香港平均$14.7 $1.9 € 1.81.6%3.8%匯率: 1 美金= 0.9376歐元= 7.8254港幣(截止2023年9月18日數據）Q3 2022Q4 2022Q1 2023Q2 2023Q3 2023香港島2.0%2.0%2.0%2.0%2.0%九龍1.1%1.3%1.2%1.4%1.4%新界10.2%11.1%11.1%10.5%9.3%香港平均3.1%3.4%3.4%3.4%3.1%物業名稱地區承租人行業建築面積（平方呎）類型大興工業大廈屯門資生堂消費品78,300續租嘉民屯門物流中心一座屯門連卡佛消費品32,100續租日昇中心觀塘threezero消費品19,500TBD青衣工業中心青衣喆麗物流貨運及物流17,200續租三湘九龍灣貨運中心九龍灣德威國際物流貨運及物流11,400TBD物流市場2023年第三季度香港2023年第三季度優質倉庫租金2023年第三季度優質倉庫空置率2023年第三季度主要租賃成交cushmanwakefield.com鄧淑賢執行董事，香港區研究部主管鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7021 rosanna.tang@cushwake.com© 戴德梁行2023