房地产行业北京写字楼：北京写字楼市场持续低迷
1savills.com.cn/research• 2 023年第二季度，北京甲级写字楼市场迎来四个新项目入市，包括两个城市更新项目和两个新建项目，合计为市场带来24.4万平方米的新增供应。• 第二季度，北京写字楼市场复苏程度不及预期，而是延续了一季度的疲软态势，需求端依然较为疲软。• 值得注意的是，二季度全市净吸纳量再次录得负值（-13,460平方米），继去年四季度后已连续三个季度净吸纳量为负。• 新供应交付叠加市场需求走弱，推动全市甲级写字楼空置率 继 续 攀 升，环比 、同比分别上 升1. 5及 2. 5个百分点，至18.3%的高位。• 去化压力持续积累，导致租金持续下探，全市甲级写字楼平均租金下滑至人民币每平方米每月312.5元，环比、同比分 别 下 降 2 . 9 % 、7. 4 % 。• 2023年下半年，北京甲级写字楼市场将继续迎来大体量供应，预计约51万平方米的新办公面积将渐次交付入市，市场仍面临巨大的挑战与压力。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼北京 -2023年7月北京写字楼市场持续低迷租赁需求持续疲软推动空置率继续升高。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“2023年第二季度，北京写字楼 市 场 未 能 开启反 弹，而 是 延续了一季度的低迷态势。行至年中，需求端的萎靡不振成为当前市场的痛点，市场活力被多重不利因素抑制。下半年市场 将 继 续 迎 来 新 供 应，届时 部分项目的良好预租有望改善吸纳 数 据 ，但 市 场 挑 战 与 压 力 犹存 。” 李 想，第一太平戴 维 斯 研 究部Gary Wen高级董事北京+8610 5925 2064gary.wen@savills.com.cnEric Wo董事长华北区+8610 5925 2002eric.wo@savills.com.cn交易与咨询服务业务中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnVincent Li董事北京+8610 5925 2044 vincentx.li@savills.com.cnJohnson Lin高级董事北京+8610 5925 2128johnson.lin@savills.com.cn写字楼租户代表部 2savills.com.cn/research图1：供 应，吸 纳量 和空置率，2018至1H/20230%3%6%9%12%15%18%21%-0.30.00.30.60.91.21.51.8201820192020202120221H/2023来源第一太平戴维斯研究部图2：各商圈空置率，Q3/2018至Q2/20230%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201820192020202120222023CBDCBD来源第一太平戴维斯研究部图3：各商圈租金指数，Q3/2018至Q2/2023100150200250300350400450500Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201820192020202120222023Q1/2000=100CBDCBD来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部供应与需求2023年第二季度，北京甲级写字楼市场迎来四个新项目入市，包括两个城市更新项目和两个新建项目，合计带来约24.4万平方米的新办公面积。两个城市更新项目分别为位于南二环的京印国际中心（10万平方米），以及位于望京的来广营保利广场（5.7万平方米）。另两个全新项目均位于通州运河商务区，即2.7万平方米的合景国际金融广场4B座和6万平方米的远洋乐堤港二座。截至二季度末，全市甲级写字楼存量为1,464万平方米（含自用面 积 ）。2023年上半年，国内宏观经济增长动能不足，企 业 租 赁 需求 疲 软 。二 季度 全市 净 吸 纳量再次录得负值，仅为-13,460平方米，继去年四季度之后已连续三个季度的净吸纳量为负值。至此，上半年全市甲级写字楼净吸纳量累积约为-1.67万平方米，去化压力有增无减。各商务区中，以丽泽和通州为代表的新兴商务区在二季度保持活跃、录得正吸纳量，其中丽泽商务区本季度录得约2.2万平方米的净吸纳量，空置率下降1.7个百分点。次核心商务区中，受益于部分优质楼宇的良好去化，燕莎、东二 环两个区域实现正吸 纳，其他商务区则呈现出不同程度的低迷，如中关村和东长安街区域，在本季度分别出现-7,100平方米及-8,900平方米的负吸纳量，空置率因而也进一步攀升。租金与空置今年上半年，全市甲级写字楼新增供应累积30.2万平方米，较去年同期上升28.2%。市场整体需求疲软，全市甲级写字楼空置率继续攀升，2023年二季度的平均空置率环比、同比分别上升1.5及2.5个百分点，至18.3%的高位。各区域市场中，本季度仅丽泽、东二环、燕莎区域的空置率有所下降，其中丽泽区域以高品质楼宇与价格洼地的优势在近两年持续去化，本季度空置率环比下降1.7个百分点至33.5%。业主方面对不断累加的去化压力，只能继续调整租赁策略，通过给予更大幅度的优惠来加速去 化，导 致二季度北 京甲级写字 楼 租 金继续下滑，至人民币每平方米每月312.5元，环比、同比分别下降2.9%、7.4%。本季度，核心、次核心及新兴商务区的租金水平均有下调，其中望京、通州、CBD周边等区域的租金降幅均超过2%。市场展望展望2023年下半年，北京写字楼市场继续迎来大体量供应，约51万平方米的新办公面积将渐次交付入市。需求端方面，由于今年以来国内经济增长乏力，直接抑制写字楼租赁需求的复苏，尤其是二季度市场明显降温。但 部分 即 将入市 的 项目预 租 情 况良 好，有 望帮助下半年市场实现边际性改善。整体而言，北京写字楼市场仍面临巨大的挑战与压力。表1：主要租赁成交案例，Q2/2023租户行业国籍项目商务区承租面积（平方米）磨铁文化集团传媒及娱乐内资万科时代中心·奥林亚奥6,300中建四局房地产内资汇亚大厦丽泽3,600越秀地产房地产内资丽泽平安金融中心丽泽2,800分享时代科技传媒及娱乐内资新光大中心5A座通州2,300日立数据管理信息技术外资霄云路33号燕莎1,600写字楼
