建业实业2023/24中期报告

股份代號: 216中期報告2023/24 目錄1ܔุྼุ 中期報告 2023/24頁次公司資料 .............................................................. 2主席報告 .............................................................. 3一般資料 .............................................................. 10簡明綜合損益表 ......................................................... 18簡明綜合全面收益表...................................................... 19簡明綜合財務狀況表...................................................... 20簡明綜合權益變動表...................................................... 22簡明綜合現金流量表...................................................... 23簡明中期綜合財務報表附註................................................. 26封面圖片：由右至左之四幢大廈為漢國大廈、港匯臺、5號公館及港滙大廈，均為本集團位於珠江濱水區的廣州越秀區北京南路之發展項目。港匯臺及漢國大廈乃新近發展之項目，目標於二零二四年落成。 公司資料2ܔุྼุ 中期報告 2023/24董事王承偉（主席）陳遠強（副主席兼董事總經理）王妍羅志豪*范偉立*Randall Todd Turney** 獨立非執行董事審核委員會范偉立（主席）羅志豪Randall Todd Turney薪酬委員會范偉立（主席）陳遠強Randall Todd Turney提名委員會羅志豪（主席）范偉立Randall Todd Turney王承偉陳遠強公司秘書尹嘉怡主要往來銀行**東亞銀行有限公司創興銀行有限公司恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司上海商業銀行有限公司** 依銀行英文名稱之字母順列核數師安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓股份過戶登記處卓佳登捷時有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓註冊辦事處香港干諾道中111號永安中心23樓電話：(852) 2877 3307圖文傳真：(852) 2877 2035電郵：general@chinneyhonkwok.com股份代號香港聯交所216網站 http://www.chinney.com.hk二零二三年十一月二十一日 主席報告3ܔุྼุ 中期報告 2023/24各位股東：吾等謹此呈列本公司之六個月中期業績。一如以往，吾等首先列報財務業績，繼而簡述業務回顧，最後載列本人對本年度餘下時間的評論。財務業績截至二零二三年九月三十日止六個月之收入為港幣651,000,000元（二零二二年：港幣638,000,000元）及股東應佔虧損淨額為港幣2,000,000元（二零二二年：溢利港幣45,000,000元）。若撇除投資物業公平值收益（經扣除遞延稅項）港幣8,000,000元（二零二二年：港幣3,000,000元）之影響，則股東應佔之相關虧損淨額為港幣10,000,000元（二零二二年：溢利港幣42,000,000元 ）。每股基本虧損為港幣0.004元（二零二二年：每股盈利港幣0.081元）。於二零二三年九月三十日之股東權益為港幣7,704,000,000元（於二零二三年三月三十一日：港幣7,994,000,000元），而股東應佔每股資產淨值為港幣13.97元（於二零二三年三月三十一日：港幣14.50元）。股東權益減少，主要是由於我們以人民幣計算之資產匯率貶值所致。中期股息董事會不建議派發截至二零二三年九月三十日止六個月之中期股息（二零二二年：無）。業務回顧本公司由物業及建築業務組成。本公司的物業業務主要由我們對漢國置業有限公司（「漢國」，股份代號：160）及其附屬公司（「漢國集團」）之投資主導，而該業務主要分為兩個分類：建造及出售物業之物業發展分類，以及持有物業以賺取租金收入之物業投資分類。1. 物業(1) 物業發展於截至二零二三年九月三十日止六個月，物業發展分類收入為港幣386,000,000元 （二零二二年：港幣394,000,000元），而除稅前溢利為港幣181,000,000元（二零二二年：港幣149,000,000元）。盈利來自持續銷售我們廣州南海項目之物業單位及車位。 4ܔุྼุ 中期報告 2023/24主席報告（續）業務回顧（續）1. 物業（續）(1) 物業發展（續）(i) 物業發展－中國大陸本集團位於中國大陸之物業發展項目包括(i)漢國集團全資擁有位於廣州南海之項目雅瑤綠洲；(ii)漢國集團全資擁有位於廣州越秀區北京南路之項目港匯臺及漢國大廈；及(iii)漢國集團擁有20%權益位於深圳南山區之僑城坊。雅瑤綠洲位於南海大瀝鎮，於二零二零年十二月在疫情期間大致落成並可供出售。於最近取得盈利期間，該項目為我們主要盈利來源，貢獻收入港幣386,000,000元（二零二二年：港幣394,000,000元），包括銷售物業單位之收入 港幣315,000,000元及銷售車位之收入港幣71,000,000元，而相應除稅前溢利為港幣181,000,000元（二零二二年：港幣149,000,000元 ）。由於行政上的時間安排，我們未經確認之已訂約銷售額為港幣119,000,000元，預計於今年下半年入賬。此項目基本已售罄，存貨僅餘少量單位。因此，我們預計該項目未來不會作出重大貢獻。港匯臺位於廣州越秀區北京南路45-107號。該項目為一個綜合用途發展項目，包括一幢可供出售144個單位之住宅大廈，以及一幢將主要作為投資物業持有以賺取租金收入名為「漢國大廈」之辦公大樓。該項目之建築工程正順利進行中，目標於二零二四年完成。住宅大廈已於二零二三年八月獲批預售同意書。首批住宅單位已於二零二三年十月推出預售，反應理想。由漢國集團擁有20%權益之僑城坊位於深圳南山區僑香路北側。此綜合用途商業發展項目包括可供出租之一幢辦公室大樓及一個購物商場，以及一幢可供出售之住宅公寓大樓。截至二零二三年九月三十日止六個月，該項目已確認之收入為 港幣188,000,000元（二零二二年：港幣229,000,000元），而漢國集團就其於僑城坊之權益應佔之溢利淨額（包括投資物業之公平值變動）為港幣15,000,000元 （二零二二年：港幣17,000,000元）。於二零二三年九月三十日，已訂約但未入賬之銷售額為港幣53,000,000元。 5ܔุྼุ 中期報告 2023/24主席報告（續）業務回顧（續）1. 物業（續）(ii) 物業發展－香港於二零二三年一月，漢國集團透過與爪哇控股有限公司成立之合營企業，按代價港幣393,000,000元收購一幅位於淺水灣南灣道之發展地盤之50%權益。該項目將興建全海景之豪華住宅項目。規劃、設計及施工許可工作正如期進行中。(2) 物業投資隨著年初疫情限制措施解除，中國經濟面臨近年最差的租賃市場，其中空置率及商業違約率均創下歷史新高。基於我們的專業管理，加上以市場為主導之物業位處優越位置，我們的表現理想，業績更取得溫和增長。此外，我們把握有利之市場機遇，進軍日本之物業投資市場。於截至二零二三年九月三十日止六個月，投資相關收入為港幣234,000,000元（二零二二年：港幣220,000,000元），而除稅前溢利為港幣160,000,000元（二零二二年： 港幣124,000,000元）。其中包括公平市值增加港幣20,000,000元（二零二二年：減少 港幣1,000,000元 ）。(i) 物業投資－中國大陸本公司之中國大陸投資物業組合包括七個主要項目，總樓面面積約為452,660平方米。該等項目包括(i)漢國城市商業中心，為位於深圳福田區一幢商業╱辦公室大廈；(ii)城市天地廣場╱寶軒酒店（深圳），為位於深圳羅湖區一座包括商舖及酒店房間之商業平台；(iii)寶軒公寓，為位於深圳羅湖區城市天地廣場之上之服務式住宅單位；(iv)港滙大廈，為位於廣州越秀區一幢商業╱辦公室大廈；(v)重慶漢國中心，為位於重慶北部新區之雙子塔辦公大樓；(vi)重慶金山商業中心，為位於重慶北部新區一幢寫字樓及一幢酒店連辦公室綜合大樓；及(vii)前社NEXXUS •靜安，為位於上海靜安區一幢4層高物業。該組合之平均出租率達75%（二零二二年：75%）。儘管經營環境困難及租務市場競爭激烈，位於深圳之漢國城市商業中心之租金收入貢獻仍較上年度有所改善，平均出租率提升至70%之健康水平（二零二二年：63%）。 6ܔุྼุ 中期報告 2023/24主席報告（續）業務回顧（續）1. 物業（續）(2) 物業投資（續）(ii) 物業投資－香港我們的香港投資組合涵蓋寫字樓、酒店物業及數據中心等物業，總樓面面積約為474,000平方呎：(i)漢國佐敦中心，為位於尖沙咀山林道一幢商業╱辦公室大廈；(ii)寶軒，為位於干諾道中一座酒店連服務式住宅物業；(iii)寶軒酒店 （尖沙咀），為位於尖沙咀天文臺圍之酒店物業；及(iv)Digital Realty Kin Chuen (HKG11)，為位於葵涌健全街之數據中心。寶軒酒店（中環）之翻新工程正進行中。該項目包括將寶軒酒店（中環）重塑為一座豪華時尚之服務式公寓及酒店。我們旨在為該等有形資產獲取領先能源與環境設計(LEED)認證。於完工後，該物業將融合綠色建築與可持續發展之特色，包括建築物外牆採用建築光伏一體化「BIPV」技術，成為香港最大的利用可持續太陽能發電之大廈。翻新工程正進展順利，預計可於二零二四年中旬完工。我們的數據中心已按長期租約全數出租，而另外兩項物業繼續保持穩定之出租率。於回顧期間，上述物業組合之平均出租率約為95%（二零二二年：86%）。(iii) 物業投資－收購日本之酒店物業為掌握投資機會及促進本集團增長，漢國集團與獨立第三方成立一間合營公司，以投資位於日本之酒店物業組合。截至二零二三年九月三十日，本集團已收購三間位於大阪及東京之酒店物業之權益，總現金代價約為港幣192,000,000元。該等收購之資金來自內部資源及銀行按揭貸款。該等物業持作投資物業，以賺取經常性租金收入。 7ܔุྼุ 中期報告 2023/24主席報告（續）業務回顧（續）1. 物業（續）(iv) 物業投資－估值本集團之投資物業組合按公平值基準計量，於二零二三年九月三十日之市值為港幣15,542,000,000元（於二零二三年三月三十一日：港幣15,721,000,000元），包括中國大陸之物業組合港幣10,007,000,000元、香港之物業組合港幣5,372,000,000元及日本之物業組合港幣163,000,000元。若計及期內投資物業增加與人民幣波動所引致之匯兌差額，則錄得公平值增加（經扣除遞延稅項）港幣8,000,000元（二零二二年：港幣3,000,000元）。本集團之香港物業組合錄得輕微重估收益，而中國大陸之物業組合則錄得輕微重估虧損。(3) 物業、停車場管理及其他我們的香港物業管理及停車場管理業務於回顧期間貢獻收入港幣30,000,000元（二零二二年：港幣23,000,000元）及除稅前分類溢利港幣1,000,000元（二零二二年：港幣3,200,000元）。我們投入資金以提升現有項目及爭取新項目，導致期內溢利淨額略為下跌。於二零二三年九月三十日，本集團管理24個停車場（二零二三年三