01 643.6亿元！上海第二批次集中供地顺利收官 1 整体概述 2023年8月2日，历时一个多月的第二批次集中供地顺利结束。最终，该批次地块成交总价共计643.6亿元，其中18幅地块溢价成交。 与往常不同的是，本批次集中供地分两轮进行交易，共涉及9个行政区、共计25幅地块，包含20幅纯住宅用地和5幅含住宅的混合用地（其中1幅位于嘉定区的地块未完成出让）。 02 pUtWuVnPoMnPtR8ObP8OmOoOtRtQjMpPzRiNnNnOaQqRoPxNpMzRwMrQmQ 03 2 交易特点 1）央国企依旧为拿地主力，民企参与度下降 在本批次首轮出让活动中，民企占比不足30%。第2轮中，民企参与热情进一步降低，比例不足10%。与今年第一批次相比，两轮民企参与度均有下降。 民营企业受当前市场需求下滑和融资难度加大等因素影响，在土地投资方面较为谨慎。相比之下，国有企业凭借资金和资源优势，成为现阶段土地竞买的主要参与者。不过，也有一些民营企业通过精选项目或选择合作伙伴，谋划布局上海，以降低开发风险。 值得注意的是，虽然民企参与度下降，但在本轮土拍中收获地块数量并不少，约有三分之一的地块由民企收入囊中。尤其是在第2轮中，超过半数地块由民企竞得。 2）新规则导致高溢价地块增多 本次土拍规则由“一次书面报价”改为“摇号”，对于政府、房企而言，虽然可以简化流程，缩短土拍时间、提高效率，但在执行摇号新规则后，地块溢价率明显走高。本批次25幅（除1幅未出让）地块中，产生溢价的地块多以10%的封顶溢价率成交。 04 3 地块区域分布 从区域分布来看，2023年第二批次供地整体质量较第一批次略有下滑。据统计，位于外环以内的地块占比仅为12%，较第一批次下降9个百分点。 整体来看，第二批集中供地的重心依然在五大新城。 五大新城是上海当前城市发展的重点区域。通过增加住宅供应、结合相关政策利好和良好的产业发展基础，吸引更多人口流入这些区域。 未来，对于购房者来说，新房选择将不断外移，市区购买新房的门槛和难度将不断增加。 05 4 第二轮热门地块分析 时隔多年，绿城再次在上海公开土地市场拿地。在本轮参与4幅地块竞拍，最终收获以下3幅地块。 1）青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块 青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块周边环境一般，距离市中心较远。但靠近17号线徐盈路站，方便前往市区。同时，临近上海外环高速公路和G50沪渝高速公路，自驾前往市区和周边城市较为便捷。地块所处的徐泾镇位于上海市青浦区西部。作为青浦区重点发展区域之一，近年来吸引诸多开发商前来布局，陆续建设和落成蟠龙天地、万科天空之城等高品质住宅小区，以及虹桥BU中心、虹桥时代广场、中核科创园、兰韵文化中心、国展万科中心等多个商办项目。 06 由于地处大虹桥辐射区，具有较大的发展潜力。在本次交易活动中，该地块热度较高，吸引了十几家开发商参与竞拍。最终，该地块由绿城以28.56亿元的总价竞得，溢价率10%。 2）嘉定区南翔镇JDC2-0203单元13-02、16-01地块 嘉定区南翔镇JDC2-0203单元13-02、16-01地块位于南翔镇内。南翔镇位于嘉定区与宝山区和普陀区的交界处，是嘉定和上海中心城区交汇转换的重要门户。 随着轨道交通嘉闵线的建设和沪嘉快速路S5的升级，轨交南翔站具备了成为综合性枢纽的潜力，带动整个地区奋勇发力，逐渐向准市区地段靠拢。 该地块热度不低，有十几家开发商参与竞拍。最终，该地块由绿城竞得，成交总价为48.86亿元，溢价率10%。 07 3）闵行区梅陇社区MHP0-0304单元02-07-07地块 闵行区梅陇社区MHP0-0304单元02-07-07地块属于67万方机场联络线华泾站上盖辐射范围内。所处的闵行区梅陇社区是一个宜居的区域，交通便利、基础设施完善、房地产市场稳定。 该地块区位较好，西北侧紧邻徐汇华之门综合体，未来附近会有4条轨道交通（15号线和规划建设中的19号线、23号线和机场联络线），出行便利，因此也是此次竞拍的热门地块之一。 最终，该地块由绿城竞得，溢价10%，以61.76亿元的总价拿下。 5 房地联动 从房地联动价的角度来看，本次出让的25幅地块中，大部分郊区地块的房地联动价高于周边次新小区均价。 08 松江、奉贤新城、嘉定新城、浦东曹路的地块价格比周边次新公寓均价高出约1000-4000元/㎡。浦东惠南新市镇地块房地联动价比周边次新公寓高出约10000元/㎡，但并未超过周边别墅小区均价。考虑到该地块容积率仅为1.2，未来建造混合类型产品的概率较大。 09 倒挂最明显的是闵行区梅陇社区MHP0-0304单元02-07-07地块。虽然该地块属于闵行区，但临近徐汇区，可以享受到徐汇区成熟的商业资源。该地块房地联动价为7.6万/㎡，与周边次新公寓相比低14%，与周边最贵住宅项目融创领馆壹号院均价相差30%以上。 大虹桥区域的两幅地块价格优势也比较明显。青浦区西虹桥蟠东路西侧18-01、18-03、18-04地块位于今年第一批次土拍中西虹桥龙联路北侧07-02地块的南侧。虽然受蟠龙天地项目影响，区域热度提升，地块房地联动价上调至6.5万/㎡，但仍较周边次新公寓低23%。另一幅青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块，房地联动价更是出现下调，调整后与周边次新公寓均价差距也达到23%。 此外，本次土地出让热门地块之一的嘉定区南翔镇JDC2-0203单元13-02、16-01地块，房地联动价为6.25万/㎡，较周边最贵次新楼盘低10%，未来项目入市也会有一定的优势。 注： 1）选取地块半径1000m范围内的次新（2010年以后竣工）公寓小区计算均价，个别郊区地块选区范围扩大到1500m。 2）个别地块周边没有房龄较新的次新公寓，例如曹路、松江洞泾地块周边均为动迁房；松江新桥、浦东惠南地块周边均为低端公寓，价格仅供参考。 010 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2023 年