2021/22 中期報告股份代號: 216 目錄1建業實業 中期報告 2021/22頁次公司資料 .............................................................. 2主席報告 .............................................................. 3一般資料 .............................................................. 10簡明綜合損益表 ......................................................... 20簡明綜合全面收益表...................................................... 21簡明綜合財務狀況表...................................................... 22簡明綜合權益變動表...................................................... 24簡明綜合現金流量表...................................................... 25簡明中期綜合財務報表附註................................................. 28 公司資料2建業實業 中期報告 2021/22董事王世榮（主席）陳遠強（副主席兼董事總經理）王承偉唐漢濤王妍羅志豪*范偉立*Randall Todd Turney** 獨立非執行董事審核委員會范偉立（主席）羅志豪Randall Todd Turney薪酬委員會范偉立（主席）陳遠強Randall Todd Turney提名委員會羅志豪（主席）范偉立Randall Todd Turney陳遠強王承偉公司秘書尹嘉怡主要往來銀行**東亞銀行有限公司創興銀行有限公司恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司上海商業銀行有限公司** 依銀行英文名稱之字母順列核數師安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓股份過戶登記處卓佳登捷時有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓註冊辦事處香港干諾道中111號永安中心23樓電話：(852) 2877 3307圖文傳真：(852) 2877 2035電郵：general@chinneyhonkwok.com股份代號香港聯交所216網站http://www.chinney.com.hk 主席報告3建業實業 中期報告 2021/22財務業績本集團截至二零二一年九月三十日止六個月之未經審核綜合收入為港幣610,000,000元（二零二零年：港幣750,000,000元）及股東應佔溢利淨額為港幣58,000,000元（二零二零年：港幣53,000,000元）。若撇除投資物業公平值虧損（經扣除遞延稅項）港幣13,000,000元（二零二零年：收益港幣1,000,000元），則截至二零二一年九月三十日止六個月股東應佔之相關溢利淨額為港幣71,000,000元（二零二零年：港幣52,000,000元）。收入下跌，主要是由於本集團之中國大陸發展項目之已確認物業銷售減少所致。每股基本盈利為港幣0.11元（二零二零年：港幣0.10元）。於二零二一年九月三十日之股東權益為港幣8,345,000,000元（於二零二一年三月三十一日：港幣8,234,000,000元），而股東應佔每股資產淨值為港幣15.13元（於二零二一年三月三十一日：港幣14.93元 ）。中期股息董事會不建議派發截至二零二一年九月三十日止六個月之中期股息（二零二零年：無）。業務回顧1. 物業本集團之物業發展及投資業務主要由本集團擁有68.09%權益之附屬公司漢國置業有限公司（「漢國」）（股份代號：160）及其附屬公司（「漢國集團」）營運。截至二零二一年九月三十日止六個月，漢國集團錄得營業額港幣608,000,000元（二零二零年：港幣749,000,000元）及其股東應佔溢利淨額港幣122,000,000元（二零二零年：港幣92,000,000元）。收入減少，主要原因為本期間內交付予客戶並確認為收入之物業單位減少，而溢利淨額增加，是由於香港數據中心大樓之租期開始後，物業租金收入之頁獻有所提升。物業發展截至二零二一年九月三十日止六個月，物業發展分類收入為港幣377,000,000元，而二零二零年則為港幣609,000,000元。除稅前分類溢利為港幣185,000,000元，而二零二零年則為港幣204,000,000元。本期間收入及溢利來自已確認位於佛山南海之雅瑤綠洲之物業銷售。收入減少，主要由於本期間內交付予客戶之物業單位較上年度同期有所減少。 4建業實業 中期報告 2021/22主席報告（續）業務回顧（續）1. 物業（續）物業發展（續）本集團之物業發展項目位於中國大陸，主要包括(i)漢國集團全資擁有位於南海大瀝鎮之雅瑤綠洲之項目；(ii)漢國集團全資擁有位於廣州越秀區之北京南路45-107號之項目；及(iii)漢國集團擁有20%權益位於深圳南山區之僑城坊。雅瑤綠洲之總樓面面積約為273,000平方米，乃分三個階段發展。發展項目最後一期已於二零二零年十二月完成。截至二零二一年九月三十日止六個月，本集團將來自期內交付第二期及第三期單位之收入港幣377,000,000元（二零二零年：港幣609,000,000元）記錄入賬。於二零二一年九月三十日，已訂約但未入賬之物業銷售額為人民幣552,000,000元，預期將於二零二一╱二零二二年度下半年及下一個財政年度確認入賬。位於越秀區北京南路45-107號發展中之地盤面積約為9,500平方米，指定為綜合用途發展項目，包括一幢住宅大廈及一幢商業╱辦公室大廈，總樓面面積約為77,000平方米。於項目完成後，連同鄰近該地盤之本集團先前發展項目5號公館及港滙大廈，本集團將擁有四幢大廈，沿著北京路組成包括辦公室、住宅及零售部份之大型綜合項目。該項目之住宅部份將發展為優質住宅單位以供銷售，而辦公室部份將持作賺取租金收入及作長期投資用途。該項目之地基工程經已完成，而上蓋建築工程已於二零二一年第三季內展開。漢國集團擁有僑城坊之20%權益。該項目位於南山區僑香路北側，其總樓面面積約為224,500平方米。此綜合用途商業發展項目包括辦公室大樓、一座住宅公寓及一個購物商場。除持作出租用途之辦公室大樓及購物商場外，其他辦公室大樓及住宅公寓已於以往年度推出市場發售。截至二零二一年九月三十日止六個月，該項目已確認之收入為人民幣273,000,000元（二零二零年：人民幣229,000,000元）。於二零二一年九月三十日，已訂約但未入賬之物業銷售額為人民幣41,000,000元。截至二零二一年九月三十日止六個月，漢國集團就其於僑城坊之權益應佔之溢利淨額（包括投資物業之公平值變動）為港幣22,000,000元（二零二零年：港幣37,000,000元 ）。 5建業實業 中期報告 2021/22主席報告（續）業務回顧（續）1. 物業（續）物業投資截至二零二一年九月三十日止六個月，物業投資分類收入為港幣213,000,000元，而二零二零年同期則錄得港幣128,000,000元。除稅前分類溢利為港幣68,000,000元，而二零二零年則為港幣61,000,000元。若撇除投資物業之公平值變動，除稅前分類溢利為港幣109,000,000元，而二零二零年則為港幣50,000,000元。於二零二一年年初整幢數據中心大樓開始出租後，本集團租金收入之貢獻大幅改善。同時間，儘管市場競爭激烈，但本集團積極努力招租以提升出租率，因此本集團在中國大陸之物業投資組合之租金收入亦有所提升。物業投資－香港物業投資分類涵蓋寫字樓、酒店物業及我們的工業數據中心，為本集團帶來穩定租金收入。本集團在香港之已落成投資物業組合之總樓面面積約為502,000平方呎，包括(i)漢國佐敦中心，為位於尖沙咀山林道一幢商業╱辦公室大廈；(ii)寶軒，為位於干諾道中及德輔道中一座酒店連服務式住宅物業；(iii)寶軒酒店（尖沙咀），為位於尖沙咀天文台圍之酒店物業；(iv)位於紅磡富德中心之數個單位及(v)位於葵涌健全街之數據中心。截至二零二一年九月三十日止六個月，該等物業之平均出租率達85%（二零二零年：68%）。儘管酒店物業之租金收入略為改善，但經營環境困難令本集團業務錄得虧損。由於入境旅遊業明年有望重啟，為提升競爭力，本集團已對酒店物業展開翻新及品牌重塑計劃。然而，商業物業市場已展現復甦跡象，其中我們的商業物業出租率及租金率均有提升。新落成位於葵涌健全街之數據中心符合UTI第三級標準及獲得綠建環評認證，提供總樓面面積約228,000平方呎，已於二零二一年開始營運。整幢物業現已按理想租金水平租予一家知名國際數據中心營運商，帶來穩定之租金收入來源。 6建業實業 中期報告 2021/22主席報告（續）業務回顧（續）1. 物業（續）物業投資（續）物業投資－中國大陸本集團在中國大陸之已落成投資物業組合之總樓面面積約為446,000平方米，包括(i)漢國城市商業中心，為位於深圳福田區一幢商業╱辦公室大廈；(ii)城市天地廣場╱寶軒酒店（深圳），為位於深圳羅湖區一座包括商舖及酒店房間之商業平台；(iii)寶軒公寓，為位於深圳羅湖區 城市天地廣場之上之服務式住宅單位；(iv)港滙大廈，為位於廣州越秀區一幢商業╱辦公室 大廈；(v)重慶漢國中心，為位於重慶北部新區一個商業平台之上之雙子塔辦公大樓；及 (vi)重慶金山商業中心，為位於重慶北部新區一幢寫字樓及一幢酒店連辦公室綜合大樓， 各自附設商業平台。截至二零二一年九月三十日止六個月，該物業組合之平均出租率為67% （二零二零年：63%）。漢國城市商業中心為位於深圳福田區核心地段之甲級寫字樓，於回顧期內之出租率穩定增長。於二零二一年九月三十日，零售部份之出租率為92%，而辦公室單位則已租出42%，整體出租率達49%。截至本報告日期，整體出租率已超過50%。物業投資－估值本集團之投資物業組合按公平值基準計量，於二零二一年九月三十日之估值為港幣15,315,000,000元（於二零二一年三月三十一日：港幣15,207,000,000元），包括中國大陸之物業組合港幣10,156,000,000元及香港之物業組合港幣5,159,000,000元。若計及期內投資物業增加與人民幣匯價變動所引致之匯兌差額，則錄得公平值減少港幣41,000,000元（二零二零年：增加港幣11,000,000元）。總括而言，隨著寫字樓市場趨於穩定，本集團之香港物業組合錄得輕微重估收益，而中國大陸之物業組合則錄得輕微重估虧損，反映商業物業市場租金下跌。 7建業實業 中期報告 2021/22主席報告（續）業務回顧（續）1. 物業（續）物業、停車場管理及其他截至二零二一年九月三十日止六個月，物業及停車場管理分類之收入為港幣19,000,000元，而二零二零年同期則為港幣14,000,000元。隨著新冠病毒疫情大致受控，停車場管理業務之表現有所改善。此外，政府繼續提供租金寬減及其他補貼，以支援停車場營運商，令經營成本大幅減少，因此錄得除稅前分類溢利港幣3,600,000元，而二零二零年則為港幣3,000,000元。於二零二一年九月三十日，本集團管理23個停車場（二零二一年三月三十一日：17個停車場）合共約2,160個車位（二零二一年三月三十一日：2,200個車位）。2. 重新改造計劃下之物業本集團擁有65%權益位於東莞中堂鎮豆豉洲之發展項目所佔之地盤面積約為19,000平方米，而總樓面面積約為58,000平方米。該項目將本集團舊有成衣