房地产行业：北京写字楼，北京甲级写字楼市场低调开局

1savills.com.cn/research• ­2­­ 022年第一季度，北京甲级写字楼市场迎来两个新项目入市。截至季度末，全市甲级写字楼存量增至1,430.5万平方米（含自用面积）。• ­季内新项目分别为位于望京区域的星地中心和位于燕莎区域的霄云路33号，合计为市场带来16.2万平方米新增办公面积。• ­一季度，北京甲级写字楼租赁需求有所减弱，单季净吸纳量为9.5万平方米，环比下降76.4%，同比下降42.5%。• ­受新增供应和租赁需求放缓影响，一季度全市平均空置率环比微升0.3个百分点至15.3%，同比下降1.3个百分点。• ­同期，北京整体甲级写字楼租金为人民币每平方米每月339元，环比、同比分别下降0.6%、1.7%。• ­2022年北京写字楼市场已进入存量去化周期，但去化压力依然较大，预计年内空置率仍将维持在相对高位。­­MARKETINMINUTESSavills Research写字楼北京 ­-­­2022年4月北京甲级写字楼市场低调开局一季度甲级写字楼市场空置环比微升，吸纳有所下滑。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“ 202 2年第一 季度，北 京写字 楼市 场 整 体 表 现 较 为平淡，由于 受到诸如春节假期、部分行业租赁需求缩减等因素影响，市场整体活 跃 度 有 所 减 弱，导 致 当季 的 吸纳 量 环比 出 现下滑，空 置 率 也 相应出现反弹，短期内市场运营有所 承 压 。” 李 想，第一太平戴 维 斯 研 究部Gary Wen高级董事北京+8610 5925 2064gary.wen@savills.com.cnAnthony McQuade董事长华北区+8610 5925 2002anthony.mcquade@savills.com.cn交易与咨询服务业务中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnVincent Li董事北京+8610 5925 2044 vincentx.li@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：供 应，吸 纳量 和空置率，2017至Q1/20220%3%6%9%12%15%18%21%0.00.20.40.60.81.01.21.420172018201920202021Q1/2022来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各商圈空置率，Q2/2017至Q1/20220%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022CBDCBD来源­­第一太平戴维斯研究部图3：各商圈租金指数，Q2/2017至Q1/2022100150200250300350400450500Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022Q1/2000=100CBDCBD来源­ 第一太平戴维斯研究部来源­ 第一太平戴维斯研究部供应与需求2022年第一季度，北京甲级写字楼市场迎来 两 个 新项目交 付，分 别 是 位于望 京区 域 的星地中心和位于燕莎区域的霄云路33号，合计为市场带来16.2万平方米的办公供应。截至季末，全市甲级写字楼存量增至1,430.5万平方米（含自用面积）。随着互联网、教育培训、房地产等行业面临强监管与深度调整，直接在其租赁需求上得到体现 。2022年伊始，北京写字楼市场在结束强劲反弹后开始回归理性。一季度，北京甲级写字楼净吸纳量约为9.5万平方米，环比下降76.4%，同比下降42.5%。分商务区来看，包括CBD、东二环、亚奥、丽泽等区域在一季度继续保持相对稳定的市场需求、录得正吸纳量，其中CBD和丽泽区域成为季内租赁成交最为活跃的商务区，单季吸纳量分别达到5.3万、5.2万平方米。而金融街、中关村等核心商务区则因租户的流动或退租而导致负吸纳的情况 。整体而言，部分商务区面临着开年市场活跃度不足、成交量下降的挑战。租金与空置一季度，新供应入市叠加需求平淡，推动全市平均空置率环比微升0.3个百分点至15.3%，同比下降1.3个百分点。分区域市场来看，望京和燕莎区域受新增供应的影响，空置率环比出现明显上升，分别上升9个百分点和7.4个百分点；而丽泽、东二环、CBD、亚奥等商务区得益于稳定的去化节奏，空置率出现不同程度的下降。由于市场需求有所回落，北京甲级写字楼租金水平出现轻微调整，平均租金为人民币每平方米每月339元，环比、同比分别下降0.6%、1.7%。其中，丽泽和亚奥的平均租金涨幅位居前两名，而燕莎和金融街的平均租金环比下跌较明显，其他商务区平均租金则保持相对稳定。市场展望预计2022年后三个季度，北京甲级写字楼将有约66万平方米的新增供应，但由于市场整体走势逐渐回归理性，市场仍面临一定去化压力，至年底全市平均空置率有望小幅下降、但仍将处于相对高位。而全市租金经过2020的触底和2021年的调整，将开始筑底企稳。表1：主要租赁成交案例，Q1/2022租户行业国籍项目商务区承租面积（平方米）国开金融金融内资金融街中心金融街17,000中信建投金融内资泰康集团大厦CBD16,000奥迪制造外资霄云路33号燕莎7,500华泰财险金融内资聚杰金融大厦丽泽3,000众惠财险金融 内资平安幸福中心丽泽2,000写字楼