房地产行业十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》快评：业主行动力提升，物管品牌溢价凸显

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—动态报告/行业快评 房地产 十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》快评 超配 （维持评级） 2021年01月06日 业主行动力提升，物管品牌溢价凸显 证券分析师： 任鹤 010-88005315 renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师： 王粤雷 0755-81981019 wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人： 王静 010-88005344 wangjing20@guosen.com.cn 事项： [Table_Summary] 2020年1月5日，住建部、政法委、发改委等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号），提出加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，内容涵盖业主大会及业主委员会、扩大服务范围、完善价格形成机制、物业维修资金、物业服务招投标等多个方面。 核心观点：概括来看，本政策核心内容主要有提升业主行动力（推动业主大会/业委会成立、提升业委会权限、市场化定价等）和鼓励增值服务（鼓励科技投入、给予补贴等）两个部分。前者可能降低续约率，但提升了单盘盈利模型跑通的可能性，有品牌优势的物管公司可以一定程度上突破开发商背景的限制，真正有价值的品牌将在资本市场中获得更高溢价；后者则有望加快物管公司对增值服务的探索，提升盈利能力，并进一步发挥其平台和流量入口的作用。重点推荐：绿城服务、碧桂园服务、保利物业、招商积余、永升生活服务。 评论：  融入基层治理体系，业主整体行动力料将提升 文件提出将物业管理融入基层治理体系，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准，充分发挥业主委员会作用，并授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金使用决策权力。整体上看，文件意在将物业管理行业一定程度上融入基层治理体系，我们认为，基层组织的介入将提升全体业主的整体行动力，而业主行动力的提升将显著改变住宅物业管理行业。 由于以往新盘的业主大会/业委会成立较晚（因此上市物管公司在管面积中的无固定期限合同占比往往高于固定期限合同），而已成立业主大会/业委会的小区，由于各方面的原因也行动力不足。业主行动力较低带来一好一坏两个结果，一是住宅物管行业续约率明显高于非住宅物管，具备一定的“收租”属性，二是住宅物管项目提价困难，随着人力成本的刚性上升、设备老化、物业维修资金动用困难，单盘毛利往往逐渐下降，即单盘模型很难跑通。 我们认为，文件落地后，业主行动力将有所提升，相应的也会带来两方面的结果，一是住宅项目的续约率可能下降，缺乏优势的物管公司将逐步淡出市场，新盘的高毛利时间也将缩短，二是协商提价成为可能，物业维修资金的动用也更加容易，基层组织对业主的动员能力显然高于一般的物管公司，服务认可度高的物管公司也就具备了跑通单盘盈利模型的可能性。 整体上看，我们认为住宅物管行业的商业模式将向具备类似特点的非住宅物管（业主行动力强，低续约率，物业费动态调整）靠拢，市场对住宅物管长期逻辑的担忧将有所减轻，参考具备非住宅物管行业的估值水平，住宅物管公司的估值中枢有望提升。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 图1：物业费“锁死”下的单位面积毛利率示意图 资料来源:国信证券经济研究所整理 表1：物业费“锁死”导致项目单盘模型难以跑通（单位：年） 初始毛利率 工资 上涨速度 14% 16% 18% 20% 22% 24% 26% 28% 30% 1% 24.1 27.7 31.3 35.0 38.7 42.5 46.3 50.2 54.2 2% 12.1 13.9 15.7 17.6 19.5 21.4 23.3 25.2 27.2 3% 8.1 9.3 10.5 11.8 13.0 14.3 15.6 16.9 18.2 4% 6.1 7.0 7.9 8.9 9.8 10.8 11.8 12.7 13.7 5% 4.9 5.7 6.4 7.1 7.9 8.7 9.4 10.2 11.0 6% 4.1 4.7 5.4 6.0 6.6 7.3 7.9 8.6 9.3 7% 3.5 4.1 4.6 5.1 5.7 6.2 6.8 7.4 8.0 8% 3.1 3.6 4.1 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 资料来源:国信证券经济研究所测算  推动发展生活服务业，业主增值服务大有可为 文件提出鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平，并鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求，物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。 业主增值服务一直是住宅物管行业最重要的想象空间，一方面可以提升单位在管面积的盈利能力，开拓基础物业费之外的价值创造途径，另一方面充分利用物管与业主之间的紧密联系，彰显物管公司作为平台和流量入口的价值。主流物管公司在业主增值服务方面也多有探索，文件中提到的领域物管公司均有涉足。随着鼓励政策的落地，物管公司对增值服务的探索有望加快和拓宽，单位面积盈利能力有望进一步提升。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图 2：百强物管核心收入构成（单位：元/平方米/元） 图3：代表性物管核心收入构成（单位：元/平方米/元） 资料来源：中指院，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理  投资建议：业主行动力提升，品牌溢价凸显，推荐强品牌物管 概括来看，本政策核心内容主要有提升业主行动力（推动业主大会/业委会成立、提升业委会权限、市场化定价等）和鼓励增值服务（鼓励科技投入、给予补贴等）两个部分。前者可能降低续约率，但提升了单盘盈利模型跑通的可能性，有品牌优势的物管公司可以一定程度上突破开发商背景的限制，真正有价值的品牌将在资本市场中获得更高溢价；后者则有望加快物管公司对增值服务的探索，提升盈利能力，并进一步发挥其平台和流量入口的作用。重点推荐：绿城服务、碧桂园服务、保利物业、招商积余、永升生活服务。  风险提示 1、政策落地不及预期；2、业主增值服务拓展不及预期。 0%5%10%15%02000040000600008000010000020152016201720182019基础物管收入业主增值服务收入业主增值收入/基础物管收入（右）0%5%10%15%20%25%30%201420152016201720182019碧桂园服务绿城服务新城悦服务南都物业平均 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 附录： 住房和城乡建设部等部门 关于加强和改进住宅物业管理工作的通知 各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅（委、管委、局）、党委政法委、文明办、发展改革委、公安厅（局）、财政厅（局）、人力资源社会保障厅（局）、应急厅（局）、市场监管局（厅、委），各银保监局： 居住社区（住宅小区）是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。为深入贯彻党的十九大和十九届四中、五中全会精神，全面落实《中华人民共和国民法典》、《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《中共中央办公厅印发<关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见>的通知》有关要求，加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，现就加强和改进住宅物业管理工作通知如下。 一、融入基层社会治理体系 （一）坚持和加强党对物业管理工作的领导。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。鼓励流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，推动市、区两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众。 （二）落实街道属地管理责任。街道要建立健全居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。鼓励街道建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。突发公共事件应对期间，街道指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。 （三）推动城市管理服务下沉。推动城市管理服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制。明确部门和单位职责清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。 （四）构建共建共治共享格局。街道要发挥居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。畅通居民投诉渠道，健全12345热线投诉转办机制，提高投诉处置效能。加强物业管理调解组织建设，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。 二、健全业主委员会治理结构 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 （五）优化业主委员会人员配置。街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。市、县住房和城乡建设部门、街道要加强业主委员会成员法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力。 （六）充分发挥业主委员会作用。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用决策权力。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻。对多次催交仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交。探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录。 （七）规范业主委员会运行。业主委员会应当定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。探索建立业主委员会换届审计制度。 （八）加强对业主委员会监督。业主委员会每年向业主公