房地产行业研究周报：一手房成交环比改善，土地市场有所回暖

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 一手房成交环比改善，土地市场有所回暖 -行业研究周报 房地产 证券研究报告/行业研究周报 2023年11月5日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 109 行业总市值(百万元) 12,686.00 行业流通市值(百万)元) 5,887.32 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 10.8 1.5 1.7 2.1 2.7 7.1 6.4 5.2 4.0 买入 招商蛇口 10.8 0.4 1.1 1.3 1.7 26.3 10.2 8.2 6.4 买入 滨江集团 8.2 1.2 1.4 1.8 2.3 6.8 5.8 4.6 3.5 买入 万科A 11.3 2.0 2.2 2.5 2.5 5.8 5.1 4.6 4.5 买入 华发股份 8.0 1.1 1.4 1.6 1.8 7.2 5.7 5.0 4.5 买入 备注：股价使用2023年11月3日收盘价 [Table_Summary] 房地产行业周报-20231105 ◼ 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.84%，沪深300指数上涨0.61%，相对收益为-2.45%，板块表现弱于大盘。 ◼ 行业基本面 本周(10.27-11.2)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交41661套，同比增速-19.1%，环比增速4.7%；合计成交面积446.9万平方米，同比增速-16.7%，环比增速6.2%。 本周(10.27-11.2)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20383套，同比增速20.2%，环比增速-2.7%；合计成交面积199.8万平方米，同比增速18.3%，环比增速1.1%。 本周（10.27-11.2），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19559.7万平方米，环比增速-0.2%，去化周期122.8周。 本周（10.23-10.29），土地供给方面，本周供应土地5656.8万平方米，同比增速22.7%；供应均价2162元/平方米，同比增速32.4%。土地成交方面，本周成交土地4633.5万平方米，同比增速21.8%；土地成交金额1079.5亿元，同比增速66%。本周土地成交楼面价2330元/平方米，溢价率2.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、4.1%、2.2%。 本周（10.27-11.2）房地产企业合计发行信用债27亿元，同比增速-76.8%，环比增速-57.8%。 ◼ 投资建议： 为支持居民刚性和改善性住房需求，10月31日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》根据《通知》，北京借款申请人在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。10月底以来，我们可以观察到在一二线核心城市的楼市政策依然在持续宽松，建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 ◼ 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业研究周报 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.84%，沪深300指数上涨0.61%，相对收益为-2.45%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京汉股份、天房发展、财信发展、鲁商发展、中国国贸，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为顺发恒业、ST爱旭、金地集团、天津松江、ST银亿。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 2.行业新闻跟踪 【中央政策】11月2日，中国人民银行党委、国家外汇局党组召开扩大会议。会议强调，因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，有效满足房地产企业合理融资需求，支持“平急两用”公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设“三大工程”，加大住房租赁金融支持力度，促进房地产市场健康平稳发展。 【中央政策】11月3日，证监会债券部有关负责人表示，下一步，证监会将深入贯彻党中央、国务院决策部署，激发债券市场活力。坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控。同时，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，继续抓好资本市场支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地见效。保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。 【地方政策】10月30日，安徽芜湖市住房公积金管理中心正式发布《芜湖市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款实施办法》，并于2023年12月1日起正式执行。“先还后贷”、“以贷还贷”两种“商转公”贷款方式可自选。“商转公”贷款额度、期限计算，将按照《芜湖市住房公积金个人住房贷款管理办法》相关规定执行，不超过该市住房公积金最高贷款额度，且不超过商业贷款剩余借款本金；利率则按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。 【地方政策】10月31日，《北京住房公积金管理中心关于对随单位从北京疏解到雄安新区人员实施住房公积金支持政策的试行意见》发布，其中对疏解人员在雄安新区租房、购房时公积金提取政策、贷款政策进行了明确。其中提到，疏解人员购房申请贷款时，首套住房首付比例不低于20%，二套住房首付比例不低于60%。疏解人员购房申请贷款时，对于还款能力、缴存情况等均符合北京住房公积金管理中心（以-5.00%-2.50%0.00%2.50%申万房地产指数沪深300指数-9.06%-1.59%-4.10%-3.83%-3.10%-2.96%-3.88%-10.0%-9.0%-8.0%-7.0%-6.0%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%金地集团新城控股招商蛇口保利地产万科A华侨城A滨江集团 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业研究周报 下简称北京中心）规定的，首套住房最高贷款额度120万元，二套住房最高贷款额度60万元。 表3：本周新闻汇总 类型 内容 来源 日期 中央政策 11月2日，中国人民银行党委、国家外汇局党组召开扩大会议。会议强调，因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，有效满足房地产企业合理融资需求，支持“平急两用”公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设“三大工程”，加大住房租赁金融支持力度，促进房地产市场健康平稳发展。 央行、外汇局 2023/11/2 中央政策 11月3日，证监会债券部有关负责人表示，下一步，证监会将深入贯彻党中央、国务院决策部署，激发债券市场活力。坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控。同时，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，继续抓好资本市场支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地见效。保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。 证监会 2023/11/3 地方政策 10月30日，安徽芜湖市住房公积金管理中心正式发布《芜湖市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款实施办法》，并于2023年12月1日起正式执行。“先还后贷”、“以贷还贷”两种“商转公”贷款方式可自选。“商转公”贷款额度、期限计算，将按照《芜湖市住房公积金个人住房贷款管理办法》相关规定执行，不超过该市住房公积金最高贷款额度，且不超过商业贷款剩余借款本金；利率则按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。 安徽芜湖市住房公积金管理中心 2023/10/30 地方政策 10月31日，《北京住房公积金管理中心关于对随单位从北京疏解到雄安新区人员实施住房公积金支持政策的试行意见》发布，其中对疏解人员在雄安新区租房、购房时公积金提取政策、贷款政策进行了明确。其中提到，疏解人员购房申请贷款时，首套住房首付比例不低于20%，二套住房首付比例不低于60%。疏解人员购房申请贷款时，对于还款能力、缴存情况等均符合北京住房公积金管理中心（以下简称北京中心）规定的，首套住房最高贷款额度120万元，二套住房最高贷款额度60万元。 雄安新区住房管理中心 2023/10/31 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 行业研究周报 地方政策 10月31日，广西壮族自治区北海市发布北海市人民政府办公室印发《关于进一步促进北海市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。通知指出，北海市将优化个人住房贷款中住房套数认定标准，实施“认房不认贷”政策。同时，支持提取住房公积金支付新建预售商品住房首付款。并且，居民换购住房个人所得税予以退税优惠。自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在北海市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 北海市人民政府办公室 2023/10/31 地方政策 11月1日，据宜春公积金方面消息，江西省宜春市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款最低首付款比例的通知》。职工(含家庭)购买首套住房的，最低首付款比例为20%；职工(含家庭)购买第二套改善性住房的，最低首付款比例由20%调整为30%；贷款利率按照中国人民银行相关规定执行。上述政策调整自2023年11月6日起实施，购房时间在此日期之前的继续按调整前政策执行。 江西省宜春市住房公积金管理中心 2023/11/1 市场行情 上海链家数据显示，前10个月上海全市新建商品房累计成交金额5107亿元，同比下降1%，成交套数72111套，同比增长1%，套均总价708万元/套，同比下降2%，成交均价64763元/平方米，同比持平。 上海链家 2023/11/3 来源：各地方政府网站、澎湃新闻、财经网、观点网、中泰证券研究所 3.个股公告及新闻跟踪 【招商蛇口】10月30日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司宣布，董事会同意公司使用不超过20亿元闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过12个月（自公司董事会审议批准之日起计算）。使用期限届满之前，招商蛇口将及时把资金归还至募集资金专项账户。招商蛇口表示，以上安排有利于充实公司的营运资金，充分发挥募集资金使用效益，降低财务费用，预期12个月可为公司减少潜在利息支出约6900万元（本数据按一年期LPR贷款利率3.45%测算，仅为测算数据，不构成公司承诺），有利于维护公司及全体股东的利益。 【万科】10月31日，针对近期债券出现波动的情况，万科回复称，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。万科进一步称，目前公司各项资金排布和还款安排都在有序进行中，公司已连续14年保持经营性 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 行业研究周报