房地产行业杭州写字楼：业主持续调整租赁策略

1savills.com.cn/research• 2023年第二季度，观雲钱塘城入市，带来新增办公建筑面积5万平方米，全市甲级写字楼存量升至247万平方米。• 2023年第二季度全市甲级写字楼空置率较上季度上升1.2%，达28.3%；甲级写字楼平均租金达到人民币4.6元每平方米每天，环比和同比分别下降0.6%和0.8%。• 本季度杭州办公楼租赁成交主要以搬迁置换为主，专业服务、金融及零售快消类公司支撑着目前杭州甲级写字楼的大部分租赁需求。• 得益于杭州电商行业的供应链完善、产业及配套成熟、人才集中，仍在吸引业内头部公司将部分团队迁至杭州。• 今年以来，杭州政府惠企政策信号密集释放，扶持企业稳定经营和创新发展。同时，杭州不断致力于培养及发展高科技产业，整个城市的营商环境持续提升，将吸引更多高技术行业的上下游企业入驻。• 2023年下半年预计有3个甲级写字楼入市，分别为位于未来科技城的菜鸟智谷、新湖中心，及位于城西的五常项目，将合计为杭州写字楼市场带来36.4万平方米新供应。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼杭州 - 2023年7月业主持续调整租赁策略杭州写字楼市场正逐渐适应后疫情时代的新常态，租赁需求有待释放。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Cary Zheng 高级董事华东区+8621 6391 6688 cary.zheng@ savills.com.cn商业楼宇部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 杭州在不断深耕高科技产业的发展，培养自主创新能力，为城市挖掘更多的发展机会。” 简 可 ，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：整体甲级写字楼供应、净吸纳量及空置率，2018至1H/20230%7%14%21%28%35%01020304050201820192020202120221H/2023 来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场空置率，Q3/2018至Q2/20230%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201820192020202120222023来源 第一太平戴维斯研究部图3：各 子市场租金指数，Q3/2018至Q2/20236080100120140160180Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201820192020202120222023Q1/2009=100表1：近期主要租赁成交来源 第一太平戴维斯研究部市场概述2023年第一季度杭州地区生产总值达人民币4,723亿元，同比上升4.6%。第二产业和第三产业同比分别下降1.5%和增加6.9%。全市数字经济核心产业在2023年第一季度实现同比增加6.0%，占总GDP的27.0%。近期，杭州政府印发《关于打造“3+N”杭州产业基金集群聚力推动战略性新兴产业发展的实施意见》。为进一步扶持智能物联、生物医药、高端装备、新材料和绿色能源五大产业生态圈为代表的战略性新兴产业的发展，杭州政府整合组建杭州科创基金、杭州创新基金和杭州并购基金三大母基金，由其参与投资N支行业母基金、子基金、专项子基金等，最终形成总规模超3000亿元的“3+N”杭州产业基金集群。不久前，杭州政府发布了支持总部经济的“政策礼包”，其中包含企业荣誉、财政奖补、用地支持、用房支持、人才支持、企业便利等在内的十大政策，着力打造全国一流的总部经济中心，充分发挥总部经济的经济辐射作用并有效促进杭州经济高质量发展。今年以来，杭州政府惠企政策信号密集释放，扶持企业稳定经营和创新发展。同时，杭州不断致力于培养及发展高科技产业，整个城市的营商环境持续提升，将吸引更多高技术行业的上下游企业入驻。供应和需求2023年第二季度，观雲钱塘城入市，带来新增办公建筑面积5万平方米，全市甲级写字楼存量升至247万平方米。其中，中央商务区 存 量 为 1 5 1 万 平 方 米 ，次 级 和 非 核 心 商 务区存量分别为41万平方米和55万平方米。观雲钱塘城位于萧山钱江世纪城的奥体核心板块，总建面约33.4万平方米。项目坐拥一线钱塘江景，对望钱江新城CBD，是杭州青奥会地标的主要构成建筑。项目涵盖甲级写字楼、公寓、商业三大业态，其中写字楼建筑面积约为5万平方米。观雲钱塘城的公共交通也十分便捷，步行可至地铁2、6号线。租金和空置率本季度杭州办公楼租赁成交主要以搬迁置换为主，专业服务、金融及零售快消类公司支撑着目前杭州甲级写字楼的大部分租赁需求。2023年第二季度全市甲级写字楼空置率较上季度上升1.2%，达28.3%。TMT行业头部公司仍在处于内部调整期，持续退租总部或自有物业外分散的办公空间，行业内公司正在消化该些空间，但未来科技城板块依旧承压。得益于杭州电商行业的供应链完善、产业及配套成熟、人才集中，仍在吸引业 内 头 部 公 司 将 部 分 团 队 迁 至 杭 州 。本 季度，快手集团将其运营中心搬迁至杭州，并在滨江板块的闻涛新生大厦承租了2,000平方米。2023年第二季度甲级写字楼平均租金达到人民币4.6元每平方米每天，环比和同比分别下降0.6%和0.8%。在经济环境面临多重挑战的背景下，业主多降低租金预期，或给与更加灵活的租约条款以提升市场竞争力。中央商务区和非核心商务区租金环比分别下降0.8%和0.4%，次级商务区租金保持不变。武林、黄龙的租金水平仍是各子市场中最高，分别达到人民币5.5元每平方米每天和人民币4.9元每平方米每天。市场展望2023年下半年预计有3个甲级写字楼入市，分别为位于未来科技城的菜鸟智谷、新湖中心，及位于城西的五常项目，将合计为杭州写字楼市场带来36.4万平方米新供应。未来科技城新增供应体量较大，板块内竞争预计将进一步加剧，短期内将推高空置率。下半年杭州写字楼租赁市场仍将面临压力，随着各大行业稳步复苏，业主将会提供更多定制服务以应对激烈的市场竞争。租户项目子市场租赁面积（约平方米）亿润集团观雲钱塘城钱江世纪城2,700天职会计事务所中国人寿大厦钱江世纪城2,000快手闻涛新生大厦滨江2,000来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于Q1/2009，以下子市场例外: 钱江新城-Q3/2010; 运河-Q2/2017写字楼