01 197亿元！上海第三批次集中供地首轮拍卖结果出炉 1 整体概述 2023年10月12日，上海市第三批集中供地的首轮交易活动落下帷幕。据此前上海土地交易市场公告，本轮交易地块涉及6个行政区、共计7幅地块，包含5幅纯住宅用地和2幅含住宅的混合用地。这些地块土地总面积为50.14万平方米，起始总价184.59亿元。值得注意的是，许久没有住宅用地出让的长宁区也有了动静，总出让面积接近2万平方米。据上海土地市场公布的官方数据中显示，共有8家房企参与此幅地块竞拍，包括招商、保利发展、中海、华润等龙头房企。最终，7幅地块成交总价达197亿元，其中5幅地块溢价成交。 02 2 交易特点 1）土拍规则发生变化 本轮集中供地出让活动的相关规则进行了较大调整，主要包含以下三方面： ①核心区地块重新启动“招挂复合”出让方式 本轮交易的7幅地块中，有2幅热门的中心区域地块采取“招挂复合”的出让方式，要求当竞标者超过10家时，根据其经济实力、技术资质和项目经验进行打分。不过在这2幅地块的交易过程中，由于参拍企业均未超过10家，因此没有进入打分阶段。采用“招挂复合”的出让方式，实际上 03 提高了获取土地的门槛。对于中、小规模的房企来说，将增加他们获取这类位于核心区域、竞争激烈的地块的难度。 ②增设竞报“高品质建设”环节 本次土拍活动规定，报价达到最高限价后将进入竞报“高品质建设”阶段，主要竞报内容包括“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”。如果仍有多个竞买人接受最高限价和相同的竞报条件，那么最终竞得者将通过抽签来确定。对于已经步入住宅建设高质量发展阶段的上海来说，此举可引导开发商提供高质量建筑，促进和推动城市建设向更加可持续、环保、宜居的方向发展。 ③所有地块明确装修标准 本次交易的7幅地块，均公布了最低装修标准，浦东三林地块装修标准为2500元/平方米，长宁、静安2幅地块为4000元/平方米，其余地块均为2000元/平方米。装修标准的明确，或有效规范和提升建筑物的装修质量，更好保障购房者的购房权益。 2）房企对于各板块拿地热情分化加剧 从今年三个批次集中供地交易情况来看，地产企业对于不同区域土地的需求呈现出越来越明显的分化趋势。热门区域竞争激烈，土地需求旺盛；而次热门或偏远区域竞争相对较弱，拿地热情逐渐减弱。当前房地产行业形势，使得房企在拿地决策中更加注重风险控制和回报率之间的平衡，会尽可能规避那些，在市场上复苏不及预期时比较容易滞销的远郊及近郊部分区域。 3）参与企业均为央国企，民企全体缺席 与今年前两批次集中供地交易不同的是，本轮交易只有央国企参与竞拍，民营企业全部缺席。民营企业在面临一系列挑战的情况下，采取了谨慎的态度，暂缓进入土地市场。一方面由于资金流受限，在资金紧张的情况下对竞购更多地块缺乏信心；另一方面，由于土地价格过高、市场前景的不确定性等因素，特别是近期恒大、碧桂园等大型地产企业接连暴雷，让其他企业对楼市预期和风险持担忧态度，观望情绪浓厚。 04 3 地块区域分布 第三批次第一轮出让的7幅地块具体分布在：静安区（1幅）、长宁区（1幅）、浦东新区（1幅）、奉贤区（1幅）、金山区（1幅）、青浦区（2幅）。从地块数量及分布上来看，虽然整体规模较小，但质量较高。除了一直作为供地主力的五大新城持续发力外，本轮有2幅市区地块，与今年第二批集中供地的第一轮（16幅地块中市区仅1幅）相比，供地质量有明显提升。 优质地块因地理位置优势、高开发潜力和良好的配套设施，更容易获得开发商的青睐。这些地块能让房地产开发企业更快的回笼资金，一定程度上缓解现金流压力。同时从市场供需平衡的角度看，也能够缓解热门区域需求超过供应的问题。 政府适时推出一些优质地块，不仅可以提高房企拿地的积极性，同时也能在一定程度上提振当前房地产市场的信心。 05 4 第一轮热门地块分析 本轮拍卖中，2幅位于中心区域的地块采取了“招挂复合”出让方式。最终均因参拍企业数未达上限，没有进入打分阶段。 1. 长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块 该地块位于市中心区域，紧邻上海动物园，周边以住宅为主；距离轨交10号线上海动物园站点步行距离约1KM，附近还有外环高速、延安高架等道路设施，通达性较好。除交通配套外，其教育配套、商业配套以及医疗配套设施均齐全。本次交易活动中，地块共吸引8家房企进行竞拍，最终由新长宁集团成功斩获，成交总价27.1亿元！ 长宁区上一次宅地出让还是在2022年第二批次土地出让活动中。该幅地块位于长宁区新泾镇，属于低密度宅地，由上海城投以总价27.6亿元竞得，房地联动价为16.3万元/平方米。 06 本次出让地块建筑面积约3.6万平方米，容积率为2，房地联动价仅11.8万元/平方米。对于长宁区这样新房供应相对较少的区域来说，这幅地块的稀缺性可见一斑。 2. 静安区中兴社区C070202单元280-06地块 作为第三批次第一轮出让中，唯一一幅位于内环内的地块，位于苏河湾商圈，与四川北路商圈相邻，周边交通十分便利，近多条轨道交通。根据相关规划，地块所处区域将打造一个集公园绿地、高端商业、地标建筑、总部办公、历史建筑、品质住宅为一体的高品质街区，其中包括约30万平方米（占地面积）绿地以及约55万平方米（占地面积）的商业规划。届时这片区域的城市界面会彻底颠覆。 07 在第一轮交易中，该地块房地联动价最高，高层为12.5万元/平方米，风貌别墅为18万 元/平方米。 地块共吸引4家房企进行竞拍，最终由保利发展集团以15.46亿元的总价竞得。虽未进入“高品质建设”环节，但其溢价率也高达9.66%。 5 第三批次第二轮交易地块预告 9月20日上海发布今年第三批次的第二轮土地拍卖公告，涉及宝山区、普陀区、徐汇区、浦东新区、嘉定区、青浦区、闵行区、松江区8个地区，共计挂牌出让10幅涉宅地块。10幅地块土地面积共57.51万平方米，总起拍价为467.9亿元。 其中，徐汇区龙华街道地块是2021年以来，集中供地中起始总价最高的地块，同时也刷新了徐汇区域房地联动价！该地块起始总价高达240.16亿元，超过之前起始总价最高地块黄浦区豫园社区地块（2021年1月出让）近1.4倍之多。再看其房地联动价，之前徐汇滨江联动价基本维持在13.1万元/平方米，此次出让地块联动价提升至14.2万元/平方米，而目前滨江区域热度较高的云锦东方洋房，住宅均价也仅在13.2万元/平方米左右。 08 第三批次第二轮10幅地块拟定于本月24日进行出让。最终，今年第三批次集中供地能够收获多少出让金，让我们拭目以待。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。