国君地产|政策继续加码,需求仍待修复

房地产销售分析报告摘要

销售趋势与规模

• 11月整体表现：2023年11月，中国TOP50房企单月销售额为2484亿元人民币，同比下跌31%，与上月相比跌幅扩大3.4个百分点。
• 企业表现：74%的TOP50房企在11月销售额同比下滑，仅少数如招商蛇口、绿城中国等保持正增长。
• 分梯队表现：第一梯队房企（TOP10）销售额同比下降21%，跌幅略有减少；第二梯队（TOP11-30）下降40%，跌幅扩大2.8个百分点；第三梯队（TOP31-50）跌幅最大，达46%，相比上月扩大13个百分点。

政策影响与市场反应

• 政策动态：多个城市调整普宅标准并放宽限购、限贷、限售及落户政策，但市场反应有限，提振效果不及预期。
• 央国企表现：截至11月，央国企合计销售额占比达到73%，其中央企销售额同比下跌21%，跌幅增加7.8个百分点；国企销售额同比减少5%，跌幅扩大1.6个百分点。

市场展望与风险提示

• 市场关注点：关注深圳政策调整后的市场动态，以及12月作为房企冲刺期的销售情况。
• 政策趋势：预计其他城市尤其是核心一二线城市会跟进政策调整，重点关注重点城市的政策动向。
• 风险提示：警惕在重新放开前可能出现的金融模式回归以及市场需求加速下行的风险。

投资建议

• 关注资产质量：建议关注资产质量优良的困境反转型公司。
• 聚焦园区公司：继续推荐专注于园区业务的公司。

结论

2023年11月，中国房地产市场销售继续呈现弱势，特别是中小房企的销售压力显著加大。政策层面虽有放松迹象，但市场整体恢复速度缓慢。央国企在市场中的份额持续提升，显示出较强的增长势头。市场对于进一步政策调整的期待较高，特别是围绕核心一二线城市的政策动态值得关注。同时，市场面临的需求下行风险也值得警惕。投资策略应侧重于资产质量良好、具有成长潜力的企业。