房地产行业对央行政策的点评：全国大一统，一线排头兵

央行出台2大重磅政策，均指向居民，且不再区分城市等级，给楼市预期带来极大改善。本次政策主要针对两大方向：1）首付比例，全国统一下调至首套房20%、二套房30%首付比例；2）贷款利率，首套房贷款利率执行现有政策（现有政策是对房价同环比连续下跌超过3个月的，不设利率下限，否则执行LPR5Y-20BP），对二套房执行LPR+20BP。我们认为，这两大政策，边际变化最大的就是对一线城市，给楼市预期带来极大的改善。 实际影响主要观察利率的下调幅度和一线城市的执行力度，配合认房认贷标准的调整，预计力度较大。目前居民首付比例较高，下调首付比例的边际宽松对当前的环境有限，在居民预期扭转后，能够带来更积极的影响，因此，目前市场的关注焦点在利率端。根据央行二季度货币政策执行报告，新发放房贷的利率平均为4.1%，当前LPR5Y为4.2%，因此，我们认为有较大的下调空间，再考虑到认房认贷标准的改变，能够视作首套房的情况大幅度增加，能够进一步带动利率下调，对楼市带来积极影响。 本次政策还包括存量房贷可以申请置换，换来利率下调，由于不涉及增量部分，对楼市影响较为有限，更多的为预期的改善。存量房贷置换，类似于过去的再按揭业务，能够带动存量房贷利率下调，本次要求置换后的贷款利率不低于新发放贷款利率的下限，考虑到目前4.1%的平均新发放贷款利率，仍然可以给2016年以来的购房者带来实质性优惠。但由于存量部分不涉及新增，因此对楼市的影响不大，更多的是增加已有房贷居民的可支配收入，带来预期层面的改善。 虽然仍然是将执行下放至各城市自行决定，但由于给的宽松空间很大，且改变的几乎都是调控严格的一线城市，因此，示范效应极其明显。和认房认贷标准修订一样，政策的执行权下放至各地，参考广深在认房认贷标准修订的跟进上，我们预计本次政策的跟进速度也将超预期，即便一线城市，也有望快速跟进，对全国楼市形成示范效应。 接下来预计进入政策效果的观察期，关注优质房企和一线城市布局房企的机会。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测