九龙建业2023中期报告

Kowloon Development Company Limited九龍建業有限公司 Kowloon Development Company Limited (Stock Code: 34) has been engaged in property investment andinvestment holding with the operation of its business mainly in Hong Kong since its establishment. It hassubstantially broadened the areas of its business activity since the Polytec group gained the control ofit in 2002. The Group is principally engaged in property development, property investment and propertymanagement in Hong Kong and Mainland China. It is determinedly committed to enhancing its competitiveposition, with its landbank amounting to approximately 3.4 million sq m of attributable gross floor area inHong Kong and Mainland China as at 30 June 2023. The Group is also engaged in financial investments andinvestment holding. 九龍建業有限公司（股份代號：34）自成立以來一直從事物業投資及投資控股業務，其業務主要於香港營運。本公司自保利達集團於二零零二年入主起便大幅擴濶其業務範圍，集團主要於香港及中國大陸從事物業發展、物業投資及物業管理業務。集團致力提升本身之競爭優勢，截至二零二三年六月三十日，其於香港及中國大陸土地儲備之應佔總樓面面積約3,400,000平方米。集團亦從事金融投資及投資控股業務。 目錄 17簡明綜合現金流量表18 未經審核中期財務報告附註33 公司資料 柯為湘先生（主席）黎家輝先生柯沛鈞先生林勇禧先生楊國光先生 柯為湘先生（主席）黎家輝先生柯沛鈞先生林勇禧先生 吳志文女士楊國光先生 徐嘉文先生（主席）李國星先生陸恭正先生楊國光先生 李國星先生陸恭正先生徐嘉文先生 柯為湘先生（主席）陸恭正先生徐嘉文先生 陸恭正先生（主席）李國星先生徐嘉文先生黎家輝先生 公司資料 謝華婷女士 香港聯合交易所有限公司：34 中國銀行交通銀行東亞銀行中信銀行中國建設銀行創興銀行大新銀行星展銀行恒生銀行上海農商銀行大豐銀行大華銀行 畢馬威會計師事務所於會計及財務匯報局條例下的註冊公眾利益實體核數師 黎家輝先生謝華婷女士 盛德律師事務所 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至1716室 中期業績公告二零二三年八月十八日中期股息除息日二零二三年十二月十五日暫停辦理股份過戶登記二零二三年十二月十九日至二零二三年十二月二十日（包括首尾兩天在內）派付中期股息二零二四年一月九日 香港九龍彌敦道750號始創中心23樓電話：(852) 2396 2112傳真：(852) 2789 1370網址：www.kdc.com.hk電子郵件：enquiry@kdc.com.hk 集團業務架構 旗艦投資物業：–始創中心投資土地儲備：54,000平方米 管理物業：1,214,000平方米 1.841.5221.1% 2.881.4993.3%0.240.13 0.260.26 主席報告 集團截至二零二三年六月三十日止六個月之未經審核本公司股東應佔盈利上升至1.84億港元，二零二二年同期則為1.52億港元，增加21.1%。二零二三年之每股中期盈利為0.16港元，二零二二年同期則為0.13港元。 經扣除集團投資物業之重估變動及物業發展權益之公允價值變動以及金融投資之公允價值變動後，集團於二零二三年上半年之本公司股東應佔基礎盈利上升至2.88億港元，二零二二年同期則為1.49億港元，增加93.3%。二零二三年之每股基礎中期盈利為0.24港元，二零二二年則為0.13港元。 董事會已宣佈派發二零二三年中期股息每股為0.26港元（二零二二年：0.26港元）。中期股息將於二零二四年一月九日（星期二）派付予於二零二三年十二月二十日（星期三）名列在本公司股東名冊上之股東。 自二零二零年起，國際間應對新冠疫情所採取不同的限制措施，嚴重影響全球供應鏈的正常運作；為緩解疫情引起的經濟下滑及刺激經濟，大部分西方國家均採取積極的政策，令貨幣供應大增；疊加俄烏戰爭加劇糧食、原油及天然氣的成本波動，導致通脹大幅升。故此，主要西方國家被迫陸續大幅加息，以抗衡失控的通脹形勢。 自二零二二年起至二零二三年六月美國聯儲局已大幅加息5%，由於港元與美元掛勾的關係，香港銀行同業拆息亦跟隨美息持續上升，令供樓成本大增，壓抑市場的購買意慾。香港物業市場於二零二三年二、三月期間曾出現一波反彈，惟於不斷加息的壓力下，於第二季度開始出現價量齊跌的情況。 於中國大陸，累積多次的宏觀調控影響仍在，物業市場雖於本年二、三月期間曾經出現短期反彈，惟自四月起銷量及價格均拾級而下，至今未見起色。 於香港，儘管在不利的情況下，截至二零二三年六月三十日止六個月，集團於將軍澳名為海茵莊園之全資擁有高尚住宅發展項目已售出超過200個住宅單位，錄得銷售金額約12億港元。 於中國大陸，截至二零二三年六月三十日止六個月，集團發展項目之預售╱銷售總額逾人民幣16億元，其中集團按其權益應佔預售╱銷售額約人民幣13億元。 於二零二三年六月三十日，集團可供發展之土地儲備之應佔總樓面面積（「總樓面面積」）約3,400,000平方米。集團在規劃及發展中之主要物業項目如下： 主席報告 於二零二三年首六個月及二零二二年同期，集團來自香港投資物業組合之總租金收入均為1.48億港元。於二零二三年上半年來自始創中心（集團於香港之全資擁有旗艦核心投資物業）之總租金收入由二零二二年同期1.16億港元上升至1.20億港元，增加3.4%。 於二零二三年首六個月，集團來自金融投資業務之利息收入總額下降至58,000,000港元，較二零二二年同期之107,000,000港元減少45.8%。 預期本港息率於本年度餘下時間將會持續高企，對下半年樓宇銷售造成負面的壓力。 於中國大陸，市場期待中央政府推出更有力措施加強市民購房之信心，以改善現時樓價及成交量皆下滑之情況。 於香港，集團在下半年將主要繼續推售其於將軍澳名為海茵莊園之全資擁有住宅發展項目餘下之單位。 集團於西營盤高街擁有60%權益之商住發展項目之地基工程正進行中，預計將於明年上半年推出預售。 就位於牛池灣清水灣道項目之換地程序已於二零二二年一月完成，而地基及土力工程正進行中。集團擬發展該項目為齊集購物、飲食、娛樂及文化保育之購物中心及五棟高級現代化之高層住宅。該項目建築面積逾2,000,000平方呎，為集團未來數年最重要的發展計劃。 於中國大陸，惠州的江灣南岸花園第3期住宅發展項目之規劃已於本年七月獲批，期望於年內動工興建。 於瀋陽，江灣城第5A期發展項目之上蓋工程現正進行。 於無錫，江灣城第3期及第4期發展項目建築正同時進行中，並已推出預售，市場反應正面，預計工程分別將於二零二三年底及二零二四年中完成。 主席報告 集團於佛山和天津的合資發展項目（分別名為山語湖及城市廣場）於年內將繼續銷售其餘下之單位。山語湖第5期發展項目之建築工程現正進行，並已推出預售。而城市廣場第3A期發展項目之辦公大樓正進行內部裝修工程，並預計第3A期發展項目將於明年初竣工；至於第3B期發展項目則正進行建築工程。 於上海，集團的舊區重建項目之地基工程預計將於年底動工。 於山西介休，集團的第1期發展項目之上蓋工程現正進行，預計將於本年九月至十月期間推出預售，並於二零二四年底竣工。 於珠海，亨達廣場第1期發展項目之地基工程經已完成，預計將於年內展開上蓋工程，並於二零二五年竣工。 集團位於中國大陸的無錫、瀋陽、佛山及天津在開發中的項目將於今、明兩年陸續銷售及入帳，惟物業市場正處於深度調整中，估計入帳的項目對集團的盈利貢獻有限。 儘管香港現時市況未符理想，在無不可預見的情況下，集團預料於香港之發展項目海茵莊園（已落成）及清水灣道項目（在建中）將於未來數年為集團帶來主要業績及收入。 鑒於現時香港及中國大陸物業市場的疲弱狀態，集團短期內將採取謹慎步伐以補充其土地儲備，並將致力減低集團借貸。 本人謹此對董事會同寅在期內給予的悉心指導及建議，以及員工們的勤奮努力，深表謝忱。 主席 財務回顧 於二零二三年六月三十日集團之銀行貸款總額為21,097,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：21,860,000,000港元），其中20,114,000,000港元須於一年內償還及983,000,000港元須於一年後償還。短期銀行貸款中包括用於繳付位於香港牛池灣清水灣道項目之補地價之過渡性貸款9,658,000,000港元，該銀行貸款已於二零二三年七月由為期三年六個月之銀團貸款再融資。經計及738,000,000港元之現金及銀行結餘，集團於二零二三年六月三十日之銀行借貸淨額為20,359,000,000港元。於二零二三年六月三十日之結欠關連公司貸款為1,559,000,000港元。 集團之資本負債比率（以銀行借貸淨額及關連公司貸款除以本公司股東應佔權益之基準計算）於二零二三年六月三十日為123.8%（二零二二年十二月三十一日：125.3%）。隨著推售香港海茵莊園餘下之單位及中國內地江灣城（無錫）之預售，我們預期資本負債比率將於未來得以逐步改善。 於期內，集團於香港項目之銷售貢獻了現金流入約588,000,000港元，主要來自海茵莊園之銷售款。此外，集團亦錄得約1,191,000,000港元之現金流入，主要為中國內地各個物業發展之預售及銷售款，主要來自江灣城（無錫）之預售款。 集團依然積極地從事於香港及中國內地之項目開發及於期內投入工程款合共約1,086,000,000港元。 集團之借貸一律按浮動息率基準進行安排。集團將緊密監察及管理利率波動風險，並將考慮於適當時候作出有關對沖安排。 就於各個中國內地項目之投資，集團面對人民幣滙率波動之風險。集團以從中國內地發展項目產生之人民幣收入及人民幣借貸作為自然對沖人民幣之滙率風險。 憑藉現有備用融資信貸、投資物業之經常性收入、集團發展項目之預售╱銷售款項所得，及自關連公司之財務支持，集團有足夠財務資源履行承擔及將來之資金需求。 於二零二三年六月三十日，集團之承擔21,000,000港元主要為投資物業。 於二零二三年六月三十日，12,457,000,000港元之物業及14,000,000港元之存款已抵押予銀行及保險公司，主要作為銀行授信及履約之保證。 於二零二三年六月三十日，集團就附屬公司訂立之履約保證，已向財務機構作出30,000,000港元之擔保。 簡明綜合現金流量表 未經審核中期財務報告附註 1 本未經審核中期財務報告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則之披露規定編製而成，包括遵守由香港會計師公會頒佈之香港會計準則第34條「中期財務報告」而編製。 除預期於二零二三年度財務報表反映之會計政策變動外，本中期財務報告已貫徹採納於二零二二年度財務報表中所採用之會計政策。該等會計政策變動之詳情載於附註2。 按香港會計準則第34條編製中期財務報告之要求，管理層需作出判斷、預計及假設，這將影響按年初至今應用之會計政策及資產