建业实业2022/23中期报告

股份代號: 2162022/23 中期報告 目錄1建業實業 中期報告 2022/23頁次公司資料 .............................................................. 2主席報告 .............................................................. 3一般資料 .............................................................. 10簡明綜合損益表 ......................................................... 19簡明綜合全面收益表...................................................... 20簡明綜合財務狀況表...................................................... 21簡明綜合權益變動表...................................................... 23簡明綜合現金流量表...................................................... 24簡明中期綜合財務報表附註................................................. 27封面圖片：位於干諾道中119-121號，經翻新寶軒（中環）之建築設計圖 公司資料2建業實業 中期報告 2022/23董事王世榮（主席）陳遠強（副主席兼董事總經理）王承偉唐漢濤王妍羅志豪*范偉立*Randall Todd Turney** 獨立非執行董事審核委員會范偉立（主席）羅志豪Randall Todd Turney薪酬委員會范偉立（主席）陳遠強Randall Todd Turney提名委員會羅志豪（主席）范偉立Randall Todd Turney王承偉陳遠強公司秘書尹嘉怡主要往來銀行**東亞銀行有限公司創興銀行有限公司恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司上海商業銀行有限公司** 依銀行英文名稱之字母順列核數師安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓股份過戶登記處卓佳登捷時有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓註冊辦事處香港干諾道中111號永安中心23樓電話：(852) 2877 3307圖文傳真：(852) 2877 2035電郵：general@chinneyhonkwok.com股份代號香港聯交所216網站http://www.chinney.com.hk 主席報告3建業實業 中期報告 2022/23財務業績本集團截至二零二二年九月三十日止六個月之未經審核綜合收入為港幣638,000,000元 （二零二一年：港幣610,000,000元）及股東應佔溢利淨額為港幣45,000,000元（二零二一年： 港幣58,000,000元）。若撇除投資物業公平值收益（經扣除遞延稅項）港幣3,000,000元（二零二一年：虧損港幣13,000,000元）之影響，則截至二零二二年九月三十日止六個月股東應佔之相關溢利淨額為港幣42,000,000元（二零二一年：港幣71,000,000元）。每股基本盈利為港幣0.08元（二零二一年：港幣0.11元 ）。於二零二二年九月三十日之股東權益為港幣7,855,000,000元（於二零二二年三月三十一日：港幣8,448,000,000元），而股東應佔每股資產淨值為港幣14.25元（於二零二二年三月三十一日：港幣15.32元）。期末之股東權益減少，主要是由於以人民幣計算之資產淨值貶值導致之匯兌差額所致，其中部份影響被期內錄得之股東應佔溢利淨額所抵銷。中期股息董事會不建議派發截至二零二二年九月三十日止六個月之中期股息（二零二一年：無）。業務回顧本集團繼續專注於主要由本集團擁有68.09%權益之附屬公司漢國置業有限公司（「漢國」）（股份代號：160）及其附屬公司（「漢國集團」）經營之物業發展及物業投資業務。本集團之策略為優化其資產及建立多元化之物業組合。於二零二二年一月，本集團收購一項位於上海現稱為「前社NEXXUS •靜安」之物業。該物業為一幢已落成之4層高商業樓宇，總建築面積約為6,660平方米，持作賺取租金收入。1. 物業(1) 物業發展截至二零二二年九月三十日止六個月，物業發展分類收入為港幣394,000,000元，而 二零二一年則為港幣377,000,000元。除稅前分類溢利為港幣149,000,000元，而 二零二一年則為港幣185,000,000元。本期間收入及溢利來自銷售位於佛山南海之雅瑤綠洲之已完成物業。收入輕微上升，主要由於本期間內交付予客戶之物業單位增加所致。在競爭激烈之物業市場下所得之溢利率微薄，導致溢利貢獻下降。本集團位於中國大陸之物業發展項目包括(i)漢國集團全資擁有位於南海大瀝鎮之 雅瑤綠洲之項目；(ii)漢國集團全資擁有位於廣州越秀區之北京南路45-107號之項目；及(iii)漢國集團擁有20%權益位於深圳南山區之僑城坊。 4建業實業 中期報告 2022/23主席報告（續）業務回顧（續）1. 物業（續）(1) 物業發展（續）雅瑤綠洲之總樓面面積約為273,000平方米，乃分三個階段發展。發展項目最後一期已於二零二零年十二月完成。截至二零二二年九月三十日止六個月，本集團錄得期內確認之物業銷售收入港幣394,000,000元（二零二一年：港幣377,000,000元）。於 二零二二年九月三十日，已訂約但未入賬之物業銷售額為人民幣293,000,000元，預期將於二零二二╱二零二三年度下半年起確認入賬。同時，管理層在樓市低迷之情況下繼續推售餘下物業單位。北京南路45-107號為我們位於越秀區之發展項目，其總樓面面積約為77,000平方米，靠近北京路步行街及珠江。該項目指定作綜合用途發展，包括一幢商業╱住宅大廈及一幢商業╱辦公室大廈。該發展地盤鄰近本集團先前項目5號公館及港滙大廈。於落成後，上述三個發展項目將沿著北京路形成一個由辦公室、住宅及零售部份組成之大型綜合用途項目。該項目之住宅部份將發展為優質住宅單位以供銷售，而辦公室部份將持作賺取租金收入及作長期投資用途。該項目之上蓋建築工程已大致完成，並計劃於下一個財政年度將住宅單位推出市場預售。漢國集團擁有僑城坊之20%權益。該項目位於南山區僑香路北側，其總樓面面積約為224,500平方米。此綜合用途商業發展項目包括辦公室大樓、一座住宅公寓大樓及一個購物商場。除持作出租用途之辦公室大樓及購物商場外，其他辦公室大樓及住宅公寓部份單位已於以往年度售出。截至二零二二年九月三十日止六個月，該項目已確認之收入為人民幣200,000,000元（二零二一年：人民幣273,000,000元），而漢國集團就其於 僑城坊之權益應佔之溢利淨額（包括投資物業之公平值變動）為港幣17,000,000元 （二零二一年：港幣22,000,000元）。於二零二二年九月三十日，已訂約但未入賬之住宅公寓單位之物業銷售額為人民幣80,000,000元。 5建業實業 中期報告 2022/23主席報告（續）業務回顧（續）1. 物業（續）(2) 物業投資截至二零二二年九月三十日止六個月，物業投資分類錄得收入港幣220,000,000元，而二零二一年同期則錄得港幣213,000,000元。除稅前分類溢利為港幣124,000,000元，而二零二一年則為港幣68,000,000元。若撇除投資物業之公平值變動，除稅前分類溢利為港幣125,000,000元，而二零二一年則為港幣109,000,000元。儘管在疫情影響下營商環境困難，但本集團之投資物業繼續維持理想之出租率。物業投資－香港物業投資分類包含各種物業，涵蓋寫字樓、酒店物業及數據中心，帶來穩定租金收入。本集團在香港之已落成投資物業組合之總樓面面積約為474,000平方呎，主要包括 (i)漢國佐敦中心，為位於尖沙咀山林道一幢商業╱辦公室大廈；(ii)寶軒，為位於干諾道中及德輔道中一座酒店連服務式住宅物業；(iii)寶軒酒店（尖沙咀），為位於尖沙咀天文臺圍之酒店物業；及(iv)Digital Realty Kin Chuen (HKG11)，為位於葵涌健全街之數據中心。我們辦公室物業及酒店物業之出租率均維持穩定，而數據中心已按理想之租金水平全數租出。截至二零二二年九月三十日止六個月，上述四項香港物業之物業組合平均出租率達86%（二零二一年：85%）。管理層繼續透過資產升級計劃，抓緊機會提升我們物業組合之財務表現。對於 寶軒（中環），我們已展開翻新工程，將其重新打造為豪華時尚之服務式公寓及酒店物業。有關設計及規劃工作正進行中，而室內翻新及裝修工程將於明年展開。當工程完成後，煥然一新之寶軒加上其優越位置，將令該物業在行業中取得競爭優勢。 6建業實業 中期報告 2022/23主席報告（續）業務回顧（續）1. 物業（續）(2) 物業投資（續）物業投資－中國大陸本集團在中國大陸之已落成投資物業組合之總樓面面積約為452,660平方米，包括 (i)漢國城市商業中心，為位於深圳福田區一幢商業╱辦公室大廈；(ii)城市天地廣場╱寶軒酒店（深圳），為位於深圳羅湖區一座包括商舖及酒店房間之商業平台； (iii)寶軒公寓，為位於深圳羅湖區城市天地廣場之上之服務式住宅單位；(iv)港滙大廈，為位於廣州越秀區一幢商業╱辦公室大廈；(v)重慶漢國中心，為位於重慶北部新區一個商業平台之上之雙子塔辦公大樓；(vi)重慶金山商業中心，為位於重慶北部新區一幢寫字樓及一幢酒店連辦公室綜合大樓，各自附設商業平台；及(vii)前社NEXXUS •靜安，為一幢位於上海靜安區之4層高物業。截至二零二二年九月三十日止六個月，該物業組合之平均出租率為75%（二零二一年：67%）。漢國城市商業中心為位於深圳福田區核心地段之甲級寫字樓，其出租率穩定增長。於 二零二二年第一季度，中國大陸出現零星新冠病毒案例。為遏制疫情，政府推出廣泛旅遊限制及封城措施，令零售租賃市場受嚴重打擊。為支持零售租戶，我們酌情向若干租戶提供租金寬減。截至二零二二年九月三十日止六個月，零售部份之平均出租率為92%，而辦公室單位則已租出57%。整體平均出租率已增長至63%。物業投資－估值本集團之投資物業組合按公平值基準計量，於二零二二年九月三十日之估值為港幣14,908,000,000元（於二零二二年三月三十一日：港幣15,923,000,000元），包括中國 大陸之物業組合港幣9,644,000,000元及香港之物業組合港幣5,264,000,000元。若計及期內投資物業增加與人民幣貶值所引致之匯兌差額，則錄得公平值增加（經扣除遞延稅項）港幣3,000,000元（二零二一年：減少港幣13,000,000元）。總括而言，由於資產質素提升加上限制措施放寬後市場氣氛改善，本集團之香港物業組合錄得重估收益，但由於中國大陸之限制措施及間歇性封城政策導致市場氣氛疲弱，故中國大陸之物業組合錄得輕微重估虧損。 7建業實業 中期報告 2022/23主席報告（續）業務回顧（續）1. 物業（續）(3) 物業、停車場管理及其他於回顧期間，物業、停車場管理及其他分類之收入為港幣23,000,000元，而二零二一年同期則為港幣19,000,000元。來自物業及停車場管理業務之收入維持穩定。為支援停車場營運商，政府向管理公眾停車場之營運商提供租金寬減，令我們經營成本大幅減少，因此錄得除稅前分類溢利港幣3,200,000元，而二零二一年則為港幣3,600,000元。於二零二二年九月三十日，本集團管理23個停車場（二零二二年三月三十一日：23個停車場