房地产行业周观点：上海首轮集中供地，首批公募REITs上市

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry] 证券研究报告/行业周报 2021年06月20日 房地产 上海首轮集中供地，首批公募REITs上市 ——房地产行业周观点 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 128 总市值（亿元） 18761.10 自由流通市值（亿元） 9304.26 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 <<20210606 周观点：土地出让金转税务征收，百强房企增速下滑>>2021.06.08 <<20210530 周观点：首批公募REITs公开发售，新房销售走弱>>2021.05.31 <<20210523 周观点：三四线城市土地市场边际走弱>>2021.05.24 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2020 2021E 2022E 2023E 2020 2021E 2022E 2023E 浦东金桥 14.11 0.99 1.15 1.41 1.74 14.3 12.3 10.0 8.1 买入 融创中国 27.25 5.99 8.84 10.25 11.28 4.5 3.1 2.7 2.4 买入 新城控股 43.48 6.76 8.21 9.83 11.33 6.4 5.3 4.4 3.8 买入 万科A 24.57 3.57 3.83 4.14 4.75 6.9 6.4 5.9 5.2 买入 华侨城A 7.65 1.55 2.08 2.40 2.91 4.9 3.7 3.2 2.6 买入 备注：股价使用2021年6月18日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 周度观点：  上海首轮集中供地出让，新规则下土地市场整体平稳：6月18日，上海首批集中供应土地正式开拍，当日出让13宗涉宅地块，总成交金额约399.60亿元，位于静安区的灵石社区地块成交金额最高，以约105.13亿元被保利拿下。 上海集中供地规则在申请人资格审核及10%的溢价率硬性约束下，相比其他核心城市，市场成交相对理性。同时，同一地块竞拍中不允许出现马甲企业，同时在项目开发中也禁止项目公司股权转让，单地块的竞争激烈程度大幅下降，土地市场明显回归理性。  首批公募REITs上市：首批9只公募REITs于6月21日上市交易， 9只公募REITs产品分别为张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园、普洛斯、首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT。 从园区开发企业的角度，公募REITs的出现完善了园区开发流程上的闭环，帮助企业实现“投融管退”盘活资产的实现通道。另外一方面，与其他资产证券化产品不同，公募REITs强调底层资产的质量，强调“强资产、弱主体”。双方面来看，公募REITs发行有助于园区开发类企业体系逐渐转向资产重估逻辑，带动公司估值修复。  我们维持行业利空见底，土地市场竞争格局优化的行业趋势判断。当前房企拿地逐渐回归理性，在一二季度集中补货需求得到满足后，销售端的放缓背景下，整体开发商拿地回归理性，地价上行压力持续环节。推荐A股成长性房企新城控股，行业龙头万科A、融创中国，同时推荐浦东政策利好下的园区开发公司浦东金桥，关注陆家嘴及张江高科。 行业跟踪  销售回顾（6.12-6.18）：重点监测33城累计成交面积427万㎡，环比上周下降24.0%；2021年累计成交12350.9万㎡，累计同比增长58.1%。其中，一线城市成交70.8万㎡，环比上周下降24.5%，2021年累计成交2026.0万㎡，累计同比增长74.5%；二线城市成交213.3万㎡，环比上周下降21.5%，2021年累计成交5670.0万㎡，累计同比增长55.8%；三线城市成交143.0万㎡，环比下降27.2%，2021年累计成交4654.8万㎡，累计同比增长54.5%。  土地供应（6.7-6.13）：百城土地宅地供应规划建筑面积1002万㎡，2021年累计供应规划建面27608万㎡，累计同比下降19.6%，供求比1.19。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价6087元/㎡，近四周平均挂牌均价6128元/㎡，环比增长2.6%，同比增长26.0%。  土地成交（6.7-6.13）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积427万方，2021年累计成交23105万㎡，累计同比下降15.6%。 土地成交楼面价及溢价率方面，土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为13196元/㎡，环比增长151.6%，同比增长199.1%，整体溢价率为25.0%，2021年平均楼面价7252元/㎡，同比增长27.2%，溢价率17.5%，较去年同期溢价率增长2.0个百分点。  风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 -2002040602020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/5沪深300 申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业周报 内容目录 销售回顾（6.12-6.18） ....................................................................................... - 3 - 土地供应（6.7-6.13） ......................................................................................... - 5 - 土地成交（6.7-6.13） ......................................................................................... - 8 - 图表目录 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） .................................................... - 3 - 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） .................................................... - 4 - 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） ............................................................ - 5 - 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） ....................................................... - 5 - 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） ............................................................... - 6 - 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） .............................................................. - 7 - 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） ..................................................... - 8 - 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） ......................................... - 8 - 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） ............................................................... - 9 - 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） ............................................. - 10 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业周报 销售回顾（6.12-6.18） 重点监测33城累计成交面积427万㎡，环比上周下降24.0%；2021年累计成交12350.9万㎡，累计同比增长58.1%。其中，一线城市成交70.8万㎡，环比上周下降24.5%，2021年累计成交2026.0万㎡，累计同比增长74.5%；二线城市成交213.3万㎡，环比上周下降21.5%，2021年累计成交5670.0万㎡，累计同比增长55.8%；三线城市成交143.0万㎡，环比下降27.2%，2021年累计成交4654.8万㎡，累计同比增长54.5%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 城市等级城市本周成交面积环比今年累计成交累计同比北京18.1-19.5%439.486.1%上海33.6-32.3%747.061.1%广州13.6-9.0%609.998.0%深圳5.4-18.3%229.849.9%一线合计70.8-24.5%2026.074.5%杭州20.2-47.2%621.867.5%南京22.7-12.2%731.487.6%武汉40.9-21.1%1137.3174.8%成都38.8-13.4%1095.816.9%青岛29.0-13.9%730.028.7%苏州21.3-36.8%546.325.2%福州12.92.8%247.0188.4%济南27.4-11.1%560.528.1%二线合计213.3-21.5%5670.055.8%三线城市无锡18.2-8.4%314.341.4%东莞10.752.3%231.517.6%惠州4.4-61.3%141.658.8%岳阳4.7-16.9%96.917.4%韶关1.5-31.8%67.6-7.4%江阴5.4-23.1%168.350.7%佛山15.1-10.1%0.127.5%温州9.9-50.9%475.050.2%金华3.8-26.9%138.871.5%泉州0.1-63.8%59.0-24.3%赣州0.0-100.0%402.518.7%常州1.8-66.0%121.0-2.2%淮安4.3-50.0%277.851.2%连云港9.7-48.5%444.078.7%绍兴5.91545.3%119.714.8%泰州1.831.2%81.1125.1%镇江9.2-33.2%340.941.8%江门2.0-35.4%82.262.6%莆田4.5-24.2%105.959.7%泰安3.9-12.0%128.254.2%芜湖8.7-10.3%378.2408.4%三线合计143.0-27.2%4654.854.5%33城合计427.0-24.0%12350.958.1%一线城市二线城市 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 行业周报 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 行业周报 土地供应（6.7-6.13） 百城土地宅地供应规划建筑面积1002万㎡，2021年累计供应规划建面27608万㎡，累计同比下降19.6%，供求比1.19。其中，一线城市无新增土地供应；二线城市供应规划建筑面积249万方，今年累计供应13300万㎡，累计同比下降12.1%，累计供求比1.12；三四线城市供应规划建筑面积752万方，今年累计供应12089万㎡，累计同比下降27.8%，累计供求比1.30。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 来源：Wind、中国土地大