01 405.48亿元！上海第二批次集中供地首次拍卖结果出炉 1 整体概述 32023年7月13日，为期三天的第二批次集中供地的第一次拍卖活动落下帷幕。 据此前上海土地交易市场公布，本次交易地块涉及8个行政区、共计16幅地块，包含14幅纯住宅用地和2幅含住宅的混合用地。这些地块土地总面积为86.68万平方米，总建筑面积为193.63万平方米，起始总价389.59亿元。 值得注意的是，在此前公告中提到的嘉定新城主城区JDC11201单元24-02地块缺席本次土拍。 02 最终，15幅地块成交总价达405.48亿元，其中10幅地块溢价成交。 bZdYqVdVaXvYdXoPoPoPbR8Q8OoMmMpNpMjMqQpQfQnPrQ6MoOyRMYsQqOvPnNqR 03 2 交易特点 1）土拍规则由“一次书面报价”改为“摇号” 本批次土地拍卖不再遵循“中止价、一次书面报价规则”，在达到封顶价后将进入摇号环节，以此确定最终中标者。对于政府、房企而言，采取摇号的方式可以简化流程、缩短土拍时间、提高效率。 在执行新规后，本次溢价成交地块均达到10%的溢价上限。并且由于最终确定的"封顶价"可能超过部分房企设定的“心理价位”，出现部分房企在摇号阶段放弃的情况。 2）央国企依旧为拿地主力，民企参与度下降 本批次土拍第一次出让活动中，央国企占竞买人总数的70%以上。由于当前经济形势严峻，市场信心不足，民营企业资金不及央国企雄厚，部分面临现金流困境。同时因土拍规则调整，过高的“封顶价”让民企在进行土地获取决策方面更加谨慎，因此仅有8家民营企业参与本次竞拍。 3）地块“认购率”下降 在今年上海首批集中供地中，最热门地块的参拍房企达到28家。而此次热门地块的参与企业不足20家，地块平均参拍企业数量较前批次减少6家。由于经济环境不确定性高，房地产市场行情也处在低位。房地产开发企业对于拿地的谨慎程度明显增加，短期内盲目“囤地”的行为可能不会出现。 4）各板块热度分化加剧 核心地段和优质板块受开发商和投资者青睐，吸引力不减，如闵行华漕地块、宝山大场地块等，均吸引到18家房企参拍。相比之下，外围地区热度普遍较低，如临港的2幅地块、宝山区吴淞创新城地块等均仅有一家企业报名。房地产开发企业更倾向于投资位于城市核心地带或具有良好基础设施和发展潜力的地块，有利于后期产品快速销售和回款。其他区域，尤其是郊环外区域现阶段面临待售房源较多、去化不理想的情况，诸方投资意愿不高。 04 3 地块区域分布 第二批次第一次出让的16幅地块具体分布为： 浦东新区（4幅，包含临港新片区2幅）、杨浦区（1幅）、闵行区（2幅）、宝山区（2幅）、嘉定区（2幅，其中1幅未出让）、松江区（3幅）、青浦区（1幅）、奉贤区（1幅）。 从分布上来看，五大新城依然是上海宅地供应的主力军。而市区新增供应依然稀缺，仅杨浦区有1幅地块。 这些地块位置分散，但基本涵盖未来几年城市发展重点区域和新兴规划区域。住宅产品的增量供应将为区域人口导入和产业发展提供助力。 05 4 重点地块分析  嘉定区嘉定新城G09-2地块 嘉定新城G09-2地块位于嘉定新城区域内，虽然距离轨道交通11号线有一定的距离，但地块位于远香湖城市更新示范区的边缘，因此受到诸多开发商的关注，成为热门竞拍地块之一。 地块最终由大家&钱江&维科联合体竞得，成交总价为17.08亿元，溢价率10%，房地联动价为50400元/㎡。对比地块北侧不远处的招商璀璨湖畔50000元/㎡的成交均价，房地联动价格基本持平。 远香湖城市更新示范区是上海市政府高度重视的重点规划项目，通过城市更新和改造提升整个区域的发展水平和品质。作为远香湖城市更新示范区的一部分，嘉定新城G09-2地块具有巨大的发展潜力。 06  宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块 宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块地理位置优越，在15号线和7号线辐射范围内。地块所在区域已经发展成为相对成熟的居住区域，拥有锦秋花园、经纬城市等大型居住社区，基本生活配套设施方面较为完善。 地块最终由金茂竞得，成交总价为31.25亿元，溢价率10%，房地联动价为67000元/㎡。 随着祁连山路贯通工程的推进，该区域将与顾村相连接，地块所在区域的道路交通状况会得到显著改善。此外，南大智慧城和国际人才社区以及南大路改造规划的积极实施，将为地块带来更多的发展潜力和机遇，提升地块的未来发展价值。 07 5 第二批次第二次交易地块预告 根据《上海市国有建设用地使用权出让公告》（沪告字[2023]第065号），上海市于6月30日发布了今年第二批次的第二次土地拍卖的公告，涉及浦东新区、普陀区、闵行区、嘉定区、青浦区、奉贤区等六个地区，共计挂牌出让9幅住宅等地块。 9幅地块土地总面积为32.24万平方米，起拍价总计为220.23亿元。 08 值得注意的是，青浦区1幅地块进行了房地联动价格的下调。 该地块为青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块，位于虹桥商务区拓展区，其房地联动价为每平方米62000元，与其西侧的双联路北侧B6-01地块（2022年7月出让）64000元的房地联动价相比，每平方米下调2000元。 第二批次第二次交易的9幅地块将于下月初进行出让。最终能够收获多少出让金，让我们拭目以待。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2023 年