九龙建业2023年报

Kowloon Development Company Limited Kowloon Development Company Limited (Stock Code: 34) has been engaged in property investment andinvestment holding with the operation of its business mainly in Hong Kong since its establishment. It hassubstantially broadened the areas of its business activity since the Polytec group gained the control of it in 2002.The Group is principally engaged in property development, property investment and property management inHong Kong and Mainland China. It is determinedly committed to enhancing its competitive position, with itslandbank amounting to approximately 3.3 million sq m of attributable gross floor area in Hong Kong and MainlandChina as at 31 December 2023. The Group is also engaged in financial investments and investment holding. 目錄 2公司資料4集團業務架構5摘要6五年財務摘要8主席報告12營運回顧28財務回顧30董事簡介32企業管治報告54董事會報告 61獨立核數師報告68綜合收益計算表69綜合全面收益表70綜合財務狀況表72綜合權益變動表73綜合現金流量表74財務報表附註140物業資料 公司資料 柯為湘先生（主席）陸恭正先生徐嘉文先生 柯為湘先生（主席）黎家輝先生柯沛鈞先生林勇禧先生 陸恭正先生（主席）李國星先生徐嘉文先生黎家輝先生 吳志文女士楊國光先生 李國星先生陸恭正先生徐嘉文先生 謝華婷女士 畢馬威會計師事務所於會計及財務匯報局條例下的註冊公眾利益實體核數師 柯為湘先生（主席）黎家輝先生柯沛鈞先生林勇禧先生楊國光先生 黎家輝先生謝華婷女士 盛德律師事務所 徐嘉文先生（主席）李國星先生陸恭正先生楊國光先生 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至1716室 中期業績公告二零二三年八月十八日派付中期股息二零二四年一月九日全年業績公告二零二四年三月二十二日二零二四年股東週年大會及二零二四年股東特別大會二零二四年六月五日末期股息除息日二零二四年六月二十日暫停辦理股份過戶登記－二零二四年股東週年大會及二零二四年股東特別大會二零二四年五月三十一日至二零二四年六月五日（包括首尾兩天在內）－末期股息二零二四年六月二十四日至二零二四年六月二十五日（包括首尾兩天在內）派付末期股息二零二四年七月十七日或前後 香港九龍彌敦道750號始創中心23樓電話：(852) 2396 2112傳真：(852) 2789 1370網址：www.kdc.com.hk電子郵件：enquiry@kdc.com.hk 香港聯合交易所有限公司：34 中國銀行交通銀行東亞銀行中信銀行（國際）中國建設銀行創興銀行大新銀行星展銀行恒生銀行上海農商銀行大豐銀行大華銀行 集團業務架構 旗艦投資物業：•始創中心投資土地儲備：54,000平方米 管理物業：1,210,000平方米 集團截至二零二三年十二月三十一日止年度之股東應佔盈利為3.37億港元，較二零二二年之12.15億港元減少72.3%。 經扣除集團投資物業之重估變動及物業發展權益之公允價值變動以及金融投資之公允價值變動後，集團於二零二三年之股東應佔基礎盈利下降至5.73億港元，較二零二二年之11.07億港元減少48.2%。二零二三年之每股基礎盈利為0.49港元，而二零二二年則為0.94港元。 建議末期股息每股0.57港元以代息股份方式派發。二零二三年之全年股息每股為0.83港元。 五年財務摘要 1.摘要內財務資料乃採自過去五年之財務報表。 2.派發截至二零二零年十二月三十一日止年度之中期特別股息，基準按持有本公司每1股普通股股份，獲分派保利達資產控股有限公司（「保利達資產」）2.67股普通股股份，以實物方式分派本集團持有的保利達資產股份。因此，於二零二零年十月三十日以實物方式分派保利達資產股份後，保利達資產不再為本公司之附屬公司。五年財務摘要包含持續經營業務及已終止經營業務。 董事會建議以代息股份的方式派發截至二零二三年十二月三十一日止年度之末期股息每股0.57港元（二零二二年：0.57港元現金）。本公司將於二零二四年七月十日（星期三）或前後刊登一份通函，當中載有以股代息計劃的進一步詳情。 3.基礎盈利經扣除投資物業及物業發展權益之重估以及金融投資之撥備及公允價值變動。 4.資本負債比率乃按銀行貸款及經扣除現金及銀行結餘之借貸淨額除以權益總額為計算基準。 主席報告 以股代息計劃須待(i)股東於二零二四年六月五日（星期三）召開及舉行的本公司應屆股東週年大會（「二零二四年股東週年大會」）上批准末期股息；及(ii)香港聯合交易所有限公司批准依據以股代息計劃所發行的代息股份上市及買賣後，方可作實。 集團截至二零二三年十二月三十一日止年度之本公司股東（「股東」）應佔盈利為3.37億港元，較二零二二年之12.15億港元減少72.3%。經扣除集團投資物業之重估變動及物業發展權益之公允價值變動以及金融投資之公允價值變動後，集團於二零二三年之股東應佔基礎盈利下降至5.73億港元，較二零二二年之11.07億港元減少48.2%。二零二三年之每股基礎盈利為0.49港元，而二零二二年則為0.94港元。 本公司將於二零二四年七月十日（星期三）或前後刊登一份通函，當中載有以股代息計劃的進一步詳情。待上述條件達成後，預期代息股份的股票將於二零二四年七月十七日（星期三）或前後寄發予於二零二四年六月二十五日（星期二）名列在本公司股東名冊上的本公司合資格股東。預期代息股份將於二零二四年七月十八日（星期四）或前後開始買賣。 本公司董事會（「董事會」）建議以本公司已繳足股款的新發行股份（「代息股份」）的方式派發截至二零二三年十二月三十一日止年度之末期股息（「末期股息」）每股0.57港元（二零二二年：0.57港元現金），連同二零二三年中期股息每股0.26港元（二零二二年：0.26港元），二零二三年之全年股息每股為0.83港元（二零二二年：0.83港元）。 於二零二三年，地緣政治緊張局勢加劇，俄烏戰爭持續；以巴衝突不休；疊加紅海危機，均對全球供應鏈的穩定造成不良影響，導致通脹壓力加劇。 建 議 的 末 期 股 息 將 全 部 僅 以 股 代 息 派 發（「 以 股 代 息 計劃」）。本公司相信，今次非常態化的以股代息計劃符合本公司及股東的整體利益，考慮到保障股東收益的同時，亦可避免增加集團現時偏高的資本負債比率，並保留現金作集團的業務發展和營運需要，期望以股代息計劃將能提高本公司之股份交易的流動性。 為遏止通脹升，美國聯儲局自二零二二年起至二零二三年七月已經累計加息共5.25%，息率仍持續高企，由於港元與美元掛勾的關係，香港銀行同業拆息亦跟隨美息維持在偏高水平，令經營及供樓成本大增，從而壓抑市場的購買意慾。香港住宅物業市場在二零二三年初短暫復甦後，在年內餘下時間轉趨疲弱。二零二三年間，住宅售價由年初高峰至年底低位下跌超過12%，較二零二一年的歷史高位下跌約22%，除住宅價格普遍下跌外，更重要是大部分時間銷售量持續不振，對地產商營運構成沉重壓力。 於香港，集團繼續推售其於將軍澳名為海茵莊園之全資擁有住宅發展項目餘下之單位。於二零二三年十二月三十一日，海茵莊園累積售出超過870個住宅單位，銷售收益約12億港元於回顧年內確認入帳。 於中國大陸，截至二零二三年十二月三十一日止年度，集團發展項目之預售╱銷售總額逾人民幣25億元，其中集團按其權益應佔預售╱銷售額約人民幣21億元。 於中國大陸，隨着疫情相關限制取消和經濟政策支持力度加大，國內生產總值在二零二三年錄得5.2%的增長。但住宅市場整體觀望情緒依然濃厚，為促進市場平穩復甦，中央政府接連落實多項樓市優化措施，各地政策亦配合加快優化節奏，惟全國各城市住宅銷售於年內普遍價量齊跌。 集團於二零二三年來自香港投資物業組合之總租金收入下降至2.96億港元，較二零二二年之3.01億港元減少1.7%。於二零二三年來自始創中心（集團於香港之全資擁有旗艦核心投資物業）之總租金收入輕微下降至2.37億港元，較二零二二年之2.38億港元減少0.4%。 截至二零二三年十二月三十一日止年度，集團來自金融投資業務之利息收入及股息收入總額下降至104,000,000港元，較二零二二年之159,000,000港元減少34.6%。 龍年伊始，香港財政司司長於二月底發表之財政預算案公布將之前已實施十數年的樓宇銷售限制即時全部撤除，同時香港金融管理局亦宣布暫停按揭的壓力測試及放寬部分物業按揭成數，終為本地樓市迎來利好消息。此後，無論本地或海外買家只需按照樓價支付標準的印花稅。而撤銷限制後推出之多個新盤銷售成績斐然，一、二手住宅樓宇在三月份首兩週之成交以倍量升，一洗頹勢。期望購買力能相對更為持久，住宅市場得以保持交投活躍，邁向健康發展。 誠如二零二四年二月一日所公布，集團與其關連公司訂立買賣協議（「協議」），據此，集團有條件同意出售一間擁有一個於上海之物業發展項目的公司之60%股權連同60%股東貸款，該物業發展項目之總地盤面積為21,278.60平方米，代價為1,391,957,000港元。 上述出售事項須待協議所載若干先決條件達成或獲豁免，以及在本公司將於二零二四年六月五日（星期三）舉行之股東特別大會（「二零二四年股東特別大會」）上獲獨立股東批准後，方告作實。上述出售事項之詳情請參閱本公司日期分別為二零二四年二月一日及二零二四年三月二十二日之公告及通函。 隨着全球各主要經濟體在過去兩年收緊貨幣政策的影響繼續顯現，預期全球通脹在二零二四年將放緩。各主要西方國家央行有意於下半年逐步減息，對世界各地的經濟信心和活動有一定支持。本港息率亦會隨之減低，對下半年樓宇銷售帶來支持，樓價更有望喘定，甚至輕微反彈。 本公司自成立以來一直從事物業投資及投資控股業務，其業務主要於香港營運。本公司自保利達集團於二零零二年入主起便大幅擴濶其業務範圍，集團主要於香港及中國大陸從事物業發展、物業投資及物業管理業務。集團亦從事金融投資及投資控股業務。 於中國大陸，自去年中央政府推出更多有利房地產銷售的寬鬆政策，市場期待該等政策能提高樓價及住房需求，加快樓市復甦，惟至今未見成效。雖然市況疲弱，集團將採取積極策略，加快項目銷售速度，使資金儘快回流。 於山西介休，保利達•貴府第1期發展項目之結構工程經已完成，並已推出預售，預計全部工程將於年底竣工。 於珠海，亨達廣場第1期發展項目之地基工程經已完成，預計將於年內展開上蓋工程，並於二零二五年竣工。 於香港，集團在本年上半年將繼續銷售其於將軍澳名為海茵莊園之全資擁有住宅發展項目餘下之單位。 集團在中國大陸位於無錫、佛山及天津等項目將於今年陸續銷售及入帳，鑒於二零二三年物業價格的深度調整，估計國內項目對集團的盈利貢獻輕微。 集團於西營盤高街擁有60%權益之商住發展項目之地基工程經已完成，預計將於年中後推出預售。 因應香港住宅市場取消銷售限制，交投量已轉趨活躍，集團將把握機遇，積極銷售