01 676亿元！上海第三批次集中供地顺利收官 1 第三批次集中供地整体概述 延续第二批次集中供地的交易模式，上海第三批次依旧分两轮进行交易，共涉及12个行政区，共计17幅地块，包含12幅纯住宅用地和5幅含住宅的混合用地。2023年10月25日，历时一个多月的第三批次集中供地顺利结束。最终，该批次地块成交总价共计676亿元，其中11幅地块溢价成交。 02 03 2 交易特点 1）央国企为参拍主力，民企拿地谨慎 第三批次第二轮土地拍卖中，央国企仍然是竞拍的主力。据不完全统计，保利发展、招商、象屿、华润等知名企业在各地块竞拍中频繁出现，央国企约占总参与房企的80%。 与第一轮相比，在第三批次第二轮拍卖中，大约有6家民营企业参与了竞拍，它们都是上海土地市场的常客，包括坤和、安徽置地、绿城等。然而，这些民营企业此次只报名参与了青浦赵巷地块的竞拍，并主要通过与其他房企组成联合体的方式参与。 由于资金压力，民营企业在整个第三批次的集中供地拍卖中表现得较为谨慎。 2）房企拿地热情再度下降 具体体现在以下两个方面： ①平均溢价率下降。截至目前，2023年上海市已经进行了三个批次的集中供地拍卖活动。据相关统计结果显示，2023年第一批次集中供地的地块平均溢价率为7%，第二批次为8%。尽管第三批次集中供地的地块质量有所提升，但平均溢价率仍降至今年最低水平。 ②单幅地块平均参拍房企数量下降。在今年的三个批次集中供地拍卖活动中，参与竞拍的房企数量逐步减少。第一批次平均每幅地块的参拍房企有14家，第二批次降至11家。而在本批次中，进一步下降至5家。 3 地块区域分布 从区域分布来看，2023年第三批次供地与上批次相比，中心区域的地块数量明显增加。据统计，位于外环以内的地块占比为29%，较第二批次上升17个百分点。 04 具体来看，外环线以内，静安中兴社区、普陀桃浦社区、徐汇龙华、长宁程家桥等多个地区均有地块出让；外环线以外，一些热门区域或潜力发展区域，如青浦赵巷、奉贤新城等也有地块入市。 4 第二轮热门地块分析 本批次17幅地块中，共有4幅地块采取了“招挂复合”出让方式。下面是在第二轮交易中的2幅“招挂复合”地块，最终均以底价成交。 1. 徐汇区龙华街道地块 地块位于徐汇区龙华街道，本次以招挂复合的方式进行出让。根据出让要求，地块同时涵盖商业、住宅、办公、租赁住房、科研等多种用途，其中住宅限高100米，容积率为2.52-2.63。 05 地块起始总价高达240.16亿元，对开发商的综合运营能力有着较高的要求，普通企业不具备开发此类综合体的实力和经验。最终，由中海和西岸联合以底价竞得。 2. 宝山区大场镇W12-1301单元07-01、36-01、37-01、40-01地块 地块位于南大智慧城最北侧，包括一块限高150米的办公商业地标地块和三块住宅地块。地块与15号线丰翔路站零距离，公共交通出行十分便捷。 据了解，宝山区经过10年的努力，将南大智慧城的6平方公里土地全部纳入收储范围，目前已进入整体开发阶段。为创造南大智慧城“宜居”的生活环境，宝山区在道路、学校和公园等方面投入大量资源，特别是上师大附中宝山分校和南大中央公园的建设正在加速推进。同时，宝山区还计划对南大路和丰翔路两个地铁站进行联动开发建设，将其打造成南大智慧城的功能品质新核心区域。 06 在本次竞拍活动中，华润以69.9亿元的底价成功竞得该地块，最终成交楼面价为18948元/㎡。据相关网传信息，华润集团计划在这幅地块内建设中环万象城，预计将成为北上海地区规模最大、品质最高的商业综合体。 5 房地联动价分析 对比今年三个批次出让地块的房地联动价可以发现，上海的房地联动价逐步上升，新房和二手房的价格倒挂差距正在逐渐缩小。 07 08 其中，宝山大场板块房地联动价上调幅度较大，约增加6000元/㎡。第三批次集中供地出让中，宝山区大场镇W12-1301单元07-01、36-01、37-01、40-01地块的房地联动价为6.9万元/㎡，而今年第一批次中，保利发展摘得的宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块联动价为6.3万元/㎡。 此外，上海高层住宅迎来最贵联动价。徐汇龙华街道的“巨无霸”地块房地联动价达到14.2万元/㎡，不仅刷新了徐汇区域的房地联动价，也将上海高层住宅的房地联动价推至新高。距离该地块1公里范围内于九月底开盘的新盘玖珑庭，其平均价格与2021年地块出让时房地联动价基本一致，为11.4万元/㎡。从当前趋势来看，市中心核心区域房地联动价有进一步放宽的可能性。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。