房地产行业：杭州写字楼，业主积极改变租赁策略

1savills.com.cn/research• 2023年三季度太平金融大厦入市，新增写字楼建筑面积9.6万平方米，全市甲级写字楼存量上升至256万平方米。同时，甲级商务园区菜鸟智谷项目的对外租赁部分也于本季度入市，建筑面积约为30万平方米。• 在新项目预租有限的影响下，2023年第三季度全市甲级写字楼空置率较上季度上升0.7%，达到29.0%；2023年第三季度甲级写字楼平均租金达到人民币4.6元每平方米每天，环比和同比分别下降0.5%和2.0%。• 9月23日，杭州亚运会正式开幕，亚运期间实施交通管制对租赁带看活动产生影响，尤其钱江新城及钱江世纪城板块的带看活动明显减少。• 三季度，专业服务、金融及零售快消类公司支撑着目前杭州甲级写字楼的大部分租赁需求。得益于高品质新项目的入市，部分头部企业的改善类搬迁需求支撑的租赁成交较上季度有所提升。• 2023年第四季度位于未来科技城的新湖中心预计入市，将为杭州写字楼市场带来2.4万平方米新供应。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼杭州 - 2023年10月业主积极改变租赁策略通过更灵活的办公解决方案，助力租户降本增效。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Cary Zheng 高级董事华东区+8621 6391 6688 cary.zheng@ savills.com.cn商业楼宇部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 市场仍然充满挑战，但一些企业的改善类需求驱动的搬迁行为表明了他们对这座城市的看好以及对 未 来 前 景 的 信 心 。” 简 可 ，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：整体甲级写字楼供应、净吸纳量及空置率，2018至Q3/20230%5%10%15%20%25%30%35%010203040506070 来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场空置率，Q4/2018至Q3/20230%7%14%21%28%35%42%49%Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201820192020202120222023来源 第一太平戴维斯研究部图3：各 子市场租金指数，Q4/2018至Q3/20236080100120140160180Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201820192020202120222023Q1/2008=100表1：近期主要租赁成交来源 第一太平戴维斯研究部市场概述2023年前三季度杭州地区生产总值达人民币14,438亿元，同比上升5.8%。第二产业和第三产业同比分别增长1.1%和7.8%。全市数字经济核心产业在2023年上半年实现同比增加9.0%，占总GDP的27.7%。杭州市政府印发《加快推进高端装备制造业高质量发展的若干措施》的通知，从加大重点领域（智能装备、综合交通装备、先进应急及自然灾害防治技术产业等）的扶持力度、支持新能源汽车产能提升和整零配套发展、支持智能网联汽车技术创新和测试应用、强化政府基金引导等方面加快推进杭州高端装备制造业高质量发展，进一步发挥其对杭州经济发展的拉动作用。供应和需求2023年三季度太平金融大厦入市，新增写字楼建筑面积9.6万平方米，全市甲级写字楼存量上升至256万平方米。其中，中央商务区 存 量 为 1 6 0 万 平 方 米 ，次 级 和 非 核 心 商 务区存量分别为41万平方米和55万平方米。同时，甲级商务园区菜鸟智谷项目的对外租赁部分也于本季度入市，建筑面积约为30万平方米。菜鸟智谷产业园位于未来科技城核心区域，毗邻地铁金星站（5号线）及凤新路（16号线），总建筑面积约为50万平方米。其中20万平方米为菜鸟作为公司总部自用已于2023年一季度正式启用，剩余30万平方米对 外 租 赁 的 部 分 于 本 季 度 入 市 。菜 鸟 智 谷 产业园集合了政策、平台、渠道等优势，为园区租户提供全链路软硬件支持。入驻的数智物流 企 业 可 从 基 金 支 持 、研 发 费 用 补 助 、人 才保障等多方面享受到余杭区产业扶持政策。太平金融大厦位于钱江新城板块，由四座高层塔楼组成，总建筑面积约为9.6万平方米。项目邻近地铁4号线/7号线的市民中心站以及9号线的观音塘站。项目周边配套资源丰富 ，近 距 来 福 士 、万 象 城 等 地 标 级 商 业 综 合体以及杭州国际会议中心等公共服务资源。租金和空置率9月23日，杭州亚运会正式开幕，亚运期间实施交通管制对租赁带看活动产生影响，尤其钱江新城及钱江世纪城板块的带看活动明显减少。三季度，专业服务、金融及零售快消类公司支撑着目前杭州甲级写字楼的大部分租赁需求。新项目的预租依然有限，2023年第三季度全市甲级写字楼空置率较上季度上升0.7%，达到29.0%。但得益于高品质新项目的入市，部分头部企业的品质改善类需求支撑的租赁成交较上季度有所提升。项目之间分化明显，出租率及租客稳定的优质项目租金较坚挺，而一些老旧项目业主持续调整租赁策略，通过给予更大幅度的租金优惠或给与更加灵活的租约条款加速去化。在制定办公升级/搬迁方案时，更多的企业开始考虑可以“拎包办公”或提供定制化装修的方式以减少资本支出及时间成本。因此，部分业主也在积极调整租赁策略，给租户提供灵活高效的办公解决方案，而非仅通过高租金折扣的方式吸引租户。2023年第三季度甲级写字楼平均租金达到人民币4.6元每平方米每天，环比和同比分别下降0.5%和2.0%。中央商务区、次级商务区和非核心商务区租金环比分别下降0.4%、0.6%及0.8%。武林、黄龙的租金水平仍是各子市场中最高，分别达到人民币5.5元每平方米每天和人民币4.9元每平方米每天。市场展望2023年第四季度位于未来科技城的新湖中心预计入市，将为杭州写字楼市场带来2.4万平方米新供应。亚运会的完美落幕大幅提升了杭州的城市知名度，随着中国经济形势逐渐企稳，凭借着杭州多元的营商环境，核心产业聚集及政府支持，届时将给杭州办公市场带来新的需求及机遇。租户项目子市场租赁面积（约平方米）中兴新科技太平金融大厦钱江新城4,000浙江化工太平金融大厦钱江新城4,000华登国际华润大厦钱江新城600来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于Q1/2009，以下子市场例外: 钱江新城-Q3/2010; 运河-Q2/2017写字楼